2025
ÅRSREDOVISNING
FORTINOVA FASTIGHETER AB (PUBL)
2
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
VD-ORD
10
FASTIGHETSBESTÅND
22
SÅ BYGGER VI
FRAMTIDENS
FASTIGHETER
28
FINANSIELL INFORMATION
44
ÅRET I KORTHET
6
3
INNEHÅLL
INTRODUKTION
Välkommen till Fortinova
..........................................................................................................4
Året i siffror
............................................................................................................................. 6
Vd har ordet
.................................................................................................................................................. 10
Varför investera i Fortinova?
........................................................................................... 12
Fortinovas aktie
.......................................................................................................................................13
Finansiering
....................................................................................................................................................16
VERKSAMHET
Om Fortinova
............................................................................................................................................. 20
Organisation och verksamhet
....................................................................................... 22
Hållbarhet hos Fortinova
.......................................................................................................27
FINANSIELL INFORMATION
Innehållsförteckning
........................................................................................................................41
Förvaltningsberättelse
...............................................................................................................42
Finansiell utveckling och ställning
........................................................................44
Risker och riskhantering
......................................................................................................... 47
Finansiella rapporter
....................................................................................................................50
Redovisningsprinciper och noter
............................................................................58
BOLAGSSTYRNING
Styrelse
................................................................................................................................................................. 96
Företagsledning
......................................................................................................................................97
Bolagsstyrningsrapport
..........................................................................................................98
Ersättning till ledande befattningshavare
.......................................... 105
ÖVRIG INFORMATION
Fastighetsförteckning
..............................................................................................................107
Definitioner nyckeltal
..................................................................................................................111
Avstämningstabeller
....................................................................................................................112
Adresser och kalendarium
................................................................................................ 115
4
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
4
VÄLKOMMEN
TILL FORTINOVA
Fortinova är ett bostadsfastighetsbolag med säte i
Varberg. Fortinova förvärvar, utvecklar och förvaltar
bostadsfastigheter på några av västra Sveriges mest
attraktiva platser att bo, arbeta och leva på. Genom
att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar vi till
att skapa levande och trygga samhällen. Vi förvaltar
våra kunders hem och drömmar, och skapar utrym-
me för dem att växa, så att vi kan växa med dem.
FASTIGHETSVÄRDE
5 401
Mkr
ANTAL FASTIGHETER
181
Fastigheter
ANDEL BOSTADSFASTIGHETER
73
%
ANTAL LÄGENHETER
3 081
Lgh
UTHYRNINGSBAR YTA
302 190
Kvm
55
6
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
• Intäkterna ökade med 7 procent och uppgick till 393 Mkr
(367).
• Driftsöverskottet förbättrades med 9 procent och
uppgick till 245 Mkr (225), motsvarande 62 procent (61)
i överskottsgrad.
• Förvaltningsresultatet ökade med 18 procent trots
engångskostnader om 8 Mkr relaterade till listbytet
till Nasdaq Stockholm och uppgick till 106 Mkr (90),
motsvarande 2,1 kr per aktie (1,8) samt 27 procent (25)
i förvaltningsmarginal.
• Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick
till 73 Mkr (83). Realiserade värdeförändringar uppgick
till -1 Mkr (0).
• Värdeförändringar på derivat uppgick till -12 Mkr (-15).
• Periodens resultat uppgick till 125 Mkr (114), motsva-
rande 2,4 kr per aktie (2,2)
• Långsiktigt substansvärde per aktie uppgick till 51 kr (48).
• Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 98 procent (99).
2025.01.01-
2025.12.31
2024.01.01-
2024.12.31
Hyresintäkter, Mkr 393 367
Förvaltningsfastigheter, Mkr 5 401 4 892
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 99
Avkastning på eget kapital, % 5,4 5,2
Belåningsgrad, %
55 55
Räntetäckningsgrad, % 211 186
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 51 48
Eget kapital, kr/aktie 46 44
Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,1 1,8
Periodens resultat, kr/aktie 2,4 2,2
Nyckeltal
RÄNTETÄCKNINGS-
GRAD
211%
Mål: > 180%
55%
BELÅNINGSGRAD
Mål: < 55%
AVKASTNING PÅ
EGET KAPITAL
5%
Mål: > 10%
ÅRET I SIFFROR
7
Mkr
jan-mar 2024
apri-jun 2024
jul-sep 2024
okt-dec 2024
okt-dec 2025
jan-mar 2025
apr-jun 2025
jul-sep 2025
103
99
98
94
9393
92
89
95
100
105
90
85
Hyresintäkter
20
10
30
40
50
60
70
80
Mkr
apr-jun 2024
jul-sep 2024
okt-dec 2024
apr-jun 2025
jul-sep 2025
okt-dec 2025
jan-mar 2025
jan-mar 2024
63%
68%
57%
57%
59%
59%
62%
69%
Driftsöverskott och överskottsgrad
Mkr
10
5
15
20
25
30
35
40
jan-mar 2024
apr-jun 2024
okt-dec 2024
apr-jun 2025
jul-sep 2025
okt-dec 2025
jan-mar 2025
jul-sep 2024
16
23
24
28
37
18
20
32
Förvaltningsresultat
Engångskostnader
om 8 Mkr kopplade till
noteringsprocessen
tynger kvartalet.
8
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
– UNDER RÄKENSKAPSÅRET
JAN – MARS 2025
• Den 7 mars offent-
liggjorde Fortinova
avsikten att genomföra
ett listbyte från Nasdaq
First North Growth
Market Premier till
Nasdaq Stockholm,
preliminärt under fjärde
kvartalet 2025.
Q1
APRIL– JUNI 2025
• Den 1 april tillträdde
Fortinova två kom-
mersiella fastigheter i
Varberg med ett åsatt
fastighetsvärde om
82 Mkr och en uthyr-
ningsbar yta om 6 441
kvm. Förvärvet bedöms
generera koncernen 7,9
Mkr i hyresvärde.
• Fortinovas årsstämma
ägde rum den 14 maj
kl 10.00 på Varbergs
stadshotell.
Q2
JULI– SEPT 2025
• Fortinova ingick
avtal om förvärv
av nyproducerade
bostadsfastigheter
i Strömstad. Genom
förvärvet etablerade
sig Fortinova på
en ny marknad, ett
strategiskt steg i
koncernens tillväxt-
strategi.
Q3
OKT–DEC 2025
• Den 1 oktober tillträddes
bostadsfastigheter,
med investeringsstöd, i
Strömstad. Åsatt fastig-
hetsvärde uppgick till
295 Mkr och förvärvet
bedöms generera
koncernen 22,7 Mkr i
hyresvärde fördelat på
256 lägenheter.
• Den 19 november
genomfördes listbytet
till Nasdaq Stockholm,
ett naturligt steg för
Fortinovas utveckling
som skapar förut-
sättningar för fortsatt
positiv tillväxt.
• Beslut om ny affärsplan
med uppdaterade finan-
siella och operativa mål
för 2026-2028.
Q4
9
• Den 27 januari 2026 hölls en extra
bolagsstämma där det togs beslut om att
ge styrelsen bemyndigande att besluta om
återköp och överlåtelser av egna aktier.
• Efter balansdagen har Fortinova
återköpt totalt 889 000 egna aktier
till en genomsnittlig kurs om 28,11 kr,
motsvarande ett totalt belopp om 25
Mkr. Återköpen har skett inom ramen
för bemyndigandet från extra bolags-
stämman 27 januari 2026.
• Den 2 mars 2026 har sex fastigheter i
Uddevalla frånträtts. Åsatt fastighets-
värde uppgick till totalt 72 Mkr med ett
bedömt hyresvärde om 6,7 Mkr fördelat
på 84 lägenheter.
• Det geopolitiska läget är fortsatt
instabilt, med pågående konflikter och
handelspolitiska spänningar, vilket
tillsammans med makroekonomisk
osäkerhet bidrar till ökad volatilitet
på världsmarknaderna. Utvecklingen på-
verkar även kostnadsbilden, där särskilt
energi-, material- och finansieringskost-
nader uppvisar fortsatt variation.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
– EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG
2026
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsresultat, kr/aktie
1500
500
2500
3500
4500
5500
6500
Mkr
aug 2021
dec 2022
dec 2023
dec 2024
mar 2025
jun 2025
sep 2025
dec 2025
aug 2020
Kr
1,0
0,5
1,5
2,0
2,5
2021
2022
2023
2024
2025
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Mkr
apr-jun 2023
jan-mar 2023
jul-sep 2023
okt-dec 2023
jan-mar 2024
apr-jun 2024
jul-sep 2024
okt-dec 2024
jan-mar 2025
apr-jun 2025
jul-sep 2025
okt-dec 2025
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital
Den 19 november genomfördes listbytet till Nasdaq Stockholm.
Fortinovas B-aktie handlas därmed på segmentet Smallcap
med oförändrat kortnamn FNOVA B och oförändrad ISIN-kod.
73%
BOSTAD
10
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
STABILA HYRESMARKNADER GER STABILA RESULTAT
Vår strategi att utveckla, förvalta och äga prisvärda bostäder
på tillväxtorter med strukturell bostadsbrist har återigen visat
sin styrka. Fortinova levererar ett starkt år där både resultat
och marginaler förbättrats, samtidigt som vi tagit viktiga
strategiska steg för att skapa hållbart värde för aktieägare,
hyresgäster och medarbetare.
På våra marknader råder fortsatt stabila hyresförhållan-
den med låga eller obefintliga vakanser. Den höga efterfrågan
på våra bostäder särskiljer oss i ett läge där vakanserna ökar
på flera håll i landet. Vår uthyrningsgrad uppgår till 98 pro-
cent, vilket tydligt speglar kvaliteten i beståndet och träffsä-
kerheten i vårt erbjudande. Kombinationen av lokal närvaro,
god marknadskännedom och en konsekvent investerings-
strategi har skapat en verksamhet med hög motståndskraft
och förutsägbara kassaflöden.
STARK UTVECKLING OCH FÖRBÄTTRADE MARGINALER
Den stabila intjäningen, tillsammans med effektiv förvaltning,
har bidragit till förbättrade marginaler utan att ge avkall på
långsiktighet eller kvalitet. Driftsnettot ökade med 9 procent
jämfört med föregående år och förvaltningsresultatet per aktie
förbättrades med 18 procent trots engångskostnader kopplade
till noteringsprocessen.
När vi summerar året gör vi det med den högsta intjänings-
förmågan i Fortinovas historia. De starka kassaflödena ger oss
både trygghet och handlingsfrihet för amortering, bättre finan-
sieringsvillkor och selektiva investeringar med tydligt värdeska-
pande. Året bekräftar robustheten i vår affärsmodell och värdet
av ett långsiktigt, disciplinerat fokus på bostäder i västra Sverige.
NY AFFÄRSPLAN 2026–2028
Mot denna bakgrund har styrelsen fastställt en ny affärs-
plan för perioden 2026–2028. Planen markerar nästa steg i
Fortinovas utveckling med ambitionen att bli västra Sveriges
mest framstående bostadsfastighetsbolag. Affärsplanen kom-
binerar låg risk med lönsam tillväxt. Avkastningen på eget kapi-
tal ska fortsatt överstiga 10 procent, räntetäckningsgraden ska
inte understiga 1,8 gånger och belåningsgraden ska maximalt
uppgå till 60 procent jämfört med 55 procent tidigare. Det ger
utrymme för ett något högre finansiell flexibilitet, samtidigt
som stabila kassaflöden och finansiell disciplin säkerställs. Vi
behåller vår utdelningspolicy med ambitionen att över tid dela
ut 40 procent av förvaltningsresultatet efter skatt.
För att nå målen fortsätter vi att utveckla fastighetsport-
följen med fokus på kvalitet, effektivitet och framtidssäkring.
Det innebär en tydligare prioritering av dels nyare bostads-
fastigheter, såsom förvärvet av 256 nyproducerade och fullt
uthyrda lägenheter i Strömstad, dels kommersiella fastighe-
ter med förutsägbara kassaflöden. Den aktiva portföljförvalt-
ningen är en alltmer central del av vår strategi framåt, vilket
medför ett ökat fokus på att sälja icke strategiska fastigheter.
NOTERING PÅ NASDAQ STOCKHOLM
Under året tog vi även ett viktigt steg genom noteringen på
Nasdaq Stockholm. Listbytet markerar Fortinovas fortsatta
mognad och stärker vår position gentemot kapitalmarknaden.
Ökad synlighet, förbättrad likviditet och större strategisk flex-
ibilitet skapar goda förutsättningar för fortsatt tillväxt i linje
med affärsplanen.
FRAMTIDEN
Fortinova går nu in i nästa fas med en stark balansräkning, sta-
bila kassaflöden och ett tydligt strategiskt ramverk. Samtidigt
verkar vi i en omvärld som fortsatt präglas av geopolitisk och
makroekonomisk osäkerhet. Trots detta ser vi positiva signaler
inför framtiden i form av en ökad transaktionsaktivitet. Jag är
stolt över det vi åstadkommit tillsammans och ser med tillför-
sikt fram emot Fortinovas fortsatta utveckling.
2025 präglades av en gradvis normalisering efter en period av ovanligt hög osäkerhet i fastighets-
sektorn. Räntemarknaden stabiliserades och transaktionsaktiviteten återhämtades successivt.
Samtidigt har den geopolitiska oron åter satt avtryck i marknaden. Men faktum kvarstår, Fortinova
står starkare.
Anders Johansson, vd
ETT STARKARE FORTINOVA
I EN OROLIG OMVÄRLD
VD HAR ORDET
11
Fortinova levererar ett starkt år där både resultat
och marginaler förbättrats, samtidigt som vi tagit
viktiga strategiska steg för att skapa hållbart värde
för aktieägare, hyresgäster och medarbetare.
12
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
STABILITET
– genom hög efterfrågan på
bostäder och lokaler genereras ett
stabilt kassaflöde över tid.
VARFÖR INVESTERA I FORTINOVA?
HYRESUTVECKLING
– hyresutvecklingen har historiskt
överträffat inflationen över tid.
SUND FINANSIELL STÄLLNING
– med en sund finansiell ställning kan Fortinova
agera långsiktigt och utveckla koncernens
fastigheter mot en hållbar framtid.
VI KAN VÅR MARKNAD
– genom att agera lokalt och som en
långsiktig samhällsaktör får vi engage-
mang och kunskap om vår marknad.
13
FORTINOVAS AKTIE
Fortinova noterades på Nasdaq First North Premier Growth
Market den 19 november 2020. Den 19 november 2025 genom-
fördes listbytet till Nasdaq Stockholm där Fortinovas B-aktie
handlas på segmentet Smallcap med oförändrat kortnamn
FNOVA B och oförändrad ISIN-kod.
Listbytet till Nasdaq Stockholm är ett naturligt steg i
Fortinovas utveckling. Noteringen stärker bolagets synlighet
på kapitalmarknaden och ger oss samtidigt tillgång till nya
verktyg som möjligheten till återköp av aktier, vilket bedöms
vara i aktieägarnas intresse. Med Nasdaq Stockholms eta-
blerade struktur och exponering får vi kort sagt ännu bättre
förutsättningar för att fortsätta utveckla och stärka bolaget
och vår position på marknaden, samtidigt som vi skapar lång-
siktig värdetillväxt för våra intressenter.
Fortinovas målsättning är fortsatt att aktien långsiktigt
ska ge en konkurrenskraftig avkastning i förhållande till risk.
Den 31 december 2025 stängde Fortinovas aktiekurs på
28,1 kr, att jämföra med 27,4 kr den 31 december 2024. Börs-
värdet uppgick till 1 443 Mkr (1 407) beräknat på totalt antal
registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick
till 46 kr (44). Periodens högsta betalkurs var 28,2 kr och den
lägsta var 23,5 kr.
AKTIEKAPITAL
Fortinovas aktiekapital uppgick till 51 335 140 kr fördelat på
51 335 140 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om en kro-
na. Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 A-aktier och
48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar till tio
röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst.
UTDELNINGSPOLICY
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag vars
utdelningspolicy är baserad på en ambition att överföra
löpande förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid bedömning
av utdelningens storlek ska Fortinovas investeringsalternativ,
finansiella ställning och kapitalstruktur beaktas. Utdelningen
ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av förvaltningsre-
sultatet belastat med schablonskatt.
KORTNAMN: FNOVA B.
ISIN-KOD: SE0014608915
Aktiekurs, kr/aktie
20
25
2025.01.01
2025.03.25
30
Kr
2025.05.13
2025.12.31
HÖGST
28,20 KR
LÄGST
23,50 KR
Förvaltningsresultat, kr/aktie
Kr
1,0
0,5
1,5
2,5
2,0
jan-mar
2023
0,3
jan-juni
2023
0,7
jan-sep
2023
1,3
jan-dec
2023
1,7
jan-juni
2024
0,8
jan-sep
2024
1,4
jan-dec
2024
1,8
jan-mar
2025
0,5
jan-juni
2025
1,0
jan-sep
2025
1,7
jan-dec
2025
2,1
jan-mar
2024
0,3
En investering i Fortinova är en investering i
bostadsfastigheter i attraktiva tillväxtkom-
muner i västra Sverige. Oavsett ekonomisk
utveckling behöver människor någonstans
att bo. För investerare betyder detta säkerhet,
förutsägbarhet och bra utvecklingsmöjligheter.
14
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Aktierelaterade nyckeltal 2025.01.01-
2025.12.31
(12 mån)
2024.01.01-
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335 51 335 51 335
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 51 48 45 50
Eget kapital, kr/aktie 46 44 42 48
Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,1 1,8 1,7 2,3
Årets resultat, kr/aktie 2,4 2,2 -5,1 4,1
Aktieutveckling
0
500
1 000
1 500
2 000
tkr
Index
0
5
10
15
20
25
30
Volym, tkr Fortinova Fastigheter, aktiekurs kr/aktie
First North All-Share SEK, index N Real Estate EUR PI, index
jan 2024
feb 2024
mar 2024
apr 2024
maj 2024
jun 2024
jul 2024
aug 2024
sep 2024
okt 2024
nov 2024
dec 2024
jan 2025
feb 2025
mar 2025
apr 2025
maj 2025
jun 2025
jul 2025
aug 2025
sep 2025
okt 2025
nov 2025
dec 2025
2024.01.31
2024.02.29
2024.03.31
2024.04.30
2024.05.31
2024.06.30
2024.07.31
2024.08.31
2024.09.30
2024.10.31
2024.11.30
2024.12.31
2025.01.31
2025.02.28
2025.03.31
2025.04.30
2025.05.31
2025.06.30
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
tkrIndex
0
5
10
15
20
25
30
35
Volym, tkr
Fortinova Fastigheter, aktiekurs kr/aktie
First North All-Share SEK, index N Real Estate EUR PI, index
2024.01.31
2024.02.29
2024.03.31
2024.04.30
2024.05.31
2024.06.30
2024.07.31
2024.08.31
2024.09.30
2024.10.31
2024.11.30
2024.12.31
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
tkrIndex
0
5
10
15
20
25
30
35
Volym, tkr Fortinova Fastigheter, index
First North All-Share SEK, index
N Real Estate EUR PI, index
2024.01.31
2024.02.29
2024.03.31
2024.04.30
2024.05.31
2024.06.30
2024.07.31
2024.08.31
2024.09.30
2024.10.31
2024.11.30
2024.12.31
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
tkrIndex
0
5
10
15
20
25
30
35
Volym, tkr
Fortinova Fastigheter, index
First North All-Share SEK, index N Real Estate EUR PI, index
2024.01.31
2024.02.29
2024.03.31
2024.04.30
2024.05.31
2024.06.30
2024.07.31
2024.08.31
2024.09.30
2024.10.31
2024.11.30
2024.12.31
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
tkrIndex
0
5
10
15
20
25
30
35
Volym, tkr Fortinova Fastigheter, index
First North All-Share SEK, index
N Real Estate EUR PI, index
2025.12.31 2024.12.31
Substansvärde Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 376 46,3 2 253 43,9
Återföring uppskjuten skatt 244 4,7 212 4,1
Återföring derivat -2 - -13 -0,2
Långsiktigt substansvärde 2 618 51,0 2 452 47,8
Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/- 5 % 270 245
Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335
SUBSTANSVÄRDE
Substansvärdet speglar det samlade värde som förvaltas
för aktieägarna och beräknas som eget kapital hänförligt
till moderbolagets ägare, justerat för verkligt värde på
derivatinstrument och uppskjuten skatteskuld. Fortinovas
långsiktiga substansvärde uppgick den 31 december 2025
till 2 618 Mkr (2 452), vilket motsvarar 51,0 kr per aktie
(47,8). En väsentlig komponent i substansvärdeberäk-
ningen är det bedömda marknadsvärdet på fastighets-
portföljen. En känslighetsanalys där bedömt värde på
fastighetsportföljen varieras med fem procent genererar
ett substansvärdeintervall på aktien om 45,7-56,3 kr, mot-
svarande +/- 5,3 kr per aktie.
40
20
september 2025
juni 2025
mars 2025
december 2024
december 2023
december 2022
augusti 2021
augusti 2020
december 2025
39,5
47,5
44,7
47,8
48,2
49,7
50,5
51,0
50,3
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
Kr
40
20
60
september 2025
juni 2025
mars 2025
december 2024
december 2023
december 2022
augusti 2021
augusti 2020
december 2025
39,5
47,5
44,7
47,8
48,2
49,7
50,5
51,0
50,3
15
• Intjäningsförmågan utgår från fastigheter som ägdes per
2026.01.01, vilket innebär att framtida värdehöjande inves-
teringar eller annan fastighetsutveckling inte är beaktad.
Avtalade till- och frånträden är inte inkluderade.
• Hyresintäkterna baseras på kontrakterade intäkter per
2026.01.01. Schablonvakans beräknas med en procent av
hyresvärdet, baserat på historiskt långsiktigt utfall.
• Fastighetskostnaderna speglar de senaste tolv månadernas utfall
för fastigheter som ägts under hela perioden. Fastigheter som
har förvärvats och tillträtts har räknats upp till årstakt. Fastighets-
skatten baseras på fastigheternas aktuella taxeringsvärde.
• Centrala administrationskostnader avser kostnader hänförliga
till sedvanlig förvaltning och beaktar inte bedömda kostnader
av engångskaraktär.
• Räntenettot har beräknats utifrån aktuell räntebärande
skuld per 2026.01.01. Kostnaderna för de räntebärande
skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga
räntenivå, inklusive effekt av derivatinstrument, utifrån
avtalade finansieringsvillkor. Intäktsränta på likvida medel
samt kostnader av engångskaraktär beaktas ej.
• Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av hyres-,
vakans- eller ränteförändringar.
• Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och derivat
beaktas inte.
• Skatt inkluderas inte.
Information som utgör grund för den aktuella intjäningsförmågan
Aktieägare den 31 december 2025
A-aktier B-aktier Ägarandel Röstvärde
SEB Funds AB - 6 107 788 11,9% 8,0%
Fastighets AB Balder - 5 655 500 11,0% 7,5%
Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension - 4 805 816 9,4% 6,3%
A2F Fastigheter AB 2 750 000 1 936 650 9,1% 38,7%
Pension, Danica - 3 495 858 6,8% 4,6%
Odin Fonder - 2 623 829 5,1% 3,4%
Cliens Kapitalförvaltning AB - 1 924 003 3,7% 2,5%
Kastellporten AB - 1 504 008 2,9% 2,0%
Berggren, Per-Ola - 1 250 000 2,4% 1,6%
Sifonen AB - 923 630 1,8% 1,2%
Delsumma 2 750 000 30 227 082 64,1% 75,8%
Övriga aktieägare - 18 358 058 35,9% 24,2%
Totalt antal aktier 2 750 000 48 585 140 100% 100%
Källa: Euroclear Sweden AB
KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA
I tabellen presenteras Fortinovas aktuella intjäningsförmåga
avseende förvaltningsresultatet på tolvmånadersbasis på
befintlig förvaltningsportfölj. Det är viktigt att notera att
den aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med en
resultatprognos för de kommande 12 månaderna. Intjänings-
förmågan är därför enkom att betrakta som ett scenario
såsom Fortinova bedömer att kassaflödena exklusive amor-
teringar bör kunna utvecklas för portföljen som den ser ut
per rapporteringsdatum. Därmed ingår ingen bedömning av
kommande period vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad,
fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra
resultatpåverkande faktorer. Aktuell intjäningsförmåga ska
läsas tillsammans med övrig information i årsredovisningen.
Mkr 2026.01.01 2025.01.01
Hyresvärde 424,8 375,3
Vakanser och rabatter -4,2 -3,8
Hyresintäkter 420,6 371,5
Fastighetskostnader -156,6 -145,0
Driftsöverskott 264,0 226,5
Överskottsgrad, % 63% 61%
Central administration -33,5 -31,5
Räntenetto -100,6 -91,8
Förvaltningsresultat 129,9 103,2
Hänförligt till:
Moderbolagets ägare 129,9 103,2
Kr/aktie 2,5 2,0
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis
16
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FINANSIERING
FINANSPOLICY
Den finansiella verksamheten i Fortinova bedrivs i enlighet med
den finanspolicy som styrelsen fastställt. Finansieringsverk-
samheten ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och
kortfristig finansiering samt likviditet säkerställs. Med stöd av
finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina finansiella
risker på ett strukturerat sätt. De finansiella riskerna följs upp
och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen genomför
årligen en översyn av finanspolicyn. Fortinova påverkas i
hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För
finansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja
affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Ambitionen är
att ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn ta-
gen till fastställda riskmandat inom finansierings- och refinan-
sieringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk, kredit- och motpartsrisk
samt administrativa och operationella risker. Inom riskerna har
styrelsen definierat ett antal mål för finansförvaltningen som
exempelvis kapitalbindning, räntebindning samt nyckeltal som
belånings- och räntetäckningsgrad.
FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR
Fortinova finansieras genom en kombination av stabila kas-
saflöden från den långsiktiga förvaltningen, eget kapital samt
räntebärande skulder i nordiska banker. Vid årets slut mot-
svarade eget kapital och räntebärande skulder 94 procent
(94) av bolagets totala finansiering. Upplåningen sker med
sedvanliga säkerheter och är huvudsakligen hänförlig till för-
värv och refinansiering av den befintliga fastighetsportföljen.
Koncernens likvida medel uppgick per den 31 december 2025
till 211 Mkr (239). Det egna kapitalet uppgick till 2 376 Mkr
(2 282), vilket motsvarar 46 kronor per aktie (44).
De räntebärande skulderna uppgick vid periodens utgång
till 2 959 Mkr (2 700), vilket innebär en belåningsgrad (LTV)
om 55 procent (55). Justerat för tillgänglig likviditet uppgick
nettobelåningsgraden till 51 procent (50). Av den totala skul-
den utgjordes 948 Mkr (730) av gröna banklån. Samtliga kort-
fristiga räntebärande skulder om 540 Mkr har refinansierats
efter periodens utgång.
Den genomsnittliga räntan uppgick till 3,4 procent (3,9)
och räntetäckningsgraden till 211 procent (186). En förändring
av marknadsräntan med +/-50 räntepunkter motsvarar cirka
+/-1 Mkr i förändrat räntenetto på helårsbasis. Den genom-
snittliga räntebindningstiden, inklusive effekten av derivatin-
strument, uppgick till 2,4 år (2,7) medan den genomsnittliga
kapitalbindningstiden uppgick till 3,2 år (2,2). Andelen kapital
som förfaller inom tolv månader uppgick till 18 procent.
HÖG ANDEL BOSTÄDER I PORTFÖLJEN.
Fortinovas fastighetsportfölj är koncentrerad
till tillväxtkommuner med hög efterfrågan
på bostäder. Oavsett ekonomisk utveckling
behöver människor någonstans att bo.
Bostäder kännetecknas av långsiktigt stabila
kassaflöden genom riskspridning på ett stort
antal kunder. Den långsiktiga tryggheten i
kassaflödet från bostadsfastigheter innebär
att vi kan fortsätta utveckla koncernen samt
skapa avkastning till våra aktieägare.
ENDAST STAMAKTIER I EGET KAPITAL
SAMT TRADITIONELL BANKFINANSIERING.
Fortinova värdesätter långsiktiga relationer
med sina kreditgivare. För att uppnå låg
finansieringsrisk består Fortinovas ränte-
bärande finansieringskälla av traditionella
banklån via nordiska banker.
Fortinovas fastigheter
Geografiskt fokus
Varberg
Kungsbacka
Falkenberg
Göteborg
Tjörn
Lilla Edet
Uddevalla
Trollhättan
Borås
Varberg 35%
Kungsbacka 7%
Falkenberg 3%
Lilla Edet 10%
Uddevalla 9%
Göteborg 12%
Skövde 6%
Götene 5%
Trollhättan 5%
Övriga 4%
Borås 3%
4 565 Mkr
Räntebärande
skulder 52%
Uppskjuten
skatt 4%
Övriga
skulder 2%
Eget kapital
42%
FINANSIERINGS-
STRUKTUR
17
RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR OCH DERIVAT
I syfte att begränsa ränteriskerna har räntan bundits med
hjälp av räntederivat (ränteswappar).
Vid periodens utgång uppgick marknadsvärdet på koncer-
nens derivatinstrument till 2 Mkr (13). Värdeförändringen har
genererat en negativ effekt på resultatet om -12 Mkr (-15). För-
ändringen är främst hänförlig till fallande långa marknadsräntor,
vilket minskat marknadsvärdet på koncernens räntederivat.
Värdeförändringarna i räntederivaten är inte kassaflödespå-
verkande och kommer lösas upp under derivatens löptid,
givet att dessa inte avyttras innan förfall.
Räntebasen i koncernens låneportfölj är i huvudsak Stibor
3M. Resterande del av låneportföljen är säkrad via räntederi-
vat med räntebindningstid mellan 1 och 10 år enligt följande
sammanställning:
2025.12.31 2024.12.31
Räntebärande skulder, Mkr 2 959 2 700
Likvida medel, Mkr 211 239
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare, Mkr
2 376 2 253
Belåningsgrad, % 55 55
Genomsnittlig ränta, utgående avtalade
villkor, %
3,3 3,4
Genomsnittlig ränta, % 3,4 3,9
Räntetäckningsgrad, % 211 186
Räntebindningstid, år 2,4 2,7
Kapitalbindning, år 3,2 2,2
Andel räntesäkrad låneportfölj, % 72 73
Nyckeltal
År,
förfall
Kapital-
bindnings-
struktur, Mkr
%
Ränte-
bindnings-
struktur, Mkr
%
Genomsnittlig
ränta, utgående
avtalade villkor, %
0-1 år 540 18 1 020 34 3,0
1-2 år 709 24 418 14 2,9
2-3 år 811 27 519 18 3,7
3-4 år 137 5 303 10 3,2
4-5 år 308 10 441 15 3,7
> 5 år 454 15 258 9 4,0
Summa 2 959 100 2 959 100 3,3
Förfallostruktur
100
0
200
300
400
500
600
Nominellt belopp,
Mkr
2026 2027 2028 2029 2030 2031 2033
Förfallostruktur räntederivat
0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
0
1
2
3
4
6
5
År
%
Q4
2021
Q4
2020
Q4
2023
Q4
2022
Q4
2024
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2025
Q4
2021
Q4
2023
Q4
2022
Q4
2024
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2025
Q1
2026
1,2
3,2
2,7 2,7
2,2
3,1
3,7
3,2
3,2
2,5
1,7
2,4
2,1
2,7
2,6
2,6
2,4
2,4
Kapitalbindning Räntebindning
Genomsnittlig ränta Utgående STB90 + genomsnittlig marginal, %
Kapital- och räntebindning
JAN FEB MARS APR MAJ JUNI JULI AUG SEPT OKT NOV DEC JAN FEB MARS APR MAJ
20252024
JUNI JULI AUG SEPT OKT NOV DEC
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
1,2
3,2
2,7
2,7
2,2
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
ÅrÅr
0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
%
2,5
1,7
2,4
2 ,1
2,7
Q4
2020
Q4
2021
Q4
2022
Q4
2023
Q4
2024
Q4
2020
Q4
2021
Q4
2022
Q4
2023
Q4
2024
UTVECKLING STIBOR 3 MÅNADER
Under 2024 och 2025 präglades STIBOR 90 av en tydlig
vändning från de höga nivåer som följde på den snabba
ränteuppgången under 2022–2023. Inledningen av 2024
kännetecknades av fortsatt restriktiva finansieringsför-
hållanden, men i takt med avtagande inflation och Riks-
bankens successiva räntesänkningar föll STIBOR 90 gradvis
under perioden. Utvecklingen under 2025 innebar därmed
lägre rörliga finansieringskostnader jämfört med före-
gående år, även om räntenivåerna fortsatt låg över det
historiska genomsnittet från perioden före 2022. Denna
normalisering har förbättrat förutsättningarna för kassa-
flöde och refinansiering i fastighetssektorn.
18
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
18
VERKSAMHET
1919
20
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova är ett bostadsfastighetsbolag med säte i Varberg.
Koncernen äger och förvaltar över 3 000 bostäder samt
111 000 kvm kommersiell yta i västra Sverige.
Fortinovas styrka ligger i att äga rätt typ av fastigheter på
rätt geografier där efterfrågan på boende överstiger utbudet.
Genom att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar Fortinova
till att skapa levande och trygga samhällen. Fortinova har
en tydlig profil, prisvärda bostäder för hushåll som söker
trygghet, tillgänglighet och närhet till service. Samtidigt möts
investerarnas ökade krav på hållbarhet genom energieffekti-
viseringar och satsningar på socialt ansvar.
FORTINOVAS STRATEGI
Fortinovas strategi är långsiktig förvaltning av bostadsfastig-
heter genom förvärv, utveckling, och egen fastighetsförvalt-
ning. Fokus ligger på tillgångar med dokumenterade positiva
kassaflöden, med målsättningen att generera en hög riskjuste-
rad avkastning över tid oberoende av marknadens utveckling.
Förvärv
Fortinova expanderar genom att förvärva fastigheter på tillväx-
torter i västra Sverige.
Utveckling
Fortinova utvecklar befintlig fastighetsportfölj genom värde-
skapande förbättringar och hållbara investeringar. Genom hållbar
utveckling lyckas koncernen höja värdet på fastigheterna samt
generera stärkt lönsamhet och ökat förvaltningsresultat. Utöver
de ekonomiska fördelarna bibehåller Fortinova starka relatio-
ner till kunder och lokala organisationer vilket bidrar till lägre
vakansrisk.
Projektutveckling
Utöver långsiktig förvaltning äger Fortinova byggrätter om cirka
21 700 kvm BTA samt potentiella byggrätter om cirka 37 900
kvm BTA.
Förvaltning
Fortinova bedriver långsiktig förvaltning i egen regi på samtliga
fastigheter. Nöjda kunder är en viktig framgångsfaktor och med
närhet till våra kunder, genom lokal förankring, skapar vi god
kännedom om orterna och kan identifiera kundernas önskemål.
Detta bidrar både till nöjda kunder och långsiktig lönsamhet
genom effektivitetsförbättringar samt minskade kostnader.
OM FORTINOVA
AFFÄRSIDÉ
Fortinova förvärvar,
utvecklar och förvaltar
bostadsfastigheter
på tillväxtorter
i västra Sverige
VISION
Fortinova ska vara
västra Sveriges mest
framstående
bostadsfastighetsbolag
21
FORTINOVAS VÄRDEGRUND
Fortinovas värdegrund utgår från våra fyra värdeord, Enkelhet, Närhet, Hjärta och Mod.
Värdegrunden är en viktig utgångspunkt för allt vårt arbete och för hur vi bemöter
varandra, våra samarbetspartners och våra kunder.
ENKELHET: Vi är entreprenörsdrivna, har öppna dörrar
och en platt organisation med högt i tak. Alla medarbe-
tare har del i Fortinovas framgång.
NÄRHET: Till varandra, våra hyresgäster, förenings-
livet, näringslivet och till kommunerna. Fortinova ska
ta vara på möjligheter att påverka för att bidra till en
positiv samhällsutveckling.
HJÄRTA: Vi ska vara ärliga och visa omtanke för att
bygga långsiktiga förtroenden. Vi bryr oss om våra
medmänniskor och vi håller vad vi lovar.
MOD:
Vi vågar gå vår egen väg. Vi vet vad vi vill och vi
ser till att det händer. Vi vågar ta för oss och drivs av
ambitionen att bli bäst på det vi gör.
NÄRHET
HJÄRTA
ENKELHET
MOD
22
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
I Fortinova bedriver fastighetsförvaltning och skötsel i egen
regi i tre regioner; Halland, Västra Götaland och Skaraborg.
Med egen personal, i samarbete med externa leverantörer
på orterna där vi är verksamma, skapas närhet till våra
fastigheter och kunder. Lokal närvaro gör att medarbetarna
kan erbjuda personlig service till våra kunder samt har god
kännedom om respektive marknad och tidigt kan reagera på
både risker och affärsmöjligheter i regionen.
Under året tog vi ett viktigt steg i vår tillväxtstrategi
genom att förvärva fyra fastigheter i Strömstad, ett
helt nytt marknadsområde för Fortinova.
ORGANISATION OCH VERKSAMHET
Beskrivning av fastighetsbeståndet 2025.12.31
Geografi
Fastigheter
(antal)
Lägenheter
(antal)
Uthyrningsbar
yta (kvm)
Hyresvärde
(Mkr)
Verkligt värde
(Mkr)
Verkligt värde
(kr/kvm)
Verkligt värde
andel (%)
Halland
88 844 131 141 167 2 114 16 120 39%
Västra Götaland
62 1 801 127 672 201 2 681 20 999 50%
Skaraborg
31 436 43 377 57 606 13 971 11%
Summa
181 3 081 302 190 425 5 401 17 873 100%
23
UDDEV
ALLA
T
JÖRN
GÖ
TEBORG
KUNGSBA
CKA
V
ARBERG
F
ALKENBERG
BORÅS
TROLLHÄ
TTAN
VARA
GÖTENE
SKÖVDE
TIBRO
LILLA
EDET
STRÖMST
AD
FALKÖPING
ORT MED FORTINOVAS
HYRESFASTIGHETER
GEOGRAFISKT
FOKUS
2025.01.01-
2025.12.31
2024.01.01-
2024.12.31
Verkligt förvaltningsfast.värde, kr/kvm
uthyrningsbar yta
17 873 17 098
Hyresvärde, Mkr 425 375
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 99
Areamässig uthyrningsgrad, % 98 99
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per fastighetstyp
5 401 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
25%
Bostadsfastigheter
73%
5 056 Mkr
Samhälls-
fastigheter
2%
Kommersiella
fastigheter
24%
Bostadsfastigheter
74%
V
ä
s
t
r
a
G
ö
t
a
l
a
n
d
4
7
%
H
a
l
l
a
n
d
4
2
%
S
k
a
r
a
b
o
r
g
1
1
%
5 056 Mkr
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 5%
Göteborg 11%
Borås 12%
Lilla Edet 11%
Varberg 33%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
!"#$%&#'%#$()*+$+,-
./0
!"##$%&'$(()*
+)&,'-.$,$%*
1/0
2%3*455#'%#$()*+$+,
10
!"#$%&'($#)*+,(-.(+-!"#$%&'($#$/.
Götene 4
Skövde 5
Övriga Skaraborg 2
Göteborg 10
Borås 11
Lilla Edet 11
Uddevalla 7
Strömstad 6
Trollhättan 4
Övriga Västra Götaland 1
Varberg 31
Kungsbacka 5
Falkenberg 3
S
k
a
r
a
b
o
r
g
1
1
%
H
a
l
l
a
n
d
3
9
%
V
ä
s
t
r
a
G
ö
t
a
l
a
n
d
5
0
%
Varberg 31%
Kungsbacka 5%
Falkenberg 3%
Götene 4%
Skövde 5%
Övriga 2%
Göteborg 10%
Borås 11%
Lilla Edet 11%
Uddevalla 7%
Strömstad 6%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
L"##"&7*+,M-
1234("+564"#"&7*+CK-
9$"("':() *+88-
S
k
a
r
a
b
o
r
g
1
1
%
H
a
l
l
a
n
d
3
9
%
V
ä
s
t
r
a
G
ö
t
a
l
a
n
d
5
0
%
Varberg 31%
Kungsbacka 5%
Falkenberg 3%
Götene 4%
Skövde 5%
Övriga 2%
Göteborg 10%
Borås 11%
Lilla Edet 11%
Uddevalla 7%
Strömstad 6%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
S
k
a
r
a
b
o
r
g
1
1
%
V
ä
s
t
r
a
G
ö
t
a
l
a
n
d
4
7
%
H
a
l
l
a
n
d
4
2
%
S
k
a
r
a
b
o
r
g
1
1
%
Uddevalla 8%
Trollhättan 4%
Övriga 1%
Övriga 2%Götene 4%
Skövde 5%
Göteborg 11%
Borås 12%
Lilla Edet 11%
Varberg 33%
Kungsbacka 6%
Falkenberg 3%
5 401 Mkr
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP
Fastighetsrelaterade nyckeltal
FORTINOVAS ORTER
Vår strategi att utveckla,
förvalta och äga prisvärda
bostäder på tillväxtorter med
strukturell bostadsbrist har
återigen visat sin styrka.
23
24
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
UDDEV
ALLA
T
JÖRN
GÖTEBORG
KUNGSBA
CKA
V
ARBERG
F
ALKENBERG
BORÅS
TROLLHÄ
TTAN
VARA
GÖTENE
SKÖVDE
TIBRO
LILLA
EDET
STRÖMST
AD
FALKÖPING
ORT MED FORTINOVAS
HYRESFASTIGHETER
GEOGRAFISKT
FOKUS
Halland är Fortinovas största region sett till uthyrningsbar
yta. 44 procent av Fortinovas totala yta finns här. Hallands
attraktiva läge skapar goda förutsättningar för både boende
och företag. Inte minst märks detta i regionens höga uthyr-
ningsgrad, den högsta av Fortinovas tre regioner.
I regionen finns Fortinovas största förvaltningsort, Var-
berg, sett till både antal lägenheter och till uthyrningsbar yta.
I Varberg är även förvaltningskontoret beläget, vilket inklu-
derar service mot fastigheter i Falkenberg och Kungsbacka.
Fastigheterna i regionen består framför allt av bostadsfastig-
heter, även om majoriteten av Fortinovas kommersiella yta,
68 procent, återfinnes i Halland. Här bedrivs verksamheter
inom lager- och logistiklösningar, butiker och kontor. I Halland
finns merparten av Fortinovas samhällsfastigheter, där det
bedrivs verksamheter såsom skolor, förskolor och vård.
HALLAND
Hyresvärde
39%
AV TOTALT
HYRESVÄRDE
Nyckeltal, Halland
2025.12.31 2024.12.31
Total uthyrningsbar yta, tkvm 131 125
varav bostad, tkvm 56 56
Totalt hyresvärde, Mkr 167 151
varav bostad, tkvm 85 79
Fastighetsvärde, Mkr 2 114 1 989
Överskottsgrad, % 66 65
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,7 99,3
50
0
100
150
200
Mkr
Bostad Kommersiellt Samhäll
110
2021
138
2022
146
2023
151
2024
167
2025
24
I Ljungpiparen har flera åtgärder genomförts under året för
att stärka tryggheten och effektivisera driften. Med automa-
tisk belysning i allmänna utrymmen, digital tvättstugebok-
ning och ett modernt taggsystem i fastigheterna har både
tryggheten och energianvändningen förbättrats.
– Det har blivit mindre spring av obehöriga och en
större känsla av trygghet hos hyresgästerna, säger
fastighetstekniker Stefan Sundqvist.
ÖKAD TRYGGHET I LJUNGPIPAREN
25
UDDEV
ALLA
T
JÖRN
GÖ
TEBORG
KUNGSBA
CKA
V
ARBERG
F
ALKENBERG
BORÅS
TROLLHÄ
TTAN
VARA
GÖTENE
SKÖVDE
TIBRO
LILLA
EDET
STRÖMST
AD
FALKÖPING
ORT MED FORTINOVAS
HYRESFASTIGHETER
GEOGRAFISKT
FOKUS
25
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Hos Fortinova beskrivs regionen som den sydvästliga delen av
Västra Götalands län. Fortinovas fastigheter är främst belägna i
orter som Göteborg, Borås, Uddevalla, Lilla Edet och Strömstad.
Regionen präglas av, och finner sin tillväxt, i sin starka industriella
bas. 42 procent av Fortinovas totala yta finns i Västra Götaland.
Under året tog vi ett viktigt steg i vår tillväxtstrategi ge-
nom att förvärva fyra fastigheter i Strömstad, ett helt nytt
marknadsområde för Fortinova. Fastigheterna omfattar 256
moderna lägenheter med energiklass B och uppfördes 2023.
Samtliga bostäder är fullt uthyrda, och investeringen ligger helt
i linje med vår hållbarhetsprofil och vårt fokus på långsiktigt
värdeskapande. Förvärvet stärker kassaflödet, förbättrar våra
finansiella nyckeltal och utgör ett naturligt steg i vår geogra-
fiska expansion i västra Sverige. Strömstad är en växande
kommun med en stark lokal ekonomi präglad av gränshandel
och turism, vilket skapar goda framtida utvecklingsmöjligheter.
Beståndet i regionen består främst av bostadsfastigheter,
strax över hälften av Fortinovas totala bostadsyta. Förutom
att dryga 80 procent av regionens hyresintäkter genereras
från bostadslägenheter, bedrivs även kommersiella verksam-
heter inom vård, lager och butik.
47%
AV TOTALT
HYRESVÄRDE
50
0
100
150
200
Mkr
Bostad Kommersiellt Samhäll
94
2021
126
2022
162
2023
169
2024
201
2025
Hyresvärde
VÄSTRA GÖTALAND
Nyckeltal, Västra Götaland
2025.12.31 2024.12.31
Total uthyrningsbar yta, tkvm 128 118
varav bostad, tkvm 107 97
Totalt hyresvärde, Mkr 201 169
varav bostad, tkvm 173 142
Fastighetsvärde, Mkr 2 681 2 315
Överskottsgrad, % 62 59
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,5 98,6
UDDEVALLA
TJÖRN
GÖTEBORG
KUNGSBACKA
VARBERG
FALKENBERG
BORÅS
TROLLHÄTTAN
VARA
GÖTENE
SKÖVDE
TIBRO
LILLA EDET
STRÖMSTAD
FALKÖPING
ORT MED FORTINOVAS
HYRESFASTIGHETER
GEOGRAFISKT
FOKUS
På Emanuel Bagares gata, Storgatan och Käppslängaregatan
i Lilla Edet rustar vi varsamt upp de vackra trähusen vid älv-
stranden, med anor från 1800-talet. Husen får nya balkong-
er, tak och fasader, samtidigt som dialog med kommunen och
hyresgäster säkerställer att den unika kulturmiljön bevaras.
På detta sätt förenar Fortinova omsorg om platsens historia
med modern förvaltning och tar ansvar för både
kultur och boendemiljö.
LILLA EDET, HÄGERN 2 – HISTORIEN LEVER VIDARE
26
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
UDDEV
ALLA
T
JÖRN
GÖTEBORG
KUNGSBA
CKA
V
ARBERG
F
ALKENBERG
BORÅS
TROLLHÄ
TTAN
VARA
GÖTENE
SKÖVDE
TIBRO
LILLA
EDET
STRÖMST
AD
FALKÖPING
ORT MED FORTINOVAS
HYRESFASTIGHETER
GEOGRAFISKT
FOKUS
26
Skaraborg är Fortinovas minsta region, sett till både hyresvär-
de samt uthyrningsbar yta. 14 procent av Fortinovas totala yta
finns i Skaraborg. Regionen präglas av en balans mellan stora
arbetsgivare och små entreprenörer vilket skapar en dynamisk
och robust ekonomi.
Majoriteten av Fortinovas uthyrningsbara yta i Skaraborg
är belägen i Skövde och Götene. Förvaltningen präglas av när-
varo i det lokala samhället, med dess fördelar såsom närhet till
näringsliv och kännedom om mikrolägen.
Förvaltningskontoret är beläget i Skövde, där 190 av regio-
nens dryga 400 lägenheter återfinns. Totalt sett står bostads-
fastigheter för 64 procent av regionens totala yta. I de kom-
mersiella fastigheterna återfinns starka arbetsgivare såsom
Sparbanken Skaraborg, Götene kommun och Vara kommun.
14%
AV TOTALT
HYRESVÄRDE
20
0
40
60
Mkr
Bostad Kommersiellt
2021
44
48
2022
51
2023
55
2024
57
2025
Hyresvärde
SKARABORG
När Fortinova etablerade sig i Götene 2021 var målet att skapa
en långsiktig närvaro. Fyra år senare är bostäderna i stort sett
fullt uthyrda och i år invigdes flera nya verksamhetslokaler som
underlättar vardagen för hyresgäster och samarbetspartners.
– Det nära samarbetet med kommunen och våra fantas-
tiska medarbetare på plats har varit helt avgörande hittills.
Här finns ett engagemang som vi gärna vill stödja och
bidra till, säger Carljohan Johansson, regionchef.
GÖTENE – NÄRA, STABILT OCH LÅNGSIKTIGT
Nyckeltal, Skaraborg
2025.12.31 2024.12.31
Total uthyrningsbar yta, tkvm 43 43
varav bostad, tkvm 28 28
Totalt hyresvärde, Mkr 57 55
varav bostad, tkvm 38 36
Fastighetsvärde, Mkr 606 588
Överskottsgrad, % 56 56
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99,2 99
UDDEVALLA
TJÖRN
GÖTEBORG
KUNGSBACKA
VARBERG
FALKENBERG
BORÅS
TROLLHÄTTAN
VARA
GÖTENE
SKÖVDE
TIBRO
LILLA EDET
STRÖMSTAD
FALKÖPING
ORT MED FORTINOVAS
HYRESFASTIGHETER
GEOGRAFISKT
FOKUS
27
Fortinovas affärsidé och övergripande mål är att driva
och utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt.
Fortinova ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra
Sverige, där vårt huvuduppdrag är att erbjuda bostäder och
lokaler till hållbara hyresnivåer på efterfrågade orter. Att driva
verksamheten med fokus på hållbart företagande innebär att
miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet förenas och berör
alla delar av organisationen. Vi kan vara med och påverka fram-
tiden genom vår verksamhet och har därför hållbarhet som en
integrerad del i affärstänk och dagligt arbete. Vi vill ständigt
utveckla oss; som hyresvärd, arbetsgivare och samhällsaktör,
och därför har vi identifierat väsentliga frågor och mål på kort
och lång sikt inom respektive hållbarhetsområde, där vi har
störst chans att göra skillnad.
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSFRÅGOR
Med väsentlighetsanalysen som utgångspunkt har vi identifie-
rat och prioriterat våra viktigaste hållbarhetsfrågor. Analysen
fungerar som grund för utvecklingen av ett ännu mer struk-
turerat och integrerat hållbarhetsarbete. Styrelsen har det
övergripande ansvaret för hållbarhetsfrågor hos Fortinova.
HÅLLBARHET HOS FORTINOVA
8LÄS MER OM VÅRT
HÅLLBARHETSARBETE PÅ
FORTINOVA.SE/OM-OSS/HALLBARHET
MILJÖMÄSSIG
HÅLLBARHET
SOCIAL
HÅLLBARHET
EKONOMISK
HÅLLBARHET
• Hållbara hyresnivåer och rättvist fördelade lägenheter
• Jämställdhet och mångfald
• Leverantörsuppföljning
• Arbetsmiljö
• Trygghet och trivsel i koncernens fastighetsbestånd
FORTINOVAS
HÅLLBARHETSFOKUS
FÖR FORTINOVA
VÄSENTLIGA FRÅGOR
• Långsiktig lönsamhet och hållbarhet i investeringsbeslut
• Affärsetik och antikorruption
• Styrelse och ledning är engagerade i hållbarhetsarbete
• Koldioxidutsläpp
• Energi, vatten och avfall
• Materialval och resurshantering
• Miljö- och klimatrisker
28
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Det finns en föreställning om att hållbarhet föds ur stora,
omfattande beslut. I Fortinovas värld växer den fram i det
lilla. Vi är stolta över att vår organisation gör det enkelt att
integrera smart teknik, genomföra ansvarsfulla investeringar
och kontinuerligt utveckla våra arbetssätt, så att människor
får möjlighet att växa hos oss och i sitt uppdrag.
Så bygger vi framtidens
fastigheter
HÅLLBAR FÖRVALTNING
Steg för steg bygger Fortinova en
kultur och en organisation där varje
beslut, stort som litet, skapar bostäder
och lokaler där människor och företag
mår bra, känner trygghet och vill stanna
länge.
EN SMART OCH HÅLLBAR
FÖRVALTNING
Fortinovas förvaltning präglas av ett
långsiktigt och systematiskt arbete där
energieffektivitet, boendekvalitet och
kostnadskontroll utvecklas parallellt.
Under året har Fortinova genomfört
flera riktade åtgärder med tydlig ef-
fekt på både fastigheternas driftseko-
nomi och hyresgästernas upplevda
kvalitet.
– Vi arbetar alltmer strukturerat
och datadrivet i förvaltningen, där
energieffektivitet och boendekvalitet
utvecklas sida vid sida, säger förvalt-
ningschef Hans-Emil Lundquist.
Energieffektivisering är ett priorite-
rat område och baseras i ökande grad
på analys av energidata snarare än
enbart reaktivt underhåll. Genom opti-
mering av uppvärmnings- och venti-
lationssystem, förbättrad isolering samt
successiv utfasning av fossila energi-
källor har Fortinova stärkt både driftssä-
kerhet och klimatprestanda i beståndet.
STÖRRE INSYN
Digitaliseringen har samtidigt föränd-
rat arbetssättet i förvaltningen. Upp-
kopplade fastigheter och automati-
serade system möjliggör kontinuerlig
uppföljning av energianvändning och
teknisk drift, vilket gör det möjligt att
identifiera avvikelser tidigt och priori-
tera åtgärder utifrån affärsnytta.
– Det handlar inte om enskilda
projekt, utan om ett integrerat arbets-
sätt för hur vi långsiktigt förvaltar våra
fastigheter, fortsätter Hans-Emil.
För hyresgästerna märks utveck-
lingen genom förbättrad inomhus-
komfort och ökad transparens, bland
annat via digitala tjänster som stärker
dialogen och tillgängligheten. Framåt
ser Fortinova fortsatt potential i
avancerad dataanalys, AI-baserade
prognosmodeller och ökad integration
av förnybar energi i beståndet.
BALANS MELLAN KOSTNADER
OCH VÄRDE
För CFO John Wennevid handlar utveck-
lingen om att stärka både verksamhet-
ens motståndskraft och fastigheternas
värde över tid. Tidiga investeringar i
energieffektiviseringar har inte bara
29
minskat driftkostnader och förbättrat
energideklarationer, utan även lagt
grunden för stabila kassaflöden och
långsiktig finansiell trygghet.
– Det fina är att vi ser hur initiala
utgifter kan ge långsiktiga värden, säger
John.
Nyckeltalen talar sitt tydliga språk:
stabilare marginaler, lägre belånings-
grad och högre avkastning på eget
kapital visar hur strategiska satsningar
stärker fastigheternas värde och bi-
drar till en långsiktig hållbar ekonomi.
– Framöver ser vi stora möjligheter
att kombinera data, teknik och energi-
lösningar för att öka effektiviteten,
men också skapa attraktionskraft hos
medarbetare och investerare. Att bygga
för framtiden är inte bara klokt – det
är också en affärsmöjlighet, säger John.
MÄNNISKORNA SOM DRIVER
UTVECKLINGEN
För HR-chef Lena Leffler handlar
framtidens fastigheter om att skapa
bostäder där människor trivs och vill
bo kvar. Det startar med vårt värdskap
i varje interaktion med vår organi-
sation under kundresan. Det kräver
både kompetens, engagemang och ett
effektivt samarbete bland våra med-
arbetare. Under året har Fortinova
genomfört ett ledarskapsprogram där
alla chefer tränats i självledarskap, att
leda i förändring och att skapa produk-
tiva team – det Hållbara ledarskapet.
– Vi vill skapa en kultur där medar-
betare mår bra, utvecklas och känner
sig sedda, säger Lena. Det bygger vi
genom positiv förstärkning av beteen-
den som är avgörande för att lyckas.
För ledare handlar det bland annat om
att uppmuntra till nyfikenhet, lärande
och mod att våga tänka nytt.
Verksamheten har stärkts digitalt
genom utbildningar i Teams och M365,
vilket syftar till att göra samarbetet smi-
digare och kunskapsdelningen enklare.
– Framåt handlar det om att teama
ihop teknisk kompetens, våra olika
yrkeserfarenheter och nya arbetssätt
för att få till rätt synergier som utveck-
lar vår verksamhet, säger Lena. Det
är våra medarbetare, vi tillsammans,
som ska ta strategin från papper till
verklighet.
Vi arbetar alltmer strukturerat och datadrivet i
förvaltningen, där energieffektivitet och boende-
kvalitet utvecklas sida vid sida.
Hans-Emil Lundquist, förvaltningschef
Det fina är att vi ser
hur initiala utgifter kan
ge långsiktiga värden.
John Wennevid, CFO
30
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
EKONOMISK HÅLLBARHET
Ekonomisk hållbarhet för Fortinova innebär att skapa lång-
siktigt värde genom stabil lönsamhet, ansvarsfull finansiering
och hög affärsetik. För att möjliggöra datadrivna beslut på
bolags-, regions- och fastighetsnivå arbetar Fortinova kon-
tinuerligt med att utveckla systemstöd och analysverktyg.
Under året har initiativ tagits för att integrera olika fastig-
hetssystem, vilket stärker uppföljning, transparens och möj-
ligheten att identifiera både kortsiktiga effektiviseringar och
långsiktiga värdeskapande investeringar.
Hållbar finansiering är en integrerad del av Fortinovas
verksamhet. En betydande andel av koncernens låneportfölj
utgörs av gröna lån eller lån med hållbarhetslänkade villkor.
Även om Fortinova ännu inte omfattas av formella rappor-
teringskrav enligt EU:s taxonomi, är anpassning till dessa
ramverk ett prioriterat område. Syftet är att underlätta
jämförbarhet och utvärdering för bolagets intressenter samt
stärka kopplingen mellan hållbarhetsarbete och finansiell
styrning.
Fortinova betraktar gällande lagar och föreskrifter samt
internationella normer för mänskliga rättigheter, arbetsvillkor
och miljö som miniminivåer. Bolaget ska upprätthålla långsikti-
ga relationer med sina intressenter och bedriva verksamheten
med hög affärsmoral. Fortinova tar tydligt avstånd från alla
former av korruption och ställer krav på att leverantörer och
samarbetspartners delar bolagets grundläggande värderingar.
V
I
S
I
O
N
N
E
T
T
O
-
N
O
L
L
K
O
L
D
I
O
X
I
D
U
T
S
L
Ä
P
P
N
E
T
T
O
-
N
O
L
L
K
O
L
D
I
O
X
I
D
U
T
S
L
Ä
P
P
T
I
L
L
2
0
5
0
V
I
S
I
O
N
N
E
T
T
O
-
N
O
L
L
K
O
L
D
I
O
X
I
D
U
T
S
L
Ä
P
P
NETTO-NOLL
KOLDIOXIDUTSLÄPP
TILL 2050
15%
ENERGIBESPARING
PER KVM TILL 2030
2% ÅRLIG
VATTENBESPARING
PER M
3
/KVM
ALLA NYPRODUCERADE
BYGGNADER I EGEN
REGI SKA VARA MILJÖ-
KLASSIFICERADE
FORTINOVA HAR FYRA ÖVERGRIPANDE MILJÖMÅL
31
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
Fortinovas miljöarbete utgår från ambitionen att långsiktigt
minska verksamhetens klimatavtryck och negativa miljöpå-
verkan. Sedan 2022 upprättar Fortinova årliga klimatbokslut
i syfte att kvantifiera och kartlägga koncernens utsläpp samt
identifiera de områden där klimatpåverkan är som störst. Kli-
matboksluten omfattar Scope 1, 2 samt delar av Scope 3 och
utgör ett viktigt beslutsunderlag i det fortsatta hållbarhets-
arbetet. Trots successivt utökad rapportering har Fortinovas
totala klimatavtryck minskat.
Under 2025 har arbetet med energieffektivisering varit
ett prioriterat område. Genom systematiska åtgärder inom
bland annat ventilation, klimatskal och tekniska installationer
har energianvändningen i fastighetsbeståndet successivt re-
ducerats. Med hjälp av uppkopplade fastigheter och digitala
systemstöd följs energiförbrukningen löpande, vilket möjlig-
gör datadrivna analyser och prioriteringar av både kortsiktiga
och långsiktiga åtgärder. Parallellt har satsningar genomförts
inom förnybar energi i syfte att ytterligare stärka fastigheter-
nas hållbarhetsprestanda.
Arbetet med att anpassa verksamheten till kommande
regelverk har fortsatt under året. Fortinova har under 2025
vidareutvecklat sin hållbarhetsrapportering med särskilt fokus
på EU:s taxonomi och förberedelser inför CSRD. I samband
med beslut om ny affärsplan för perioden 2026–2028 har
även ett energibesparingsmål fastställts om 2 procent per år
och kvadratmeter.
Diagrammet visar Fortinovas hyresvärde per 2025.12.31 fördelat på
respektive energiklass. Fördelningen är baserad på aktuella energide-
klarationer för Fortinovas fastigheter. Posten ”övrigt” avser fastigheter
som saknar energideklarationer.
I Uddevalla har Fortinova genom aktiv förvaltning och smarta,
stegvisa åtgärder förbättrat energiprestandan i fastigheten
Fullriggaren 1 från energiklass F till D mellan 2022 och 2025.
Med hjälp av AI-baserad prognosstyrning av värme och rumsgi-
vare visar projektet hur löpande optimering i det befintliga be-
ståndet kan skapa konkreta och mätbara förbättringar över tid.
UDDEVALLA, FULLRIGGAREN 1
– FÖRFLYTTNINGAR SOM SKAPAR SKILLNAD
51%
34%
6%
9%
A–C D–E F–G Övrigt
ENERGIKLASSER
51%
34%
6%
9%
A–C D–E F–G Övrigt
32
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova bedriver sin verksamhet med ett långsiktigt håll-
barhetsperspektiv där klimatpåverkan integreras i såväl
förvärv och utveckling som i den dagliga förvaltningen av
fastighetsbeståndet. Fastighetssektorn står för en betydande
del av samhällets energianvändning och klimatpåverkan, och
Fortinova ser därför energieffektivisering och hållbar drift
som centrala delar i bolagets långsiktiga värdeskapande.
Genom ett systematiskt arbete med att minska energi-
användningen och successivt ställa om till mer klimatvänliga
lösningar minskar klimatavtrycket samtidigt som fastigheter-
nas driftsekonomi stärks.
HÅLLBARHET SOM ÖVERGRIPANDE MÅL
Fortinovas klimatarbete syftar till att successivt minska
utsläppen av växthusgaser i hela värdekedjan. Den största
klimatpåverkan uppstår i energianvändningen i fastighetsbe-
ståndet och arbetet fokuserar därför i hög grad på energief-
fektivisering och optimerad drift.
KLIMATBOKSLUT
Utsläpp CO
2
e (ton) 2025 2024 2023
Scope 1 70,3 51,4 75,8
Företagsägda och leasade fordon 43,5 28,1 36,9
Utrustning och maskiner 3,8 4,3 5,3
Stationära bränslen 23,1 18,9 33,6
Scope 2 (marknadsbaserade utsläpp) 470,5 529,6 479,0
Elektricitet 2,3 1,7 1,7
Fjärrvärme 468,1 528,0 477,3
Scope 3 290,8 260,1 253,7
Uppströms utsläpp för bränsle och
energirelaterade aktiviteter
259,7 230,5 253,7
Avfall 4,7 4,2 N/A
Vatten 26,4 25,4 N/A
Totala utsläpp (marknadsbaserade utsläpp) 832 841 808
Biogena utsläpp (tGHG) 271 281 372
*Platsbaserade utsläpp scope 2 (tCO
2
e) 515 584 530
CO
2
e (kg) per kvm 2,83 2,93 2,95
CO
2
e (kg) per kvm (scope 1 + 2) 1,84 2,02 2,02
Scope 1: Direkta växthusgasutsläpp från källor som företaget själv äger eller kontrollerar.
Till exempel egna fordon och anläggningar.
Scope 2: Indirekta utsläpp från inköpt energi, såsom el, värme eller kyla, som företaget förbrukar.
Scope 3: Övriga indirekta utsläpp som uppstår i företagets värdekedja, både upp- och nedströms.
Till exempel från leverantörer, transporter och hyresgästers avfall.
33
Hållbarhetsarbetet är integrerat i den operativa verksamheten
och följs upp genom löpande analys av energiförbrukning,
investeringar i energieffektivisering samt utveckling av tek-
niska lösningar som bidrar till lägre klimatpåverkan över tid.
VÅRT ARBETE UNDER 2025
Energieffektivisering är ett av Fortinovas mest prioriterade
områden. Arbetet bedrivs kontinuerligt genom investeringar
i fastigheterna, optimering av den dagliga driften samt för-
bättrad uppföljning av energianvändningen.
Under 2025 har flera åtgärder genomförts i fastighetsbe-
ståndet, bland annat genom förbättringar av byggnadernas
klimatskal, konvertering till LED-belysning samt optimering
av uppvärmnings- och ventilationssystem. Dessa insatser har
successivt bidragit till en lägre energianvändning i beståndet.
Digitalisering är en viktig möjliggörare i Fortinovas håll-
barhetsarbete. Genom uppkopplade fastigheter och digitala
systemstöd kan energianvändningen följas löpande. Det ska-
par bättre förutsättningar att identifiera avvikelser, upptäcka
energitjuvar och prioritera åtgärder där de ger störst effekt.
Genom förbättrad datainsamling, analys och kompetensut-
veckling stärks även organisationens förmåga att fatta mer
datadrivna beslut i den dagliga förvaltningen.
Arbetet med att fasa ut fossila energikällor har fortsatt
under året. I fastighetsbeståndet har bland annat konverte-
ringar genomförts från pelletspanna till bergvärme samt från
gas till fjärrvärme.
KLIMATBOKSLUTET
2025 är det fjärde året som Fortinova upprättar ett klimatbok-
slut. Trots att rapporteringen successivt har utvecklats och
omfattar fler delar av verksamheten fortsätter klimatavtrycket
att minska.
Utsläppsintensiteten har förbättrats och utsläpp per kvadrat-
meter har minskat med cirka 20 procent sedan 2022. Detta
är en effekt av genomförda energieffektiviseringsåtgärder
och ett mer systematiskt arbete med energiförbrukningen i
fastighetsbeståndet.
Under året har flera riktade åtgärder haft tydlig effekt
på fastigheternas drift och energianvändning. Genom re-
altidsuppföljning av energiförbrukningen har exempelvis
energitjuvar kunnat identifieras och åtgärdas, vilket bidragit
till synbara förbättringar i både energianvändning och klimat-
påverkan.
Utsläppen inom Scope 1 ökade något jämfört med föregå-
ende år. Ökningen är främst hänförlig till externa faktorer då
CO2e kg/kvm
1,0
1,5
2,0
0,5
2,5
3,0
3,5
4,0
20242022
3,52
2,95
2,93
2023
2025
2,83
CO
2
e kg/kvm
34
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
emissionsfaktorer för drivmedel förändrats, bland annat ge-
nom minskad biobränsleinblandning i diesel på nationell nivå.
Justerat för dessa förändringar visar utvecklingen dock en
tydlig minskning över tid. Sedan 2022 har Scope 1-utsläppen
halverats till följd av utfasning av fossila bränslen och mer
energieffektiva lösningar i fastigheterna.
Fjärrvärme står fortsatt för merparten av koncernens ut-
släpp, både inom Scope 2 och totalt sett. Jämfört med 2024
minskade Scope 2-utsläppen med 11 procent, främst till följd
av lägre energiförbrukning i fastighetsbeståndet. Samtidigt
påverkas utsläppsnivåerna även av förändringar i energileve-
rantörernas produktionsmix, vilket ligger utanför Fortinovas
direkta kontroll.
All inköpt el kommer från förnybara källor, vilket innebär
att utsläppen från elförbrukningen endast står för cirka 0,3
procent av koncernens totala klimatpåverkan.
Utsläppen inom Scope 3 ökade något jämfört med föregå-
ende år, främst till följd av förändrade emissionsfaktorer för
drivmedel. Utsläpp relaterade till avfall och vatten ligger i nivå
med föregående år.
VÅRT FORTSATTA HÅLLBARHETSARBETE
Fortinovas klimatpåverkan är fortsatt nära kopplad till
energianvändningen i fastighetsbeståndet, särskilt kopplat
till fjärrvärme. Arbetet framåt kommer därför fortsatt att
fokusera på minskad energianvändning genom energieffek-
tivisering och förbättrad driftoptimering.
Under 2026 fortsätter arbetet med att kombinera data,
teknik och energilösningar för att identifiera och prioritera
åtgärder där de ger störst effekt. Samtidigt fortsätter utfas-
ningen av fossila bränslen och solcellsprojekt planeras i delar
av fastighetsbeståndet.
Genom ett långsiktigt och strukturerat arbete stärks
sambandet mellan minskad klimatpåverkan, förbättrad
energieffektivitet och en stabil och hållbar driftsekonomi i
fastigheterna.
FÖRDELNING MELLAN
UTSLÄPPSKATEGORIER 2025
VATTEN 3%
AVFALL 1%
FÖRETAGSÄGDA OCH
LEASADE FORDON 5%
UTRUSTNING
OCH MASKINER 1%
STATIONÄRA
BRÄNSLEN 3%
FJÄRRVÄRME 56%
UPPSTRÖMS UTSLÄPP
FÖR BRÄNSLE OCH
ENERGIRELATERADE
AKTIVITETER 31%
64
66
68
60
70
74
76
78
80
kWh/kvm Atemp
72
62
2022
Faktisk förbrukning
2023 2024 2025
Normalårsjusterad förbrukning
Energiförbrukning per kvm
35
FORTINOVAS ENERGIRESA
Under året har vi tagit ett viktigt steg
på vår energiresa genom att vidareut-
veckla vårt energiuppföljningssystem
för uppföljning och analys. Plattfor-
men erbjuder en helhetslösning för att
samla in, kvalitetssäkra, visualisera
och analysera energidata från hela
vårt fastighetsbestånd, vilket gör det
möjligt att arbeta mer strategiskt och
datadrivet för att nå våra mål.
Med systematiska mätningar, ana-
lyser och uppföljningar har vi fått en
tydligare bild av hur fastigheterna fak-
tiskt beter sig, vilket gör det enklare
att prioritera rätt insatser där de gör
störst nytta. Resultaten syns redan i
delar av beståndet.
– I år har vi verkligen tagit steget
från att bara samla data till att an-
vända den på ett sätt som faktiskt gör
skillnad, säger Göran Lundell, driftsle-
dare hos Fortinova. Det är en helt an-
nan känsla att se hur våra åtgärder ger
resultat direkt. Plötsligt blir varje liten
förbättring konkret och synlig, och det
är väldigt motiverande för hela teamet.
Energiuppföljningssystemet gör det
möjligt att följa energianvändningen i
realtid och reagera snabbare än tidigare,
då avvikelser tidigare ofta upptäcktes
först i efterhand. Under året har vi också
kunnat identifiera flera energitjuvar,
från felaktiga styrkurvor till mindre
läckage, där små åtgärder tillsammans
ger märkbara förbättringar i både en-
ergianvändning och klimatpåverkan.
– En av de största vinsterna är hur
våra team har börjat tänka annorlunda.
Teknikerna ser sina fastigheter med
nya ögon, och många tar själva initiativ
till förbättringar, berättar Göran.
Framöver handlar det om att skala
upp resultaten och sprida arbetssätten
brett i organisationen, så att vi fort-
sätter optimera driften och öka klimat-
nyttan; med både energi och engage-
mang som drivkrafter.
Med vårt energiuppföljningssystem
som stöd fortsätter vi steg för steg att
minska resursanvändningen och stärka
förvaltningens och teknikens roll i vår
långsiktiga hållbarhetsresa.
Göran Lundell, driftsledare på Fortinova, går igenom energidata tillsammans
med Richard Jande, kommersiell förvaltare.
Strategisk och datadriven
väg mot våra energimål
35
36
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
SOCIAL HÅLLBARHET
Fortinova strävar efter att vara en attraktiv arbetsgivare för
såväl befintliga som potentiella medarbetare, samtidigt som
bolaget vill vara ett långsiktigt val för kunder och leverantörer.
Fortinova investerar i långsiktiga relationer oavsett motpart
och eftersträvar en positiv upplevelse genom hela relationen,
med gemensamma principer som utgår från att attrahera,
utveckla och behålla.
Dialogen med både kunder och medarbetare utgör en
viktig grund i arbetet med att skapa långsiktigt mervärde.
Genom kund- och medarbetardialoger identifieras behov och
prioriteringar som stärker trygghet, utveckling och samhörig-
het. Genom samtal och enkäter med hyresgäster har insatser
under året riktats mot åtgärder som bidrar till lojalitet och
en vilja att bo kvar och utveckla sin boendemiljö. Exempel på
sådana åtgärder är förbättrad sophantering, uppgraderad
belysning i utomhusmiljöer och gemensamma utrymmen
samt energieffektivisering av värme- och ventilationssystem.
För den egna organisationen har Fortinova under året
investerat i utbildnings- och friskvårdssatsningar i syfte att
främja självledarskap och stärka medarbetarnas möjligheter
att ta ansvar för sin egen situation och utveckling. Fortinova
ser ett hållbart arbetsliv som en balans mellan arbete och
fritid, sunda livsstilsval samt frihet under ansvar att påverka
sin arbetssituation.
Fortinova vill även bidra till mångfald och inkludering
genom att stödja samhällsbyggande initiativ på de orter där
bolaget verkar. Genom Fortinovafonden stöttas lokalt fören-
ingsliv och samhällsinitiativ, vilket bidrar till att fler ungdomar
får möjlighet att delta i idrotts- och rörelseaktiviteter samt att
kulturella arrangemang kan genomföras i lokalsamhällena.
ANSTÄLLDA (43 % KVINNOR, 57 % MÄN)
LEDNINGEN (20 % KVINNOR, 80 % MÄN)
STYRELSEN (43 % KVINNOR, 57 % MÄN)
JÄMSTÄLLDHET FRISKNÄRVARO
SJUKFRÅNVARO 8,5 %
FRISKNÄRVARO 91,5 %
37
Styrka i människor och kunskap
Vi lever i en föränderlig värld där kraven
på kompetens och teknik ständigt för-
ändras. Precis som andra bolag står
Fortinova inför tekniska och digitala
utmaningar som kräver spetskompe-
tens och ett starkt ledarskap. Vi är
stolta över att vi under året lyckats väl
med att identifiera framtida behov, re-
krytera rätt profiler och utveckla vårt
sätt att arbeta.
– Det har varit ett otroligt spän-
nande år där vi lärt oss massor, säger
Lena Leffler, HR-chef. Vi har rekryterat
med fokus på långsiktiga behov och
utvecklat ledarskapet för att skapa
struktur, förnya våra arbetssätt och
bygga produktiva team.
Genom årets satsningar har Fortinova
stärkt organisationens förmåga att lösa
problem och samarbeta bättre mellan
funktioner och avdelningar. Med en
öppen inställning och en stark vilja att
ständigt utvecklas står Fortinova väl
rustat att möta framtidens utmaning-
ar och ta tillvara nya möjligheter.
Vi har utvecklat ledarskapet
för att skapa struktur,
förnya våra arbetssätt och
bygga produktiva team.
Lena Leffler, HR-chef
FRAMTIDENS BEHOV
37
38
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
MÖTEN MED FRAMTIDENS KOLLEGOR
SKAL, Samverkan Skola–Arbetsliv, är ett långsiktigt samarbete
mellan kommunala skolor och lokala företag som ger elever
en ökad förståelse för olika yrken och arbetsplatser. Genom
studiebesök, klassrumsbesök och praktiska aktiviteter får barn
och unga inspiration och uppmuntran inför sina framtida studie-
och yrkesval.
VÄRDEFULLA ERFARENHETER TILL ELEVER
Varbergs kommunala skolor var bland de första i Sverige att
införa den här typen av samverkan mellan skolor och arbets-
platser för nästan tio år sedan. Sedan dess har modellen
spridits till flera andra kommuner, där certifierade företag
engagerar sig för att ge elever värdefulla erfarenheter och
möjlighet att växa, utforska olika yrken och upptäcka sin
potential. Fortinova deltar som SKAL-företag och träffar regel-
bundet elever på Påskbergsskolan i Varberg:
– Vi är så glada över att Fortinova är med i SKAL, säger
Viktoria Struxsjö, arbetslivsutvecklare på kommunen. Det är
verkligen värdefullt för oss att ha med företag som engagerar
sig i både elevernas lärande och i samhällsutvecklingen.
EN INVESTERING I BÅDE MÄNNISKOR OCH SAMHÄLLE
För Fortinova handlar deltagandet inte bara om att berätta
om våra egna yrken, utan också om att ge eleverna en bre-
dare förståelse för arbetslivet och de möjligheter som finns.
– Att få möta dessa elever och berätta om det vi gör ger så
mycket energi tillbaka och vi hoppas att det väcker nyfiken-
het och lust att lära, säger Linnea Göök, Business Controller
på Fortinova.
Genom Fortinovafonden kan vi stödja SKAL och liknande
initiativ inom utbildning, entreprenörskap och social hållbar-
het. Vi är stolta och glada över att kunna bidra till att fler
barn och unga får chansen att växa, upptäcka sin potential
och känna inspiration inför sin egen framtid – en investering i
både människor och samhället i stort.
Fortinovafonden har instiftats av Fortinova för att utveckla
och bevara våra grundläggande värderingar: Enkelhet, Närhet,
Hjärta och Mod. Värderingarna vägleder fondens engagemang
för att främja både Fortinovas kommersiella konkurrenskraft
och en hållbar samhällsutveckling.
Varje år delar fonden ut medel till verksamheter som gör
samhällsnytta och bidrar till utveckling i den ort där de är
verksamma. Bidrag kan sökas av föreningar och organisationer
inom de områden som Fortinova särskilt prioriterar: utbildning
och entreprenörskap. Läs mer på fortinova.se
FORTINOVAFONDEN
EXEMPEL PÅ FORTINOVAS
SOCIALA HÅLLBARHETSFOKUS
I april 2025 träffade ett gäng andraklassare Fortinovas personal för att
lära sig mer om arbetet med att förvalta fastigheter. Projektet, SKAL, är
ett långsiktigt samarbete mellan kommunala skolor och lokala företag.
38
3939
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
TUNNELLOPPET I VARBERG
– TILLSAMMANS FÖR ETT AKTIVT
OCH LEVANDE SAMHÄLLE
När Varbergs Tunnellopp gick av stapeln i maj 2025
var Fortinova på plats både som sponsor och del-
tagare. Ett femtiotal medarbetare och hyresgäs-
ter sprang det nio kilometer långa loppet genom
tunneln och längs stadens strandpromenad, i en
folkfest full av energi.
Tunnelloppet är ett av många initiativ som
Fortinovafonden gärna stödjer för att stärka in-
tresset och engagemanget i föreningslivet. Fonden
bidrar såväl till enskilda evenemang som till fort-
löpande verksamheter inom motion och hälsa,
kultur, utbildning och entreprenörskap.
– Vi är glada över att kunna bidra till att
människor känner gemenskap i våra områden.
Just nu känns det extra värdefullt att skapa
möten och stärka sammanhållningen i samhället,
säger Fortinovas vd Anders Johansson.
Det här var ett riktigt roligt initiativ!
Det var lite halvjobbigt att springa
men det gick ändå bra.
Jonas Gustavsson, en av hyresgästerna
som fick startbiljett via Fortinovafondens
utlottning på Facebook
40
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
4040
FINANSIELL INFORMATION
4141414141
INNEHÅLL
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE................................ ......................................42
RISKER OCH RISKHANTERING
......... ............ .........................................47
FINANSIELLA RAPPORTER
Resultaträkning för koncernen.
..............................................................................................50
Balansräkning för koncernen
.......................................................................................................51
Förändringar i eget kapital för koncernen
...........................................................52
Kassaflöden för koncernen
............................................................................................................53
Resultaträkning för moderbolaget
...................................................................................54
Balansräkning för moderbolaget
.........................................................................................55
Förändringar i eget kapital för moderbolaget
..............................................56
Kassaflödesanalys för moderbolaget
................. .......................................................57
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 1 Redovisningsprinciper
.................................... .................................................................58
Not 2 Rörelsesegmentsrapportering
.... ........................ ............................................60
Not 3 Hyresintäkter
........ ................................................................................. ........................................61
Not 4 Fastighetskostnader
......... ................................................................................................62
Not 5 Centrala administrationskostnader
............ ............................................62
Not 6 Löner och andra ersättningar
........ ...................................................................62
Not 7 Finansiella intäkter
.................................................................................................................65
Not 8 Finansiella kostnader
..................... .................................................... .............................65
Not 9 Skatt
..................................................................................................................................... ........................66
Not 10 Förvaltningsfastigheter
...............................................................................................67
Not 11 Övriga materiella anläggningstillgångar
..........................................72
Not 12 Nyttjanderättstillgångar / Leasingskuld
.........................................73
Not 13 Derivatinstrument
.................................................................................................................74
Not 14 Exploateringsfastigheter...........................................................................................75
Not 15 Övriga fordringar
.....................................................................................................................75
Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
.................75
Not 17 Likvida medel / Kassa och bank
....................................................................75
Not 18 Eget kapital
........................................................................................................................................76
Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
.................78
Not 20 Ställda säkerheter, eventualförpliktelser
och eventualtillgångar.
..........................................................................................................................78
Not 21 Andelar i koncernföretag
...........................................................................................79
Not 22 Fordringar hos / Skulder till koncernföretag
.........................82
Not 23 Tillgångsförvärv
........................................................................................................................82
Not 24 Skulder hänförliga till finansieringsverksamheten
..... ..83
Not 25 Finansiella instrument
..................................................................................................84
Not 26 Förslag till vinstdisposition
........................................................................ ........87
Not 27 Transaktioner med närstående
.....................................................................88
Not 28 Händelser efter räkenskapsårets slut
..............................................88
Styrelsens intygande
................................................................................................................................89
Revisionsberättelse
...................................................................................................................................90
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport
......................................................................................................................98
Ersättning ledande befattningshavare
..................................................................105
ÖVRIGT
Fastighetsförteckning
.........................................................................................................................107
Definitioner nyckeltal
............................................................................................................................111
Avstämningstabell nyckeltal.
....................................................................................................112
Kontakt och finansiell kalender
............................................................................ ...............115
42
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen samt den verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncern-
redovisning för räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2025. Belopp inom parentes avser
föregående räkenskapsår.
ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN
Fortinova Fastigheter AB (publ) är ett bostadsfastighetsbo-
lag med säte i Varberg. Koncernen äger och förvaltar över
3 000 bostäder samt 111 000 kvm kommersiell yta. Fortino-
vas styrka ligger i att äga rätt typ av fastigheter på rätt geo-
grafier där efterfrågan på boende överstiger utbudet. Genom
att erbjuda både bostäder och lokaler bidrar Fortinova till att
skapa levande och trygga samhällen. Fortinova har en tydlig
profil, prisvärda bostäder för hushåll som söker trygghet, till-
gänglighet och närhet till service. Samtidigt möts investerar-
nas ökade krav på hållbarhet genom energieffektiviseringar
och satsningar på socialt ansvar.
Fortinovas strategi är sedan starten 2010 långsiktig
förvaltning av bostadsfastigheter i västra Sverige genom för-
värv, utveckling och egen fastighetsförvaltning. Fokus ligger
på tillgångar med dokumenterade positiva kassaflöden med
målsättningen att generera en hög riskjusterad avkastning
över tid oberoende av marknadens utveckling.
Fortinovas vision är att vara västra Sveriges mest fram-
stående bostadsfastighetsbolag. Fortinova uppnår långsiktig
värdetillväxt genom att förvärva, utveckla och förvalta bo-
stadsfastigheter på några av västra Sveriges mest attraktiva
platser att bo, arbeta och leva på. Fortinova har som affärsidé
och övergripande mål att driva och utveckla verksamheten
på ett långsiktigt hållbart sätt.
Fortinova har ett geografiskt fokus på tillväxtregioner i
västra Sverige, vilka idag definieras som Halland och Västra
Götaland. Utöver Fortinovas geografiska avgränsning så är
koncernens långsiktiga målsättning att fastighetsvärdet över-
vägande ska utgöras av bostäder för att erhålla en hög riskjus-
terad avkastning oberoende av marknadens utveckling.
FINANSIELL MÅLSÄTTNING
Fortinovas målsättning är fortsatt tillväxt med krav på lön-
samhet och positiva kassaflöden. De finansiella mål som över
tid ska uppfyllas är att:
• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 180 procent
• Belåningsgraden ska långsiktigt inte överstiga 55 procent
• Avkastning på eget kapital ska långsiktigt överstiga 10
procent
FASTIGHETSBESTÅNDET
Den 31 december 2025 uppgick Fortinovas fastighetsvärde
till 5 401 Mkr (4 892). Den totala uthyrningsbara ytan var
302 190 kvm (286 102), vilket ger ett fastighetsvärde om 17 873
kr per kvm (17 098). Koncernens totala hyresvärde uppgick till
425 Mkr med en ekonomisk uthyrningsgrad uppgående till
98 procent. Portföljvärdet består till 73 procent av bostäder
fördelat på 3 081 lägenheter. Resterande 27 procent fördelar
sig på kommersiella fastigheter samt samhällsfastigheter.
FORTINOVAS AKTIE
Fortinova noterades på Nasdaq First North Premier Growth
Market den 19 november 2020. Den 19 november 2025
genomfördes listbytet till Nasdaq Stockholm där Fortinovas
B-aktie handlas på segmentet Smallcap med oförändrat kort-
namn FNOVA B och oförändrad ISIN-kod.
Listbytet till Nasdaq Stockholm är ett naturligt steg i
Fortinovas utveckling. Noteringen stärker bolagets synlighet
på kapitalmarknaden och ger oss samtidigt tillgång till nya
verktyg som möjligheten till återköp av aktier, vilket bedöms
vara i aktieägarnas intresse. Med Nasdaq Stockholms eta-
blerade struktur och exponering får vi kort sagt ännu bättre
förutsättningar för att fortsätta utveckla och stärka bolaget
och vår position på marknaden, samtidigt som vi skapar lång-
siktig värdetillväxt för våra intressenter.
En investering i Fortinova är en investering i bostadsfast-
igheter i attraktiva tillväxtkommuner i västra Sverige. Oavsett
ekonomisk utveckling behöver människor någonstans att bo.
För investerare betyder detta säkerhet, förutsägbarhet och
bra utvecklingsmöjligheter.
Den 31 december 2025 stängde Fortinovas aktiekurs på
28,1 kr, att jämföra med 27,4 kr den 31 december 2024. Bör-
svärdet uppgick till 1 443 Mkr (1 407) beräknat på totalt antal
registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till
46 kr (44). Årets högsta betalkurs var 28,2 kr och den lägsta
var 23,5 kr.
Aktiekapital
Fortinovas aktiekapital uppgår till 51 335 140 kr fördelat på
51 335 140 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om en krona.
43
Totalt antal aktier fördelar sig på 2 750 000 A-aktier och
48 585 140 B-aktier. Varje aktie av serie A berättigar till tio
röster och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Fortinova
har den 31 december cirka 2 800 aktieägare införda i aktieboken.
HÅLLBARHET
Fortinovas affärsidé och övergripande mål är att driva och ut-
veckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt. Fortinova
ska vara en trygg aktör på hyresmarknaden i västra Sverige
där vårt huvuduppdrag är att erbjuda bostäder och lokaler
till hållbara hyresnivåer på efterfrågade orter. Att driva
verksamheten med fokus på hållbart företagande innebär att
miljömässig, social och ekonomisk hållbarhet förenas och be-
rör alla delar av organisationen. Vi kan vara med och påverka
framtiden genom vår verksamhet och har därför hållbarhet
som en integrerad del i affärstänk och dagligt arbete.
Fortinovas hållbarhetsrapport upprättas på frivillig basis
och presenteras som en från legala årsredovisningen avskild
rapport.
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningen inom företaget utgår från svensk lagstift-
ning, Stockholmsbörsens noteringsavtal, Svensk Kod för
bolagsstyrning samt andra regler och riktlinjer.
• Koncernens bolagsstyrningsrapport redovisas på sidan 98.
ERSÄTTNING TILL VD OCH ANDRA LEDANDE
BEFATTNINGSHAVARE
Vid årsstämman i maj 2025 beslutades det om riktlinjer för
ersättning till ledande befattningshavare. Riktlinjerna innebär
i huvudsak att det för bolagsledningen ska tillämpas mark-
nadsmässiga löner och andra anställningsvillkor. Ersättning ska
utgå i form av fast lön, rörlig kontantersättning, aktierelaterade
ersättningar, pensionsförmåner och andra förmåner. Uppsäg-
ningslön och avgångsvederlag ska sammantaget inte översti-
ga 12 månadslöner och uppsägningstiden ska vara högst sex
månader. Styrelsen ska äga rätt att frångå riktlinjerna om det
i enskilt fall finns särskilda skäl för det.
• Fortinovas riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-
havare presenteras på sidan 105.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRET
Förvärv
Den 1 april tillträdde Fortinova två kommersiella fastigheter
i Varberg, Traktorn 1 och Traktorn 6. Fastigheterna har ett
åsatt fastighetsvärde om 82 Mkr och en uthyrningsbar yta
om 6 441 kvm. Förvärvet bedöms generera koncernen 7,9
Mkr i hyresvärde.
Den 1 oktober 2025 tillträdde Fortinova nyproducerade
bostadsfastigheter med investeringsstöd i Strömstad. Åsatt
fastighetsvärde uppgick till 295 Mkr och förvärvet bedöms
generera koncernen 22,7 Mkr i hyresvärde fördelat på 256
lägenheter. Genom förvärvet etablerar sig Fortinova på en
ny marknad, ett strategiskt steg i koncernens tillväxtstrategi.
• Se not 10 och 21 för mer information.
Listbyte till Nasdaq Stockholm
Den 19 november genomfördes listbytet till Nasdaq Stock-
holm, ett naturligt steg för Fortinovas utveckling som skapar
förutsättningar för fortsatt positiv tillväxt. Fortinovas B-aktie
handlas därmed på segmentet Smallcap med oförändrat
kortnamn FNOVA B och oförändrad ISIN-kod.
Ny affärsplan
Fortinovas styrelse har beslutat om affärsplan med upp-
daterade finansiella och operativa mål avseende perioden
2026–2028.
FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE FRAMTIDA UTVECKLING
Vi ska fortsätta förvärva, utveckla och förvalta fastigheter på
befintliga och nya tillväxtorter i västra Sverige. Tack vare vår
enkla och tydliga strategi – att investera i bostadsfastigheter
på platser där folk vill bo, arbeta och leva – finns alla förut-
sättningar för fortsatt framgång och tillväxt.
Fortinova anser sig ha en stabil finansiell ställning, god lik-
viditet och exponering mot bostadsfastigheter med låg vakans
i kommuner med god befolkningstillväxt. Vi ser inga större
vakansrisker, har goda finanser, engagerade medarbetare och
bra lokal förankring på de platser där vi är verksamma.
Fortinova står väl rustat, med en stark balansräkning, låg
risknivå och en stabil förvaltningsverksamhet. Vi går in i nästa
fas med fortsatt fokus på lönsam tillväxt och långsiktigt värde-
skapande för våra aktieägare, hyresgäster och medarbetare.
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor:
Balanserat resultat 1 712 818 296
Årets resultat 31 596 467
Summa 1 744 414 762
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel dispo-
neras enligt följande:
Balanseras i ny räkning 1 744 414 762
Summa 1 744 414 762
44
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
2025.01.01-
2025.12.31
(12 mån)
2024.01.01-
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Flerårsöversikt
Hyresintäkter, Mkr 393 367 332 369
Driftsöverskott, Mkr 245 225 204 210
Förvaltningsresultat, Mkr 106 90 86 118
Värdeförändring förvaltningsfastighet, Mkr 72 83 -330 59
Årets totalresultat, Mkr 125 114 -263 212
Förvaltningsfastigheter, Mkr 5 401 4 892 4 813 4 516
Likvida medel, Mkr 211 239 227 515
Eget kapital, Mkr 2 376 2 282 2 142 2 441
Räntebärande skulder, Mkr 2 959 2 700 2 784 2 466
Balansomslutning, Mkr 5 693 5 280 5 263 5 252
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital, % 5,4 5,2 -11,5 6,3
Genomsnittlig ränta, % 3,4 3,9 3,6 2,5
Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 618 2 452 2 292 2 584
Nettobelåningsgrad, % 51 50 53 43
Belåningsgrad, % 55 55 58 55
Räntebindningstid, år 2,4 2,7 2,1 2,4
Räntetäckningsgrad, % 211 186 190 279
Överskottsgrad, % 62 61 62 57
Förvaltningsmarginal, % 27 25 26 32
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Verkligt förvaltningsfastighetsvärde,
kr/kvm uthyrningsbar yta
17 873 17 098 16 714 16 815
Hyresvärde, Mkr 425 375 359 313
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 99 99 98
Areamässig uthyrningsgrad, % 98 99 99 98
Aktierelaterade nyckeltal
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 51 48 45 50
Eget kapital, kr/aktie 46 44 42 48
Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,1 1,8 1,7 2,3
Årets resultat, kr/aktie 2,4 2,2 -5,1 4,1
Se avsnitt Definitioner av nyckeltal för definitioner och motivering till användande av icke-IFRS-baserade nyckeltal och avsnitt Avstämningstabeller för
alternativa nyckeltal för härledning av alternativa nyckeltal.
FINANSIELL UTVECKLING OCH STÄLLNING
45
FORTINOVAS RESULTATRÄKNING
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter uppgick till 393 Mkr (367), en
ökning med 7 procent. Ökningen är driven av indexregle-
ring och hyreshöjningar, högre fastighetsskatteintäkter
p g a allmän fastighetstaxering 2025 samt förvärven av två
kommersiella fastigheter i Varberg och fyra nyproducerade
bostadsfastigheter i Strömstad. I jämförbart bestånd steg
intäkterna med 4 procent. För bostadsbeståndet motsvarar
detta cirka 5 procent hyresökning. På årsbasis bedöms hy-
resvärdet i befintliga hyreskontrakt uppgå till 425 Mkr (375),
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader uppgick till -148 Mkr (-142), en ökning
med 4 procent. Ökningen beror främst på en större fastig-
hetsportfölj genom förvärv samt högre kostnad för fastig-
hetsskatt efter nya taxeringsbeslut. Tariffer och taxor för VA,
renhållning och fjärrvärme har ökat samtidigt som elkostna-
der har minskat. Säsongsvariation påverkar normalt utfallet.
Driftsöverskott
Driftsöverskottet uppgick till 245 Mkr (225), en ökning med
9 procent, och överskottsgraden uppgick till 62 procent (61).
Förbättringen beror på högre hyresintäkter och lägre fastig-
hetskostnader i jämförbart bestånd.
Centrala administrationskostnader
Centrala administrationskostnader uppgick till –46 Mkr (-34).
Kostnaderna avser bolagsadministration, affärs- och fastig-
hetsutveckling, revision samt finanshantering. Posten inklude-
rar även engångskostnader om 8 Mkr hänförligt till listbytet till
Nasdaq Stockholm.
Räntenetto
Räntenettot uppgick till –93 Mkr (–100), varav finansiella kost-
nader uppgick till –96 Mkr (-106). Koncernens räntekostnader
har minskat på grund av att genomsnittlig räntenivå minskat till
3,4 procent (3,9). Genomsnittlig avtalad ränta vid årets utgång
uppgick till 3,3 procent (3,4). Vidare uppgick kostnader för tomt-
rättsavgälder till -0,6 Mkr (-0,6). Finansiella intäkter uppgick till
3 Mkr (6), vilket främst avser ränteintäkter från bank.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick till 106 Mkr (90), motsvararande
2,1 kr per aktie (1,8) samt 27 procent (25) i förvaltningsmarginal.
Ökningen om 18 procent förklaras av starkare driftöverskott
och lägre finansiella kostnader.
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheternas orealiserade värdeförändringar
uppgick till 73 Mkr (83). Realiserade värdeförändringar upp-
gick till -1 Mkr (0,2).
• För mer information om fastighetsvärdering, se not 10.
Värdeförändringar räntederivat
Marknadsvärdet för finansiella derivatinstrument har under
räkenskapsåret minskat vilket genererar en negativ effekt på
resultatet om -12 Mkr (-15). Förändringen är främst hänförlig till
fallande långa marknadsräntor, vilket minskat marknadsvär-
det på koncernens räntederivat, huvudsakligen ränteswappar.
Värdeförändringarna i räntederivaten är inte kassaflödespå-
verkande och kommer lösas upp under derivatens löptid, givet
att dessa inte avyttras innan förfall.
• För mer information om derivatinstrument, se not 13.
Skatt
Koncernens totala skatt uppgick till -42 Mkr (-45), varav aktuell
skatt uppgick till –10 Mkr (-11). Uppskjuten skatt uppgick till -32
Mkr (-34) och har beräknats utifrån skattemässigt underskott,
värdeförändringar på fastigheter och derivat samt temporära
skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga värden
på fastigheter.
FORTINOVAS BALANSRÄKNING
Förvaltningsfastigheter
Vid räkenskapsårets utgång uppgick Fortinovas fastighets-
värde till 5 401 Mkr (4 892). Investeringar i befintligt bestånd
har ökat portföljens fastighetsvärde med 69 Mkr (23) och vär-
deförändringar har ökat värdet med 73 Mkr (83). Fortinova
har under året frånträtt en bostadsfastighet vilket påverkat
fastighetsvärdet med -6 Mkr (-25). Koncernen har tillträtt
6 fastigheter vilka påverkat fastighetsvärdet med 373 Mkr (-1).
• För mer information, se not 10.
46
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick till totalt 2 376 Mkr (2 282), varav
2 376 Mkr (2 253) är hänförligt till moderbolagets ägare. Eget
kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande
uppgick till 0 Mkr (30). Eget kapital per aktie uppgick till
46 kr (44).
Räntebärande skulder
Den 31 december uppgick skulder till kreditinstitut till 2 959
Mkr (2 700), varav 948 Mkr (730) utgörs av gröna banklån.
Koncernens fastighetsinteckningar för räntebärande skulder
uppgick till 3 385 Mkr (3 052). I samband med att koncernens
fastighetsägande bolag är kredittagare har moderbolaget
ingått borgensåtagande om totalt 2 240 Mkr (1 902).
Den genomsnittliga räntebindningstiden, inklusive effek-
ter av ingångna derivatavtal, uppgick till 2,4 år (2,7). Den
genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 3,2 år (2,2).
FORTINOVAS KASSAFLÖDE
Koncernens likvida medel uppgick vid räkenskapsårets ut-
gång till 211 Mkr (239).
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under
året till 110 Mkr (96). Investeringsverksamheten har påverkat
kassaflödet med -222 Mkr (0). Fortinova har investerat -73 Mkr
(-25) i befintligt bestånd och pågående projekt. Förvärv av för-
valtningsfastigheter har påverkat likvida medel med -159 Mkr
(0). Koncernen har erhållit 10 Mkr (25) vid avyttring av förvalt-
ningsfastigheter. Kassaflödet från finansieringsverksamheten
uppgick till 84 Mkr (-84). Koncernen har amorterat -50 Mkr (-84)
och upptagna banklån uppgick till 134 Mkr (0).
Fortinova arbetar för att klimat-
anpassa och energieffektivisera
sitt befintliga fastighetsbestånd.
47
47
ÖVERSIKT RISKANALYS FÖRE RISKHANTERING
PÅVERKAN
Allvarlig
Betydande
Måttligt
Försumbar
EQ R
A B F M
I N
D G H J
C K
L P T U
O S
Omvärldsrisker
A Makroekonomiska risker och
ekonomisk konjunktur
B Kriser
C Regelverk
Strategiska risker
D Fastighetsportföljens sammansättning
E Förvärv och investeringar
F Negativ värdeutveckling på fastigheter
G Riskhantering
Operativa risker
H Hyresintäkter
I Fastighetskostnader
J Regelefterlevnad
K Informationssäkerhet och
digitalisering
L Kontinuitetsplanering och
processrisk
M Miljömässig hållbarhet
N Hållbart ägande
O Social hållbarhet
P Ansvarsfullt företagande
– etik och antikorruption
Finansiella risker
Q Refinansiering
R Ränterisk
S Kreditrisk
T Finansiell rapportering
U Värdeförändring i derivat
SANNOLIKHETOsannolikt Sannolikt Medelhög sannolikhet Mycket sannolikt
RISKER OCH RISKHANTERING
Förvaltning och utveckling av fastigheter är, precis som all
affärsverksamhet, förenad med risker. Fortinova arbetar
löpande och strukturerat med att identifiera, analysera, han-
tera och följa upp risker som kan påverka koncernens resultat,
finansiella ställning och anseende. Rätt hanterade kan risker
även medföra möjligheter och vara värdeskapande.
Riskhantering och intern kontroll är integrerade delar av
verksamheten och omfattar samtliga organisatoriska nivåer.
Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhantering och
intern kontroll. I den löpande verksamheten ansvarar vd och
koncernledning för det operativa riskarbetet. Revisionsutskottet
följer upp och utvärderar den interna kontrollens och riskhan-
teringens effektivitet samt väsentliga risker och åtgärdsplaner.
Fortinovas risker bedöms utifrån påverkan och sannolikhet,
i en skala 1–4, där riskvärde beräknas som påverkan × sannolik-
het. Påverkan beaktar såväl ekonomisk förlust och minskat
förtroende som avbrott i verksamheten. Risker följs upp löpande
och sammanställs i en riskkarta. Väsentliga risker rapporteras
till styrelsen och ingår i kommande års riskutvärdering.
Koncernledningen identifierar, värderar och rapporterar löp-
ande de väsentliga risker som bedöms kunna påverka kon-
cernen. Fortinovas risker är indelade i fyra huvudkategorier:
Omvärldsrisker avser externa faktorer utanför Fortinovas
direkta kontroll, exempelvis förändringar i konjunktur, ränte-
läge, inflation, tillgång till kapital, kriser och förändringar i re-
gelverk. Sådana faktorer kan påverka efterfrågan på bostäder
och lokaler, fastighetsvärden och finansieringsvillkor.
Strategiska risker är kopplade till bolagets långsiktiga
inriktning och fastighetsportfölj. Dessa omfattar risker relate-
rade till fastighetsportföljens sammansättning, investeringar,
förvärv och avyttringar samt värdeförändringar i fastigheter.
En balanserad förvärvsstrategi och kontinuerlig portföljanalys
är centrala för att hantera dessa risker.
Operativa risker avser risker kopplade till den löpande
förvaltningen och den dagliga driften av fastighetsbeståndet,
vilket direkt påverkar förvaltningsresultatet. Hit hör risker
relaterade till hyresintäkter, fastighetskostnader, skatter och
drift. Inom kategorin ingår även hållbarhetsrisker såsom mil-
jörisker, klimatpåverkan, hälsa och säkerhet, uppförandekod
och leverantörsansvar.
Finansiella risker är en av de mest betydelsefulla riskka-
tegorierna för Fortinova. Dessa omfattar risken att inte ha
tillgång till finansiering på rimliga villkor, förändrade mark-
nadsräntor och värdeförändringar i finansiella instrument.
Förutsättningarna på kreditmarknaden kan snabbt förändras,
vilket påverkar bolagets räntekostnader, refinansieringsmöjlig-
heter och likviditet. De huvudsakliga finansiella riskerna utgörs
av finansieringsrisk, ränterisk och värdeförändringar i derivat.
BEDÖMNING AV RISKVÄRDE
Mycket låg (1-4)
Låg (5-8)
Hög (9-12)
Mycket hög (13-16)
48
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
RISK BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
OMVÄRLDSRISKER
A
Makroekonomiska risker och
ekonomisk konjunktur
Fastighetsmarknaden påverkas i stor
utsträckning av den makroekono-
miska utvecklingen och ekonomiska
konjunkturer. Faktorer såsom inflation,
räntenivåer, ekonomisk tillväxt och
sysselsättning påverkar efterfrågan
på bostäder och lokaler, hyresnivåer,
vakansgrader samt fastighetsvärdering-
ar. Förändringar i ränteläget på grund
av konjunktursvängningar kan även
påverka finansieringskostnader och
investeringsförutsättningar.
Fortinova arbetar aktivt för att skapa en stabil verksamhet även i
perioder av ekonomisk osäkerhet. Detta sker bland annat genom:
• en diversifierad fastighetsportfölj med geografisk spridning och
olika hyresgästkategorier
• en aktiv och närvarande förvaltning med fokus på stabila
hyresrelationer och hög uthyrningsgrad
• hyresavtal med indexering, vilket ger ett visst skydd mot inflation
• kontinuerlig uppföljning av driftskostnader och energieffektivise-
ringar i fastighetsbeståndet
• en balanserad finansieringsstruktur och löpande marknadsanalys
Genom ett långsiktigt perspektiv i både investeringar och förvalt-
ning skapas motståndskraft mot konjunktursvängningar.
9
B
Kriser
Risk att bolaget utsätts för cyberattack,
miljökatastrof, informationsläckage
eller negativ publicitet. Dålig hantering
av kriser kan skapa missnöjda kunder
och anställda samt ge dålig publicitet.
Följderna kan skapa ekonomiska
förluster, förlust av konkurrensfördelar
med potentiella rättsliga följder.
Fortinova arbetar aktiv med krishanteringsplanering genom bland
annat:
• Omvärldsbevakning
• Riktlinjer för informationssäkerhet samt skapa
förståelse och insikt hos användare för att information är en tillgång
och ska hanteras varsamt
• Utöka kunskapen inom attacker riktade mot
individnivå
• Utöka kunskapen om klimatförändringars påverkan på verksamheten
• Kris- och kontinuitetsplan IT
9
RISK BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
STRATEGISKA RISKER
E
Förvärv och investeringar
Fortinovas strategi bygger på att
utveckla och växa fastighetsportföljen
genom förvärv och investeringar i
befintliga fastigheter. Investeringar
innebär alltid en risk att förväntad
avkastning inte uppnås, exempelvis till
följd av förändrade marknadsförutsätt-
ningar, kostnadsökningar eller felaktiga
marknadsbedömningar.
Fortinova har etablerat en strukturerad investeringsprocess där
varje investering analyseras utifrån både strategiska och finansiella
kriterier. Arbetet omfattar bland annat:
• tydliga investeringskriterier kopplade till bolagets affärsstrategi
• omfattande due diligence-processer vid förvärv
• noggranna kalkyler och riskbedömningar inför investeringsbeslut
• användning av externa rådgivare inom juridik, teknik och
marknadsanalys
• tydliga beslutsprocesser där större investeringar prövas av
styrelsen
Efter genomförda investeringar följs projekt och förvärv upp
löpande för att säkerställa att de utvecklas enligt plan.
16
FLÖDESSCHEMA - RISKER OCH RISKHANTERING
Risker identifieras
löpande genom
strukturerad riskinven-
tering i lednings-
gruppen, dialog med
verksamheten samt
omvärldsbevakning.
Även incidentrappor-
tering och styrelsens
arbete utgör underlag
för identifiering av nya
eller förändrade risker.
Identifierade
risker bedöms
utifrån sannolikhet och
påverkan i en fyrgradig
skala, där påverkan
beaktar ekonomisk
konsekvens, förtro-
endepåverkan och
verksamhetsavbrott.
Riskvärde beräknas
som sannolikhet × på-
verkan och visualiseras
i en riskkarta.
För risker med
förhöjd nivå fastställs
ansvar, åtgärder och
uppföljning inom
ramen för affärsplan
och operativ styrning.
Åtgärder kan omfatta
processförändringar,
finansiella dispositio-
ner, policyuppdate-
ringar eller andra
riskreducerande
insatser.
Risker följs upp
löpande i lednings-
gruppen och rapporte-
ras till revisionsutskott
och styrelse minst
årligen eller vid behov.
Förändringar i riskbil-
den dokumenteras och
beaktas i verksamhets-
planering och finansiell
uppföljning.
Väsentliga
risker och föränd-
ringar i riskprofilen
rapporteras internt till
styrelsen samt externt
genom årsredovisning
och delårsrapporter i
enlighet med gällande
regelverk. Riskrap-
porteringen syftar
till att säkerställa
transparens och god
bolagsstyrning.
RISKIDENTIFIERING RISKVÄRDERING
ÅTGÄRDSPLAN
OCH HANTERING
UPPFÖLJNING RAPPORTERING
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
I riskanalysen på föregående sida redogörs för Fortinovas riskuniversum. För att få en fördjupad förståelse av styrelsens
fokusområden redogörs här för de risker och möjligheter som bedöms ha en högre bedömning av risknivå (riskvärde 9-16).
MÖJLIGHETER OCH RISKER
48
49
RISK BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
F
Negativ värdeutveckling på
fastigheter
Fastighetsvärden påverkas av faktorer
såsom marknadsräntor, avkastningskrav,
hyresutveckling samt fastighetsspecifika
förhållanden. Förändringar i värden kan
påverka koncernens resultat, finansiella
ställning och belåningsgrad.
Fortinova arbetar aktivt för att säkerställa en stabil värdeutveckling
genom:
• en diversifierad fastighetsportfölj med flera geografiska
marknader
• aktiv förvaltning med fokus på stabila kassaflöden och långsiktiga
hyresrelationer
• investeringar i fastigheternas kvalitet och energieffektivitet
• kvartalsvisa externa värderingar av hela fastighetsportföljen
• löpande intern analys och uppföljning av värdeutvecklingen
Den externa värderingen ger tidiga signaler om förändringar
i marknadens avkastningskrav och bidrar till en transparent
värderingsprocess.
12
RISK BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
OPERATIVA RISKER
M
Miljömässig hållbarhet
Klimatförändringar och ökade regulato-
riska krav kan påverka fastighetssektorn
på flera sätt. Fysiska klimatrisker
såsom förändrade väderförhållanden
och stigande vattennivåer kan på sikt
påverka fastigheters funktion och
värde. Samtidigt kan nya miljökrav
och energiregleringar innebära ökade
investeringsbehov.
Fortinova arbetar aktivt med att integrera hållbarhetsfrågor i både
förvaltning och investeringar. Detta sker bland annat genom:
• löpande energieffektivisering av fastighetsbeståndet
• investeringar i energieffektiva system och klimatanpassade
lösningar
• analys av fastigheternas långsiktiga klimatrisker vid investeringar
• digital uppföljning av energianvändning i fastigheterna
• integration av klimat- och hållbarhetsfrågor i bolagets affärsstrategi
Genom detta arbete minskar klimatpåverkan samtidigt som
fastigheternas långsiktiga värde och attraktivitet stärks.
9
RISK BESKRIVNING HANTERING BEDÖMNING
FINANSIELLA RISKER
Q
Refinansieringsrisk
Risk att finansiering inte kan erhållas
eller endast till väsentligt högre kostnad
vid förfall.
Fortinova arbetar aktivt för att upprätthålla en stabil och långsiktig
finansieringsstruktur genom:
• en finanspolicy som tydligt reglerar riskmandat och finansierings-
strategi
• samarbete med flera kreditgivare och finansieringskällor
• spridd kapitalförfallostruktur i låneportföljen
• god framförhållning i refinansieringsprocesser
• stabila kassaflöden och en stark balansräkning
Detta bidrar till att minska beroendet av enskilda finansieringskällor
och skapar god finansiell flexibilitet.
12
R
Ränterisk
Räntekostnader är en av Fortinovas
största kostnadsposter. Förändringar i
marknadsräntor och kreditmarginaler
kan därför påverka koncernens resultat
och kassaflöde.
Ränterisken hanteras genom en aktiv finansieringsstrategi som
omfattar:
• en fastställd finanspolicy med tydliga riktlinjer för räntebindning
• användning av räntederivat för att stabilisera räntekostnader över tid
• spridning av räntebindningstider i låneportföljen
• löpande uppföljning av ränteexponering och finansieringskostnader
Genom en balanserad räntebindning och aktiv uppföljning skapas
förutsättningar för en mer förutsägbar kostnadsstruktur.
12
49
50
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Mkr Not 2025.01.01- 2025.12.31 2024.01.01- 2024.12.31
Hyresintäkter 2,3 393,4 367,2
Fastighetskostnader 4 -148,0 -142,3
Driftsöverskott 245,4 224,9
Centrala administrationskostnader 5,6 -45,5 -34,1
Finansiella intäkter 7 2,9 5,8
Finansiella kostnader 8 -95,9 -105,6
Tomträttsavgälder 8 -0,6 -0,6
Förvaltningsresultat 106,3 90,4
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter,
orealiserade
10 73,1 82,5
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter,
realiserade
-1,0 0,2
Värdeförändringar derivatinstrument,
orealiserade
13 -11,5 -14,6
Resultat före skatt 166,9 158,5
Skatt 9 -41,7 -44,8
Årets resultat 125,2 113,7
Årets totalresultat * 125,2 113,7
Årets resultat och totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 124,7 113,6
Innehav utan bestämmande inflytande 0,5 0,1
Årets resultat och totalresultat 125,2 113,7
Data per aktie
Genomsnittligt antal aktier, tusental 51 335 51 335
Förvaltningsresultat, kr/aktie 2,1 1,8
Årets resultat, kr/aktie före och efter
utspädningseffekt
2,4 2,2
* Koncernen har inget övrigt totalresultat att rapportera. Totalresultatet sammanfaller således med periodens resultat enligt resultaträkningen.
RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN
51
Mkr Not 2025.12.31 2024.12.31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 5 401,2 4 891,8
Materiella anläggningstillgångar 11 13,3 12,2
Nyttjanderättstillgångar 12, 25 2,4 2,7
Derivatinstrument 13, 25 13,0 25,6
Andra långfristiga fordringar 25 0,7 0,7
Summa anläggningstillgångar 5 430,6 4 933,0
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter 14 21,6 96,4
Kundfordringar 25 2,4 2,1
Övriga fordringar 15, 25 19,1 1,2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16, 25 7,8 8,7
Likvida medel 17, 25 211,3 239,0
Summa omsättningstillgångar 262,2 347,4
SUMMA TILLGÅNGAR 5 692,8 5 280,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 18
Aktiekapital 51,3 51,3
Övrigt tillskjutet kapital 1 599,6 1 599,6
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 724,8 601,8
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 375,7 2 252,7
Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - 29,7
Summa eget kapital 2 375,7 2 282,4
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 9 244,5 212,3
Långfristiga räntebärande skulder 25 2 419,3 1 625,2
Derivatinstrument 13, 25 11,2 12,3
Leasingskuld 12, 25 2,4 2,7
Övriga långfristiga skulder 0,2 0,3
Summa långfristiga skulder 2 677,6 1 852,8
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 25 539,8 1 074,5
Leverantörsskulder 25 24,6 15,1
Aktuell skatteskuld 9 13,7 5,5
Övriga skulder 25 13,3 6,3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19, 25 48,1 43,8
Summa kortfristiga skulder 639,5 1 145,2
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 692,8 5 280,4
BALANSRÄKNING FÖR KONCERNEN
52
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Aktiekapital Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel
inkl årets
resultat
Summa Innehav utan
bestämmande
inflytande
Summa
eget kapital
Mkr
Ingående eget kapital 2024.01.01 51,3 1 599,6 491,1 2 142,0 - 2 142,0
Transaktioner med innehav utan
bestämmande inflytande - - -2,9 -2,9 29,6 26,7
Årets resultat / Årets totalresultat - - 113,6 113,6 0,1 113,7
Utgående eget kapital 2024.12.31 51,3 1 599,6 601,8 2 252,7 29,7 2 282,4
Ingående eget kapital 2025.01.01 51,3 1 599,6 601,8 2 252,7 29,7 2 282,4
Transaktioner med innehav utan
bestämmande inflytande - - -1,7 -1,7 -30,2 -31,9
Årets resultat / Årets totalresultat - - 124,7 124,7 0,5 125,2
Utgående eget kapital 2025.12.31 51,3 1 599,6 724,8 2 375,7 - 2 375,7
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
FÖR KONCERNEN
53
Mkr Not 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 166,9 158,5
Justering för skillnader mellan resultat före skatt och nettokassaflöde
- Värdeförändring förvaltningsfastigheter och derivat -60,6 -67,9
- Erhållen ränta 2,4 4,2
- Betald ränta -0,6 0,7
- Övriga poster 1,0 -0,2
Betald skatt -18,9 -12,3
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av
rörelsekapital
90,2 83,0
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Avyttring av bostadsrätter 12,9 12,7
Förändring av rörelsefordringar 0,1 64,1
Förändring av rörelseskulder 6,4 -63,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten 109,6 96,1
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter 23 -158,6 -
Investeringar i förvaltningsfastigheter och projekt -72,9 -24,7
Avyttring av förvaltningsfastigheter 10,0 24,5
Kassaflöde från investeringsverksamheten -221,5 -0,2
Finansieringsverksamheten
Upptagna banklån 134,0 -
Amortering av banklån -49,8 -84,2
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 24 84,2 -84,2
Årets kassaflöde -27,7 11,7
Likvida medel vid årets början 239,0 227,3
Likvida medel vid årets slut 17 211,3 239,0
KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN
54
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Mkr Not 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
Nettoomsättning - -
Övriga rörelsekostnader 5,6 -25,7 -17,5
Rörelseresultat -25,7 -17,5
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 21 26,5 51,5
Finansiella intäkter 7 4,9 4,5
Finansiella kostnader 8 -3,1 -1,1
Summa finansiella poster 28,3 54,9
Resultat efter finansiella poster 2,6 37,4
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag 29,0 13,8
Resultat före skatt 31,6 51,2
Skatt 9 - -
Årets resultat 31,6 51,2
Årets totalresultat 31,6 51,2
RESULTATRÄKNING FÖR MODERBOLAGET
55
Mkr Not 2025.12.31 2024.12.31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 21 1713,4 1644,0
Fordringar hos koncernföretag 22,25 83,1 44,2
Långfristiga reversfordringar 25 - 30,0
Summa finansiella anläggningstillgångar 1 796,5 1 718,2
Summa anläggningstillgångar 1 796,5 1 718,2
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 25 - 0,3
Övriga fordringar 15,25 4,4 1,6
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16,25 1,7 3,7
Kassa och bank 17,25 60,7 92,0
Summa omsättningstillgångar 66,8 97,6
SUMMA TILLGÅNGAR 1 863,3 1 815,8
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 18
Bundet eget kapital
Aktiekapital 51,3 51,3
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 653,8 1 653,8
Balanserat resultat 59,0 7,8
Årets resultat 31,6 51,2
Summa fritt eget kapital 1744,4 1712,8
Summa eget kapital 1 795,7 1 764,1
Långfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 22,25 62,1 49,0
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 2,4 0,5
Aktuella skatteskulder 0,3 0,6
Övriga skulder 1,1 0,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19,25 1,7 1,2
Summa kortfristiga skulder 5,5 2,7
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 863,3 1 815,8
BALANSRÄKNING FÖR MODERBOLAGET
56
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Aktiekapital Överkurs-
fond
Balanserade
vinstmedel inkl.
årets resultat
Totalt eget kapital
Mkr
Ingående eget kapital 2024.01.01 51,3 1 653,8 7,8 1 712,9
Årets resultat / Årets totalresultat - - 51,2 51,2
Utgående eget kapital 2024.12.31 51,3 1 653,8 59,0 1 764,1
Ingående eget kapital 2025.01.01 51,3 1 653,8 59,0 1 764,1
Årets resultat / Årets totalresultat - - 31,6 31,6
Utgående eget kapital 2025.12.31 51,3 1 653,8 90,6 1 795,7
FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
FÖR MODERBOLAGET
57
Mkr Not 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat -25,7 -17,5
Erhållen ränta 6,4 8,2
Erlagd ränta -2,3 -0,7
Betald skatt -0,3 -1,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av
rörelsekapital
-21,9 -11,4
Förändring av rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar -2,5 65,8
Förändring av rörelseskulder 2,7 -4,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten -21,7 50,3
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterbolag -21,9 0,2
Avyttring av dotterbolag 0,1 6,9
Lämnade/återbetalade aktieägartillskott -42,4 -86,6
Lån och amorteringar till dotterbolag 22 24,6 21,6
Återbetalning reversfordran 30,0 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -9,6 -57,9
Finansieringsverksamheten
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 24 - -
Årets kassaflöde -31,3 -7,6
Likvida medel vid årets början 92,0 99,6
Likvida medel vid årets slut 17 60,7 92,0
KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET
58
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER
Allmän information
Fortinova Fastigheter AB (publ), org.nr 556826-6943, är ett
privat publikt fastighetsaktiebolag med säte i Varberg, Sverige.
Adressen till huvudkontoret är Norrgatan 10, 432 41 Varberg,
Sverige. Fortinovas B-aktie är upptagen för handel på Nasdaq
Stockholm.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts
av styrelsen den 20 april 2026 och föreläggs för fastställande
vid årsstämma den 12 maj 2026.
Redovisnings- och värderingsprinciper
Koncernredovisningen har upprättats enligt IFRS® Redovis-
ningsstandarder sådana de antagits av EU, RFR 1 Komplette-
rande redovisningsregler för koncerner, årsredovisningslagen
och Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering. Moder-
bolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncer-
nen förutom de undantag och tillägg som anges i avsnittet
”Moderbolagets redovisningsprinciper”.
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor, vilket
även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för
koncernen. Samtliga belopp anges, om inte annat framgår, i
miljoner svenska kronor (Mkr). Avrundningar kan medföra att
summeringar inte stämmer exakt.
Nedan följer generella redovisningsprinciper och infor-
mation om koncernredovisningen. Redovisningsprinciperna,
bedömningar och uppskattningar samt risker beskrivs därefter
mer specifikt i anslutning till varje not i syfte att ge en ökad
förståelse för respektive redovisningsområde. De redovisnings-
principer som anges har tillämpats konsekvent för samtliga
perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter.
Koncernens principer har tillämpats enhetligt vid rapportering
och konsolidering av moderbolag och dotterbolag. I enlighet
med Finansdepartementets lagrådsremiss publicerar Fortinova
årsredovisning för 2025 enligt ESEF-format.
Nya standarder och tolkningar som trädde i kraft 2025
Nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft
från 1 januari 2025 bedöms inte ha någon väsentlig påverkan
på Fortinovas finansiella rapporter.
Nya standarder och tolkningar som ännu inte har tillämpats
av koncernen
Nya standarder för tillämpning från och med 1 januari 2026
har inte tillämpats i förtid.
IFRS 18 som träder i kraft för räkenskapsår som inleds den
1 januari 2027 bedöms ha en väsentlig påverkan på utform-
ning av Fortinovas rapporter. IFRS 18 behandlar presentation
och upplysningar i finansiella rapporter och ersätter IAS 1,
Utformning av finansiella rapporter. Standarden inför nya
krav som syftar till att uppnå en ökad jämförbarhet för lik-
nande företag och ge användarna mer relevant information
och transparens. Standarden är ännu inte antagen av EU.
De nya kraven innebär bland annat att samtliga intäkts- och
kostnadsposter ska klassificeras utifrån tre huvudkategorier:
rörelse, investering eller finansiering. IFRS 18 inför även
obligatoriska delsummeringar och utökade upplysningskrav
avseende vissa resultatmått, så kallade ”Managementdefined
performance measures” (MPM). Ledningen analyserar för
närvarande de fullständiga konsekvenserna av att tillämpa
IFRS 18 i koncernens finansiella rapportering. De materiella
effekter som hittills har identifierats för koncernen är:
• Rörelseresultatet kommer att utgöra en obligatorisk
delsumma i den nya standarden vilket för koncernen
kommer att inkludera värdeförändringar på förvaltnings-
fastigheter. Detta är en tydlig förändring från nuvarande
uppställningsform.
• Förvaltningsresultatet kommer inte att presenteras di-
rekt i resultaträkningen då en sådan delsummering inte
är möjlig i IFRS 18. I stället kommer förvaltningsresultatet
utgöra ett MPM med tillhörande upplysningar i not.
Koncernredovisning
Koncernen omfattar moderbolaget och de bolag där Fortinova
har bestämmande inflytande per 31 december 2025. Redovis-
ningen baseras på förvärvsmetoden. Dotterbolag konsolide-
ras från den dag kontroll uppnås och avkonsolideras när kon-
troll upphör. Koncerninterna transaktioner, mellanhavanden
och orealiserade vinster och förluster elimineras i sin helhet.
Uppskattningar och bedömningar
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS
kräver att företagsledningen gör antaganden, bedömningar och
uppskattningar som påverkar tillämpningen av redovisnings-
principerna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder,
intäkter och kostnader. Uppskattningar och bedömningar ses
över regelbundet och är baserade på historiska erfarenheter och
andra faktorer som under rådande förhållande anses rimliga.
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
59
Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar och
bedömningar om andra antagande görs eller om andra förut-
sättningar föreligger. Ändringar av uppskattningar redovisas i
den period ändringen görs.
De bedömningar och uppskattningar som är mest väsent-
liga vid upprättandet av koncernens finansiella rapporter är
värdering av förvaltningsfastigheter och derivatinstrument.
• För mer information om förvaltningsfastigheter, se not 10.
• För mer information om derivatinstrument, se not 13.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsre-
dovisningslagen (1995:1554) och Rådet för hållbarhets- och fi-
nansiell rapportering. Även Rådet för finansiell rapporterings
utgivna uttalanden gällande för noterade företag tillämpas.
RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den
juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna
IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen
för Årsredovisningslagen, Tryggandelagen och med hänsyn
till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekom-
mendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS
som ska göras. I de fall redovisningsprinciperna skiljer sig åt
mellan koncernen och moderbolaget beskrivs moderbolagets
redovisningsprincip i direkt anslutning till noten.
Klassificering och uppställningsformer
Resultaträkning och balansräkning för moderbolaget är
uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman medan
rapporten över förändringar i eget kapital och kassaflödesa-
nalysen baseras på IAS 1 Utformning av finansiella rapporter
respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader mot
koncernens rapporter som gör sig gällande i moderbolagets
resultat- och balansräkningar utgörs främst av redovisning av
driftsöverskott, förvaltningsresultat samt eget kapital.
60
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 2 RÖRELSESEGMENTSRAPPORTERING
REDOVISNINGSPRINCIP
Fortinovas verksamhet organiseras, styrs och rapporteras
per de geografiska områdena Halland, Skaraborg och Västra
Götaland. Kostnader såsom central administration, räntenet-
to, tomträttsavgälder, värdeförändring och skatt allokeras
till central koncernfunktion. Rörelsesegmentsrapporteringen
överensstämmer med den interna rapportering som lämnas
till koncernens högste verkställande beslutsfattare. Vd och
ledningsgrupp följer primärt upp rörelsesegmenten på deras
driftsöverskott. Totalt driftsöverskott i segmentsredovisning
motsvarar redovisat driftsöverskott i resultaträkningen och
totalt värde för förvaltningsfastigheter motsvarar värdet i
balansräkningen.
2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31Mkr Halland V.Göta-Skara-Centralt Totalt Halland V.Göta-Skara-Centralt TotaltlandborglandborgHyresintäkter 159,0 178,7 55,7 - 393,4 149,3 164,9 53,0 - 367,2Fastighetskostnader -54,2 -68,8 -25,0 - -148,0 -51,0 -67,4 -23,9 - -142,3Driftsöverskott 104,8 109,9 30,7 - 245,4 98,3 97,5 29,1 - 224,9Centrala admin.kostnader -45,5 -45,5 -34,1 -34,1Finansiella intäkter 2,9 2,9 5,8 5,8Finansiella kostnader -95,9 -95,9 -105,6 -105,6Tomträttsavgälder -0,6 -0,6 -0,6 -0,6Förvaltningsresultat -139,1 106,3 -134,5 90,4Förvaltningsfastigheter, 73,1 73,1 82,5 82,5orealiseradeFörvaltningsfastigheter, -1,0 -1,0 0,2 0,2realiseradeRäntederivat, orealiserade -11,5 -11,5 -14,6 -14,6Resultat före skatt -78,5 166,9 -66,4 158,5Skatt -41,7 -41,7 -44,8 -44,8Årets resultat -120,2 125,2 -111,2 113,7Förvaltningsfastigheter 2 113,9 2 680,7 606,6 - 5 401,2 1 988,8 2 315,4 587,6 - 4 891,8
Rörelsesegmentsrapportering
61
NOT 3 HYRESINTÄKTER
REDOVISNINGSPRINCIP
Hyresintäkter består av intäkter från leasingavtal där kon-
cernen är leasegivare. Samtliga hyresavtal klassificerade som
operationella leasingavtal. Med hyresintäkter avses avtalade
hyror, hyrestillägg och vidaredebiterade kostnader för bland
annat värme, el och fastighetsskatt.
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas linjärt
i årets resultat baserat på villkoren i leasingavtalet och inne-
fattar det verkliga värdet av vad som kommer att erhållas. Hy-
resintäkter och rabatter periodiseras i enlighet med hyresavtal
och redovisas i den period som uthyrningen avser. Förskotts-
betalade hyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.
Merparten av koncernens fastigheter består av bostäder.
Bostadskontrakten har en uppsägningstid om 3 månader
vilket gör att hyresintäkterna till största del består av korta
avtal. Bland lokalkontrakten har merparten en kontraktstid
upp till 3 år, endast en mindre andel av lokalkontrakten har
längre kontraktstid.
Intäkt från fastighetsförsäljning
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas då väsentliga risker
och förmåner övergått till köparen, normalt på kontrakts-eller
tillträdesdagen.
KREDITRISK
Fortinova har stor riskspridning i kontraktsportföljen. I all fast-
ighetsverksamhet finns risk för avflyttning och omflyttning,
vilket kan ge kostnader för vakanser och påverka intäkterna.
Bostäderna återfinns på tillväxtorter i västra Sverige med hög
efterfrågan på boende, vilket är positivt ur riskhänseende.
Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största
kunden svarar för ca 4 procent (4) av koncernens totala hy-
resvärde, vilket innebär att Fortinovas exponering mot enskild
kunds kreditrisk är mycket låg.
Hyresintäkter
Koncernen ModerbolagetMkr 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31Hyresintäkter bostäder 266,6 249,0 - -Hyresintäkter lokaler 118,6 110,9 - -Serviceintäkter 5,5 4,9 - -Övriga intäkter 2,7 2,4 - -Summa 393,4 367,2 - -
Hyreskontraktens löptider
Koncernen ModerbolagetMkr 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.310-1 år 192,7 170,8 - -1-2 år 102,6 102,0 - -2-3 år 74,8 90,0 - -3-4 år 58,9 64,1 - -4-5 år 40,7 52,7 - -> 5 år 77,5 114,1 - -Summa 547,2 593,7 - -
Nedan presenteras en löptidsanalys av leasingavgifter, vilket visar de odiskonterade leasingavgifterna som ska mottas efter
balansdagen.
Koncernens kundfordringar uppgick till 2,4 Mkr (2,0) inklusive avdrag för befarade kundförluster om -3,7 Mkr (-3,6).
62
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fastighetskostnader
Koncernen Moderbolaget Mkr 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31Driftkostnader -57,1 -53,4 - -Reparation och underhåll -41,4 -41,2 - -Fastighetsskatt -8,5 -7,6 - -Fastighetsskötsel -18,7 -21,3 - -Övriga fastighetskostnader -4,1 -4,9 - -Fastighetsadministration -18,2 -13,9 - -Summa -148,0 -142,3 - -
NOT 4 FASTIGHETSKOSTNADER
Koncernens fastighetskostnader består av kostnader som
uppkommer i samband med fastighetsförvaltning. Posten
består av driftskostnader (el, värme, vatten, renhållning,
media, försäkring), reparation och underhåll, fastighetsskatt,
fastighetsskötsel samt fastighetsadministration. Kostnader
för fastighetsadministration består av bland annat perso-
nalkostnader relaterat till uthyrning, kundtjänst och teknisk
administration, IT-kostnader samt liknande poster. Direkta
kostnader för förvaltningsfastigheter som inte genererat
intäkter är marginella.
Revisionsarvode
Koncernen ModerbolagetMkr 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31PwCRevisionsarvoden för det årliga -1,4 - -1,3 -revisionsuppdragetRevisionsarvoden utöver det årliga - - - -revisionsuppdragetKPMG ABRevisionsarvoden för det årliga -1,7 -2,6 -0,8 -1,6revisionsuppdragetRevisionsarvoden utöver det årliga -0,4 -0,1 -0,4 -0,1revisionsuppdragetSumma -3,5 -2,7 -2,5 -1,7
NOT 5 CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Centrala administrationskostnader uppgick till -46 Mkr (-34).
I de centrala administrationskostnaderna ingår kostnader
för bolagsadministration, affärs- och fastighetsutveckling,
revison samt finanshantering. Posten inkluderar även en-
gångskostnader om 8 Mkr hänförligt till koncernens listbyte
till Nasdaq Stockholm.
NOT 6 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
REDOVISNINGSPRINCIP
Ersättning till anställda
Kortfristiga ersättningar till anställda utgörs av lön, sociala
avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro, sjukvård och
bonus. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad
och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse
att betala ut en ersättning.
Ersättning till vd och andra ledande befattningshavare
Bolagsledningen erbjuds marknadsmässig lön och anställ-
ningsvillkor. Ersättning utgår i form av fast lön, rörlig kontanter-
sättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Uppsägningslön
och avgångsvederlag ska sammantaget inte överstiga 12 må-
nadslöner och uppsägningstiden ska vara högst sex månader.
• Fortinovas riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-
havare presenteras på sidan 105.
63
Pension
För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar koncernen avgifter
till offentligt eller privat administrerade pensionsförsäkringar på
obligatorisk, avtalsenlig eller frivillig basis. Koncernen har inga
ytterligare betalningsförpliktelser när avgifterna väl är betalda.
Avgifterna redovisas som personalkostnader när de förfaller
till betalning. Förutbetalda avgifter redovisas som en tillgång i
den utsträckning som kontant återbetalning eller minskning av
framtida betalningar kan komma koncernen till godo.
Aktierelaterade ersättningar
Den 15 juni 2023 startade koncernen ett aktieoptionsprogram
som ger ledande befattningshavare och övriga anställda rätt
att förvärva aktier i företaget. Ledande befattningshavare
erhöll 340 000 optioner och övriga anställda tilldelades
150 000 optioner.
Enligt programmet ger varje option innehavaren rätt att teck-
na en (1) ny B-aktie i Fortinova Fastigheter AB (publ) till förut-
bestämt lösenpris om 26,85 kr. Optionerna tecknades av dot-
terbolaget Fortinova AB som i sin tur har överlåtit optionerna
till anställda i koncernen mot marknadsmässig ersättning. Av
sammanlagt 490 000 optioner som tecknades av dotterbola-
get har samtliga överlåtits till anställda. Samtliga optioner har
tecknats mot kontant betalning. Rätt att utnyttja optionen
förutsätter att innehavaren kvarstår i anställning under de
tre kommande åren från tilldelningstillfället. Optionens löptid
uppgår till tre år. Teckningskursen uppgick till marknadsvärde
beräknat enligt Black & Scholes värderingsmodell. Inga övriga
villkor för tilldelning finns. Under 2024 återköptes och maku-
lerades 20 000 teckningsoptioner. Ingen förändring har skett
under 2025 och programmet omfattar därmed vid årets ut-
gång 470 000 teckningsoptioner motsvarande en utspädning
om cirka 1 procent av utestående aktier och röster.
Koncernen ModerbolagetMkr 2025.01.01- 2025.12.31 2024.01.01- 2024.12.31 2025.01.01- 2025.12.31 2024.01.01- 2024.12.31 Löner, Pensions-Löner, Pensions-Löner, Pensions-Löner, Pensions-arvoden kostnaderarvoden kostnaderarvoden kostnaderarvoden kostnaderoch och och och förmånerförmånerförmånerförmånerStyrelseordförande Ole Salsten -0,4 - -0,3 - -0,4 - -0,3 -Övriga styrelseledamöter Fredrik Bergmann -0,2 - -0,1 - -0,2 - -0,1 - Carl-Johan Carlsson -0,2 - -0,2 - -0,2 - -0,2 - Catharina Lagerstam -0,2 - -0,1 - -0,2 - -0,1 - Anna Weiner Jiffer -0,2 - -0,1 - -0,2 - -0,1 - Anders Valdemarsson - - - - - - - - Helena Örnstedt -0,2 - -0,2 - -0,2 - -0,2 -Verkställande direktör -1,8 -0,4 -1,6 -0,4 -1,8 -0,4 -1,6 -0,4Vice verkställande direktör -1,8 -0,4 -1,6 -0,3 - - - -Övriga ledande befattningshavare -4,1 -0,9 -3,5 -0,9 -4,1 -0,9 -3,5 -0,9Övriga anställda -18,6 -1,0 -16,9 -1,1 - - - -Summa -27,7 -2,7 -24,6 -2,7 -7,3 -1,3 -6,1 -1,3
Löner och andra ersättningar fördelade på styrelse, ledande befattningshavare och övriga anställda
Koncernen ModerbolagetMkr 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31Styrelse och ledande befattningshavare -9,1 -7,7 -7,3 -6,1Övriga anställda -18,6 -16,9 - -Summa -27,7 -24,6 -7,3 -6,1Sociala kostnader -9,4 -8,5 -2,7 -2,3Pensionskostnader -2,7 -2,7 -1,3 -1,3
Löner, ersättningar och sociala kostnader
NOT 6 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
*Rörlig ersättning har utgått till vd och vice vd om -0,3 Mkr vardera. Rörlig ersättning har utgått till ledande befattningshavare om -0,8 Mkr.
64
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Koncernen Moderbolaget2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31Medelantalet anställdaMän 24 25 3 3Kvinnor 19 18 1 1Summa 43 43 4 4StyrelseledamöterMän 4 4 4 4Kvinnor 3 3 3 3Summa 7 7 7 7Övriga ledande befattningshavareMän 4 4 3 3Kvinnor 1 1 1 1Summa 5 5 4 4
NOT 6 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
Koncernen 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31Antal och vägda genomsnittliga lösenpriser Antal optioner Vägt genomsnitt-Antal optioner Vägt genomsnitt-avseende egetkapitalreglerade optionerligt lösenpriserligt lösenpriserUtestående vid årets början 470 000 26,85 490 000 26,85Tilldelade under året - - - -Förverkade under året - - - -Inlösta under året - - -20 000 -Förfallna under året - - - -Utestående vid årets utgång 470 000 26,85 470 000 26,85Inlösningsbara vid årets utgång - - - -
Moderbolaget 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31
Antal och vägda genomsnittliga lösenpriser
avseende egetkapitalreglerade optioner
Antal optioner Vägt genomsnitt-
ligt lösenpriser
Antal optioner Vägt genomsnitt-
ligt lösenpriser
Utestående vid årets början 470 000 26,85 490 000 26,85
Tilldelade under året - - - -
Förverkade under året - - - -
Inlösta under året - - -20 000 -
Förfallna under året - - - -
Utestående vid årets utgång 470 000 26,85 470 000 26,85
Inlösningsbara vid årets utgång - - - -
Den 31 december 2025 har utestående egetkapitalreglerade optioner ett genomsnittligt lösenpris på 26,85 SEK och en genomsnittlig
återstående avtalsenlig löptid på 6 månader.
Aktierelaterade ersättningar till ledande befattningshavare och övriga anställda
Indatan som anges i ovanstående tabeller avser den grund på vilken värderingen av egetkapitalreglerade optioner gjorts
vid tilldelningstidpunkten. Den förväntade volatiliteten är baserad på bedömd volatilitet (beräknad baserad på den vägda
genomsnittliga återstående löptiden av aktieoptionerna), justerad för eventuella förväntade förändringar i framtida volatilitet
till följd av officiellt tillgänglig information. Den förväntade löptiden på tilldelade optioner 2023 uppgår till tre år, vilket är i
enlighet med villkoren för optionsprogrammet.
65
Finansiella intäkter
Finansiella kostnader
Koncernen ModerbolagetMkr 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31Ränteintäkter 2,9 5,8 2,0 3,7Ränteintäkter, dotterbolag - - 2,9 0,8Summa 2,9 5,8 4,9 4,5Varav erhållen ränta 5,39,9 6,4 8,2
NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER
REDOVISNINGSPRINCIP
Finansiella intäkter består av ränteintäkter på investerade
medel. Samtliga ränteintäkter är hänförliga till finansiella
instrument som redovisats till upplupet anskaffningsvärde.
Ränteintäkter på finansiella instrument redovisas enligt effek-
tivräntemetoden.
NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADER
REDOVISNINGSPRINCIP
Finansiella kostnader består av räntekostnader på lån och
andra kostnader som uppkommer i samband med upplåning
samt ränteeffekt från räntederivatavtal. Räntenettot påver-
kas inte av marknadsvärderingen av ingångna derivat vilka
redovisas som orealiserad värdeförändring i resultaträkningen.
Räntekostnader redovisas enligt effektivräntemetoden. Tomt-
rättsavgäld betalas där Fortinovas byggnader står på leasad
mark. Tomträttsavtalen betraktas som eviga hyresavtal vilket
innebär att nyttjanderätten till marken redovisas som en
leasingtillgång och som en leasingskuld.
Koncernen ModerbolagetMkr 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31Räntekostnader, banklån -100,5 -139,1 - -Räntekostnader, derivat -3,4 -0,1 -3,2 -0,1Ränteintäkter, derivat 8,3 34,0 4,0 21,9Räntekostnader, dotterbolag - - -3,8 -22,8Räntekostnader, övrigt -0,3 -0,4 -0,1 -0,1Tomträttsavgälder -0,6 -0,6 - -Summa -96,5 -106,2 -3,1 -1,1Varav betald ränta -104,8 -106,2 -6,3 -0,7Varav:Räntekostnader för finansiella skulder som inte värderats till verkligt värde via resultatet-96,5 -106,2 -3,1 -1,1
66
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 9 SKATT
REDOVISNINGSPRINCIP
Skatten består av aktuell skatt och av uppskjuten skatt vilka
beräknas med tillämpning av beslutade skattesatser och
skatteregler. I Sverige är den gällande skattesatsen för aktie-
bolag 20,6 procent år 2025.
Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avse-
ende aktuellt år. Hit hör även eventuella justeringar av aktuell
skatt från tidigare år. Uppskjuten skatt är en avsättning för
den skatt som realiseras framgent. För fastigheter sker detta
vid en direktförsäljning. Uppskjuten skatt beräknas enligt
balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära
skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på
tillgångar och skulder. I Fortinova föreligger temporära skill-
nader som utgör grund för redovisning av uppskjuten skatt
i förvaltningsfastigheter, derivatinstrument och underskotts-
avdrag. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur
underliggande tillgångar eller skulder förväntas bli realisera-
de eller reglerade.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla tem-
porära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i
den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnytt-
jas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det
inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
Temporära skillnader beaktas inte i koncernmässig good-
will och inte heller för skillnad som uppkommit vid första re-
dovisningen av tillgångar och skulder som inte är rörelseför-
värv och som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar
vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Vidare beaktas
inte heller temporära skillnader hänförliga till andelar i kon-
cernföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig
framtid.
Redovisad skatt i resultaträkningen
Koncernen ModerbolagetMkr 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31 2025.01.01-2025.12.31 2024.01.01-2024.12.31Aktuell skatt -9,7 -11,3 - -Uppskjuten skatt:- Underskottsavdrag 1,8 1,1 - -- Temporära skillnader på förv.fastigheter -36,3 -37,6 - -- Temporära skillnader på derivatinstrument 2,4 3,0 - -Summa -41,8 -44,8 - -SkattesatsGällande skattesats 20,6% 20,6% 20,6% 20,6%Avstämning av effektiv skattResultat före skatt 166,9 158,5 31,6 51,2Skatt enligt gällande skattesats -34,4 -32,7 -6,5 -10,5Skatteeffekten av: -Ej avdragsgill ränta -9,0 -9,1 - -- Ej avdragsgilla övriga kostnader -0,4 -0,5 -0,1 -0,1- Ej skattepliktiga intäkter - - 0,8 -- Omförd ränta till andra koncernföretag - - 0,4 -- Ej avdragsgill nedskrivning av andelar - - -2,2 -1,7- Ej skattepliktig återföring nedskrivning av - - 7,6 8,1andelar- Skatteeffekt avyttrade fastigheter och andelar 1,2 -0,1 - 4,2- Avdragsgill kostnad, ej bokförd i resultatet 3,9 1,5 - -- Uppskjuten skatt kopplat till temporära -3,6 -5,8 - -skillnader på fastigheter- Underskottsavdrag 0,1 1,4 - - -Övriga skattemässiga justeringar 0,3 0,3 - -- Hänförligt till föregående år 0,1 0,2 - -Summa -41,8 -44,8 - -
67
NOT 9 SKATT
Uppskjuten skatt i balansräkningen
Koncernen ModerbolagetMkr 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31Uppskjuten skattefordran- Underskottsavdrag 3,8 2,2 - -Uppskjuten skatteskuld- Förvaltningsfastigheter -247,9 -211,8 - -- Derivatinstrument -0,4 -2,7 - -Vid årets utgång i balansräkningen -244,5 -212,3 - -
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
REDOVISNINGSPRINCIP
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att
generera hyresintäkter, värdestegring eller en kombination
av dessa.
Verkligt värde
Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffnings-
värde inklusive direkt hänförbara utgifter. Därefter värderas
förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IFRS 13.
Samtliga fastigheter bedöms vara nivå 3-tillgångar i verkligt
värdehierarkin, då värderingen väsentligen baseras på icke
observerbara indata. Förändringar i verkligt värde redovisas
i resultaträkningen som orealiserade värdeförändringar. Vär-
deringen speglar bedömt marknadsvärde vid balansdagen
baserat på en transaktion mellan kunniga, oberoende parter
på armlängds avstånd.
Tillkommande utgifter
Utgifter som ger framtida ekonomiska fördelar och kan mä-
tas tillförlitligt aktiveras. Reparationer och löpande underhåll
kostnadsförs när de uppstår.
Förvärv och försäljning
Förvärv konsolideras från och med tillträdesdagen och avyttring-
ar fram till och med frånträdesdagen om inte villkor föreligger
som medför att överföring av kontroll övergår vid annat tillfälle.
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt
hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt mins-
kar i stället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att
värdeförändringarna kommer att påverkas av erhållen skat-
terabatt vid efterföljande värdering. Rörelseförvärv redovisas
enligt förvärvsmetoden. Vinst eller förlust som uppkommer
vid avyttring av förvaltningsfastigheter utgörs av skillnaden
mellan försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkost-
nader samt redovisat verkligt värde från koncernens senaste
värderingstidpunkt med tillägg för investeringar. Mellanskill-
naden redovisas som realiserad värdeförändring i resultat-
räkningen.
• För information om räkenskapsårets tillgångsförvärv, se not 23.
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Vid varje förvärv av fastighet via bolag sker en bedömning om
förvärvet ska klassificeras som rörelseförvärv eller tillgångs-
förvärv. Förvärv vars primära syfte är att förvärva företagets
fastighet och där företagets eventuella förvaltningsorgani-
sation och administration är av underordnad betydelse för
förvärvet klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga företags-
förvärv klassificeras som rörelseförvärv.
Extern värdering
Styrelsen bygger sin bedömning av marknadsvärdet på fastig-
heterna på extern värdering, vilken utförs av Newsec Advisory
Sweden AB. Den externa värderingen utförs kvartalsvis och ba-
seras på uppgifter från Fortinova samt branschnyckeltal. Varje
förvaltningsfastighet värderas individuellt utan hänsyn till even-
tuell portföljpremie. Obebyggd mark och potentiella byggrätter
utan detaljplan har inte betingat något värde i utgående redo-
visat fastighetsvärde. Fastighetsvärdet i denna rapport baseras
på värdering av samtliga fastigheter utförd den 31 december
2025. Nya förvärv värderas vid tillträde och per bokslutsdatum.
Klassindelning
Fortinova definierar klasser utifrån kombinationen av geogra-
fiskt område och fastighetstyp, där geografi avser Halland,
Västra Götaland och Skaraborg samt fastighetstyp avser bo-
stadsfastigheter, kommersiella fastigheter och samhällsfastig-
heter. Kombinationen av geografi och fastighetstyp utgör klass
av tillgång enligt IFRS 13.
Värderingsmetod
Fastigheterna värderas enligt kassaflödesmetoden, vilken baseras
på en nuvärdesberäkning av framtida bedömda driftnetton under
68
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
en kalkylperiod samt ett restvärde vid periodens slut. Restvärdet
beräknas genom att ett normaliserat driftnetto året efter kalkyl-
periodens slut divideras med ett bedömt direktavkastningskrav.
Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkast-
ning och består av riskfri realränta, inflationskompensation
samt fastighetsspecifikt riskpåslag. Fastställandet av verkligt
värde stöds av genomförda marknadstransaktioner enligt
ortsprismetoden.
Värderingen baseras på ett antal väsentliga icke observer-
bara indata (nivå 3).
Väsentliga icke observerbara indata
Värderingen av förvaltningsfastigheterna baseras på följande
väsentliga indata:
• Hyresvärde
• Hyresutveckling
• Drift- och underhållskostnader
• Långsiktig vakansgrad
• Direktavkastningskrav
• Kalkylränta
Kvantitativa upplysningar om dessa lämnas per klass.
Hyresvärde
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter per balans-
dagen. För ytor som är vakanta eller där kontrakt löper ut under
kalkylperioden bedöms en marknadsmässig hyresnivå med be-
aktande av fastighetens läge, standard, användningsområde och
aktuella marknadsförutsättningar. Hyresvärdet uttrycks som ett
årligt hyresvärde per kvadratmeter och redovisas per klass.
Hyresutveckling
Hyresutvecklingen under kontraktstid baseras på gällande
indexklausuler och avtalsvillkor. Vid kontraktens utgång
görs en bedömning av marknadshyra och sannolikheten för
omförhandling eller omflyttning. Bedömningen beaktar bland
annat fastighetstyp, mikroläge, marknadsläge och efterfrå-
gan inom respektive segment. Hyresutvecklingen uttrycks
som årlig procentuell förändring och redovisas per klass.
Drifts- och underhållskostnader
Bedömningen av framtida fastighetskostnader baseras på
historiskt utfall, prognoser samt normaliserade kostnader per
fastighet. I posten ingår drifts- och taxebundna kostnader, lö-
pande och periodiskt underhåll samt fastighetsskatt. Kostnader
anges exklusive moms för lokaler där momspliktig verksamhet
bedrivs och inklusive moms för övriga lokaler och bostäder.
Kostnaderna inflationsjusteras och periodiserat underhåll be-
aktas utifrån respektive fastighets tekniska status och långsik-
tiga underhållsbehov. Drift- och underhållskostnader uttrycks
som årlig kostnad per kvadratmeter och redovisas per klass.
Långsiktig vakansgrad
Den långsiktiga vakansgraden avspeglar bedömd strukturell
vakans över tid och baseras på aktuell vakanssituation, his-
torisk uthyrningsgrad samt marknadsmässig bedömning per
fastighet och klass. Vid bedömningen beaktas fastighetstyp,
läge, hyresnivå och marknadens efterfrågan. Den långsiktiga
vakansgraden uttrycks som procentuell andel av bedömt
marknadshyresvärde och redovisas per klass.
Direktavkastning
Direktavkastningskrav som används i kalkylen har härletts
ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Vik-
tiga faktorer vid val av förräntningskrav är läge, hyresnivå,
vakansgrad och fastighetens skick. Fortinovas genomsnittliga
avkastningskrav uppgick den 31 december 2025 till 5,3 pro-
cent (5,2). Direktavkastningskrav uttrycks som procent inom
ett intervall och redovisas per klass.
Kalkylräntekrav
Kalkylräntan används för diskontering av framtida kassaflöden
och motsvarar marknadens krav på total avkastning för respek-
tive fastighet och klass. Kalkylräntan består av riskfri realränta,
kompensation för inflationsförväntningar och fastighetsspeci-
fikt riskpåslag. Det fastighetsspecifika riskpåslaget varierar
beroende på bland annat läge, fastighetstyp, kontraktslängd,
vakansrisk och teknisk standard. Kalkylräntekrav uttrycks som
procent inom ett intervall och redovisas per klass.
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
69
Förvaltningsfastighet, klass Hyresvärde Hyresutv. år Hyresutv. år Hyresutv. år Drift/Under-Långsiktig (kr/kvm)0 (%)1 (%)>1 (%)håll (kr/kvm)vakansgrad (%)Halland - Bostad 1 516 3,5 2,5 2,0 534 0,3Halland - Kommersiell* 1 049 239 5,6Halland - Samhällsfastighet* 1 847 455 5,6Skaraborg - Bostad 1 355 3,5 2,5 2,0 505 0,4Skaraborg - Kommersiell* 1 242 403 5,8Västra Götaland - Bostad 1 608 3,5 2,5 2,0 536 0,4Västra Götaland - Kommersiell* 1 366 227 5,8Västra Götaland - Samhällsfastighet* 2 244 276 5,8Totalt 1 406 475 1,8
Tabell över koncernens nyckelantaganden i värderingen av förvaltningsfastigheter per klass 2025.12.31
Vägt kalkylräntekrav för Vägt medelvärde av kalkyl-Vägt direktavkastnings- Vägt medelvärde direkt- diskontering av framtida räntekrav för diskontering av krav för bedömning avkastningskrav för kassaflöden intervall, %framtida kassaflöden, %av restvärde, %bedömning av restvärde, %2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31Halland Bostadsfastigheter 5,2-8,1 5,1-8,0 6,7 6,6 3,2-6,0 3,2-6,0 4,6 4,6 Kommersiella fastigheter 7,3-10,1 7,3-10,0 9,0 8,9 5,3-8,0 5,3-8,0 6,9 6,8 Samhällsfastigheter 6,9-8,2 6,8-8,2 7,6 7,5 4,8-6,1 4,8-6,1 5,5 5,5Västra Götaland Bostadsfastigheter 6,2-8,4 6,1-8,3 7,1 6,9 4,2-6,3 4,2-6,3 5,0 4,9 Kommersiella fastigheter 8,3-10,0 8,3-10,0 9,0 9,0 6,3-7,9 6,2-7,9 7,0 7,0 Samhällsfastigheter 8,3-8,3 8,3-8,3 8,3 8,3 6,3-6,3 6,3-6,3 6,3 6,3Skaraborg Bostadsfastigheter 6,2-8,8 6,2-8,8 8,0 8,0 4,2-6,8 4,2-6,8 6,0 6,0 Kommersiella fastigheter 8,5-9,6 8,5-9,6 9,1 9,0 6,4-7,6 6,5-7,6 7,0 7,0Totalt 5,2-10,1 5,1-10,0 7,5 7,4 3,2-8,0 3,2-8,0 5,3 5,2
Tabell över koncernens direktavkastningskrav och kalkylräntor
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastighet, klass Hyresvärde Hyresutv. år Hyresutv. år Hyresutv. år Drift/Under-Långsiktig (kr/kvm)0 (%)1 (%)>1 (%)håll (kr/kvm)vakansgrad (%)Halland - Bostad 1 409 4,5 3,0 2,0 518 0,4Halland - Kommersiell* 996 243 5,6Halland - Samhällsfastighet* 1 818 431 5,6Skaraborg - Bostad 1 310 4,5 3,0 2,0 498 0,5Skaraborg - Kommersiell* 1 215 395 5,9Västra Götaland - Bostad 1 457 4,5 3,0 2,0 519 0,4Västra Götaland - Kommersiell* 1 308 217 5,8Västra Götaland - Samhällsfastighet* 2 224 291 5,8Totalt 1 312 465 1,8
Tabell över koncernens nyckelantaganden i värderingen av förvaltningsfastigheter per klass 2024.12.31
*Hyresutveckling för kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter styrs av respektive hyresavtals villkor under kontraktstiden och
marknadshyra vid omförhandling.
*Hyresutveckling för kommersiella fastigheter och samhällsfastigheter styrs av respektive hyresavtals villkor under kontraktstiden och
marknadshyra vid omförhandling.
70
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Geografi FastigheterLägenheterUthyrningsbar Hyresvärde Verkligt värde Verkligt värdeVerkligt värde(antal)(antal)yta (kvm)(Mkr)(Mkr)(kr/kvm)andel (%)Halland 88 844 131 141 167 2 114 16 120 39%Västra Götaland 62 1 801 127 672 201 2 681 20 999 50%Skaraborg 31 436 43 377 57 606 13 971 11%Summa 181 3 081 302 190 425 5 401 17 873 100%
Beskrivning av fastighetsbeståndet 2025.12.31
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Fortinovas samtliga fastigheter klassificeras som förvalt-
ningsfastigheter, med undantag för koncernens exploate-
ringsfastighet. Förvaltningsfastigheterna består av 181 hy-
resfastigheter som hyrs ut till externa kunder. Hyreskontrakt
avseende bostäder upprättas normalt med tre månaders
uppsägningstid. Hyreskontrakt avseende kommersiella ytor
upprättas initialt på en hyrestid som normalt omfattar 1–10
år. Före avtalstidens utgång sker omförhandling med kunden
med avseende på hyresnivå och övriga villkor i avtalet, om
avtalet inte är uppsagt till upphörande. Samtliga förvalt-
ningsfastigheter har genererat hyresintäkter under räken-
skapsåret.
Förvärv
Den 1 april tillträdde Fortinova två kommersiella fastigheter
i Varberg, Traktorn 1 och Traktorn 6. Fastigheterna har ett
åsatt fastighetsvärde om 82 Mkr och en uthyrningsbar yta
om 6 441 kvm. Förvärvet bedöms generera koncernen 7,9
Mkr i hyresvärde.
Den 1 oktober 2025 tillträddes nyproducerade bostadsfast-
igheter med investeringsstöd i Strömstad. Åsatt fastighets-
värde uppgick till 295 Mkr och förvärvet bedöms generera
koncernen 22,7 Mkr i hyresvärde fördelat på 256 lägenheter.
Genom förvärvet etablerar sig Fortinova på en ny marknad,
ett strategiskt steg i koncernens tillväxtstrategi.
Tillträde Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta Antal Bedömt (kvm)lägenheterhyresvärde (Mkr)2025.04.01 Traktorn 1 & 6 Kommersiell fastighet Varberg 6 441 - 7,92025.10.01 Linden 12 &13 Bostadsfastighet Strömstad 6 270 162 14,42025.10.01 Häggen 2 Bostadsfastighet Strömstad 3 726 94 7,62025.10.01 Rönnen 9 Parkering Strömstad - - 0,7Summa 16 437 256 30,6
Tabell över tillträdda förvaltningsfastigheter
Mkr 2025.01.01–2025.12.31 2024.01.01–2024.12.31Halland V. Götaland Skaraborg Totalt Halland V. Götaland Skaraborg TotaltIngående verkligt värde 1 988,8 2 315,4 587,6 4 891,8 1 958,9 2 276,6 577,6 4 813,1Fastighetsförvärv, justering av 78,1 295,2 - 373,3 - -1,2 - -1,2preliminär köpeskillingFastighetsförsäljning -5,9 - - -5,9 -11,6 -13,5 - -25,1Investeringar i befintliga 19,2 49,1 0,6 68,9 4,7 16,1 1,7 22,5fastigheter och projektVärdeförändringar redovisade i 33,7 21,0 18,4 73,1 36,8 37,4 8,3 82,5resultatetUtgående verkligt värde 2 113,9 2 680,7 606,6 5 401,2 1 988,8 2 315,4 587,6 4 891,8
Förändring i verkligt värde per segment
71
NOT 10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Frånträden
Fortinova har under året frånträtt en bostadsfastighet i
Varberg med ett underliggande fastighetsvärde om totalt 6
Mkr. Efter årets utgång har sex fastigheter i Uddevalla från-
trätts, 2026.03.02. Åsatt fastighetsvärde uppgick till totalt 72
Mkr med ett bedömt hyresvärde om 6,7 Mkr fördelat på 84
lägenheter.
Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys
Känslighetsanalysen visar hur det verkliga värdet av förvalt-
ningsfastigheterna påverkas av förändringar i enskilda icke
observerbara indata, under antagande att övriga parametrar
hålls konstanta. I praktiken samvarierar flera av indata, exem-
pelvis kan förändringar i hyresnivåer påverka både bedömd
vakans och avkastningskrav. De redovisade effekterna ska
därför inte ses isolerat utan som indikativa på hur föränd-
ringar i antagandena påverkar det verkliga värdet.
Fastighetsvärderingar är beräkningar baserade på an-
taganden och marknadsdata. Det normala osäkerhetsinter-
vallet uppgår till ±5–10 procent. För Fortinova motsvarar ett
osäkerhetsintervall om 5 procent ett värdeintervall på 5 131–
5 671 Mkr, motsvarande ±270 Mkr. Vid förändrade antagan-
den för centrala värderingsparametrar skulle det bedömda
verkliga värdet påverkas i motsvarande grad, vilket illustreras
i känslighetsanalysen nedan.
Avyttring Fastighet Kategori Kommun Uthyrningsbar yta Antal Bedömt (kvm)lägenheterhyresvärde (Mkr)2025.10.01 Haren 3 Bostadsfastighet Varberg 263 5 0,5Summa 263 5 0,5
Tabell över frånträdda förvaltningsfastigheter
Känslighetsanalys per klass, påverkan på verkligt värde 2025.12.31
Förvaltningsfastighet, klass Kalkylränta Direktavkastning Bedömd Långsiktig Drift och under-+/–0,1 p.e.+/–0,1 p.e.marknadshyra* vakansnivå hållskostnader +/- 1 %+/–1 p.e.+/- 1 %Halland - Bostad -9/+9 -18/+19 +1/-1 -13/+11 -7/+7Halland - Kommersiell -6/+5 -6/+6 +8/-8 -6/+6 -2/+2Halland - Samhällsfastighet -1/+1 -1/+1 +1/-1 -1/+1 -0/+0Skaraborg - Bostad -3/+3 -5/+5 +0/-0 -4/+4 -2/+2Skaraborg - Kommersiell -1/+1 -1/+1 +2/-2 -1/+1 -1/+1Västra Götaland - Bostad -20/+20 -28/+29 +3/-3 -21/+20 -12/+12Västra Götaland - Kommersiell -2/+2 -3/+3 +2/-2 -2/+2 -1/+1Västra Götaland - Samhällsfastighet -0/+0 -0/+0 +0/-0 -0/+0 -0/+0Totalt -42/+42 -62/+64 +17/-17 -48/+45 -25/+25
*Koncernens intäkter består främst av intäkter från bostadshyresrätter. Därav sker analys av bedömd marknadshyra på enbart kommersiella intäkter.
72
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 11 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för
ackumulerade avskrivningar samt eventuella nedskrivningar.
Avskrivningar görs planenligt över nyttjandeperioden som är 5 år.
Projekt för ny-, till- eller ombyggnation, underhåll samt
hyresgästanpassningar aktiveras till den del åtgärden är värde-
höjande och medför ekonomiska fördelar för koncernen i förhål-
lande till senaste värderingen samt kan beräknas på ett tillförlitligt
sätt. Pågående projekt värderas initialt till nedlagda kostnader.
Inventarier
KoncernenMkr 2025.12.31 2024.12.31Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 6,1 5,1Inköp 0,3 0,4Försäljning/utrangering -0,1 -Omklassificeringar - 0,6Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 6,3 6,1Ingående ackumulerade avskrivningar -3,6 -2,8Årets avskrivningar -0,9 -0,8Utgående ackumulerade avskrivningar -4,5 -3,6Utgående redovisat värde på inventarier 1,8 2,5
Projekt
KoncernenMkr 2025.12.31 2024.12.31Ingående redovisat värde på projekt 9,7 -Inköp 72,3 19,9Försäljning/utrangering -1,9 -1,6Färdigställda projekt -68,6 -16,9Omklassificering - 8,3Utgående redovisat värde på projekt 11,5 9,7
73
NOT 12 NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR / LEASINGSKULD
REDOVISNINGSPRINCIP
Det finns ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning,
där Fortinova är leasetagare. Tomträttsavgäld betalas där
Fortinovas byggnader står på leasad mark eller där mark
arrenderas för andra ändamål. Tomträttsavtalen betraktas
som eviga hyresavtal vilket innebär att hela gälden redovisas
som finansiell kostnad i resultaträkningen. Betalningar som
görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen
linjärt över leasingperioden och betraktas som ränta.
Tomträttsavtalen har värderats till nuvärdet av framtida
minimileasingavgifter. Vid beräkningen har en diskonterings-
ränta om 3 procent (4) använts. Räntesatsen har beräknats
utifrån vad koncernen skulle ha betalat för en finansiering
genom lån under motsvarande period och med motsvarande
säkerhet.
För leasingavtal som har en leasingperiod på 12 månader
eller mindre eller med en underliggande tillgång av lågt värde
redovisas inte någon nyttjanderättstillgång och leasingskuld.
Leasingavgifter för dessa leasingavtal redovisas som kostnad
linjärt över leasingperioden.
Räkenskapsårets finansiella kostnad för tomträttsavgäld uppgick –0,6 Mkr (–0,6). Kostnad för leasing av tillgångar av lågt
värde och korttidsleasingavtal uppgick till -0,2 Mkr (-0,2). Det totala kassautflödet för leasingavtal uppgick till -0,8 Mkr (-0,8).
Tomträtter
KoncernenMkr 2025.12.31 2024.12.31Ingående redovisat värde 2,7 3,2Avskrivningar -0,3 -0,5Utgående redovisat värde 2,4 2,7
Löptidsanalys av leasingskuld
Mkr KoncernenÅr, förfall 2025.12.31 2024.12.31< 1 år 0,6 0,61-5 år 1,5 2,0> 5 år 0,3 0,1Summa 2,4 2,7
74
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 13 DERIVATINSTRUMENT
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernen använder räntederivat för att hantera ränterisk
och uppnå önskad räntebindningsstruktur, vilket innebär att
det över tiden uppstår värdeförändringar i räntederivatport-
följen. Värdeförändringarna uppkommer främst till följd av
förändrade marknadsräntor. Den orealiserade värdeföränd-
ringen redovisas i resultaträkningen. Koncernen tillämpar ej
säkringsredovisning.
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
I balansräkningen redovisas derivatinstrument till verkligt
värde enligt nivå 2 i IFRS värderingshierarki och klassificeras
som anläggningstillgång alternativt långfristig skuld. Verkligt
värde beräknas som nuvärdet av framtida nettoränteflöden.
Derivatinstrument, förändring i verkligt värde
Koncernen ModerbolagetMkr 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31Verkligt värde vid årets början 13,3 27,9 - -Värdeförändringar redovisade i resultatet -11,5 -14,6 - -Verkligt värde vid årets slut 1,8 13,3 - -
Derivatinstrument
Typ/ Slutdatum Nominellt belopp, Mkr Verkligt värde, Mkr Framtida likviditetsflöde, Genomsnittlig ränta, %MkrSwap (rörlig -> fast)År 2026 249,6 1,1 -1,3 1,0År 2027 371,0 2,0 -9,2 1,7År 2028 518,5 -2,7 -33,9 2,4År 2029 303,4 3,7 -20,3 1,9År 2030 436,0 0,2 -50,1 2,4År 2031-2033 258,0 -2,5 -46,5 2,7Summa/medel 2 136,5 1,8 -161,3 2,1
Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella nettobelopp, verkliga värde, framtida likviditetsflöde samt genom-
snittlig effektiv ränta.
Mer information om derivatinstrument finns i not 25 Finansiella Instrument.
75
Vid avkonsolidering har samtliga tillgångar, skulder, eget kapital och innehav utan bestämmande inflytande (NCI) hänförliga till
BRF tagits bort ur koncernbalansräkningen. Eventuella tidigare elimineringar och justeringar hänförliga till BRF har hanterats
som en del i nettoeffekten vid avyttring. I samband med avkonsolideringen redovisade koncernen en nettoeffekt om 0 Mkr i
resultaträkningen. Kvarvarande innehav har värderats till nettoförsäljningsvärde, vilket uppgår till 22 Mkr och har redovisats
som exploateringsfastigheter. Vid årets utgång uppgick koncernens bokförda värde på exploateringsfastigheter till 22 Mkr (96).
Fortinova innehar 17 av 41 bostadsrätter i BRF Tändstiftet.
NOT 14 EXPLOATERINGSFASTIGHETER
REDOVISNINGSPRINCIP
Sedan januari 2024 har BRF Tändstiftet konsoliderats in i
Fortinovas räkenskaper. Under 2025 har koncernen minskat
sitt ägande i BRF Tändstiftet till under 50 procent. I samband
med detta har extern finansiering tillförts och koncernen har
inte möjlighet att kontrollera beslut på föreningsstämman.
Mot bakgrund av detta bedömer koncernen att bestämmande
inflytande inte längre föreligger enligt IFRS 10, varför BRF
Tändstiftet har avkonsoliderats från avyttringstidpunkten och
kvarvarande innehav redovisas som exploateringsfastigheter
i enlighet med IAS 2.
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av anskaff-
ningsvärde och bedömt nettoförsäljningsvärde. Bedömning
av nettoförsäljningsvärdet görs kvartalsvis.
NOT 17 LIKVIDA MEDEL / KASSA OCH BANK
Likvida medel i koncernen samt kassa och bank i moderbola-
get avser banktillgodohavanden. Vid räkenskapsårets utgång
uppgick koncernens likvida medel till 211 Mkr (239). Moderbo-
lagets kassa och bank uppgick till 61 Mkr (92).
NOT 15 ÖVRIGA FORDRINGAR
Koncernen ModerbolagetMkr 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31Aktuella skattefordringar 17,4 - 2,9 -Övriga fordringar 1,7 1,2 1,5 1,6Summa 19,1 1,2 4,4 1,6
NOT 16 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER
Koncernen ModerbolagetMkr 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31Förutbetalda hyreskostnader 0,5 0,6 - -Förutbetalda övriga kostnader 2,0 1,7 0,9 0,8Upplupna ränteintäkter 1,2 3,6 0,8 2,9Projektutveckling 4,1 2,8 - -Summa 7,8 8,7 1,7 3,7
De redovisade värdena på tillgångar och skulder vid tidpunkten för
avkonsolideringen var:
Mkr 2025.10.01Materiella anläggningstillgångar 0,6Exploateringsfastigheter 112,6Övriga fordringar 0,5Summa tillgångar 113,7Långfristiga räntebärande skulder 30Leverantörsskulder 0,1Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 0,2Summa skulder 30,3Nettotillgångar 83,4
76
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fördelning aktieslag Antal Andel Röster/aktie Röster totalt RöstandelA 2 750 000 5,4% 10 27 500 000 36,1%B 48 585 140 94,6% 1 48 585 140 63,9%Summa 51 335 140 100% 76 085 140 100%
NOT 18 EGET KAPITAL
REDOVISNINGSPRINCIP
Aktiekapitalet i koncernen motsvarar moderbolagets aktieka-
pital. Övrigt tillskjutet kapital består av tillskjutet kapital från
aktieägarna utöver aktiekapital. Balanserat resultat utgörs
av ackumulerade resultat från koncernens verksamhet samt
årets resultat med avdrag för utdelning till aktieägarna samt
tillägg av likvid från utställda teckningsoptioner. Utdelningar
redovisas som skuld efter det att årsstämman godkänt ut-
delningen.
Innehav utan bestämmande inflytande utgör den del av
eget kapital som är hänförlig till andelar ägda av någon annan
än de koncernföretag som omfattas av koncernredovisningen.
Det egna kapitalet uppgick den 31 december 2025 till totalt 2 376 Mkr (2 282), varav 2 376 Mkr (2 253) är hänförligt till
moderbolagets ägare. Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande uppgick till 0 Mkr (30) då BRF Tänd-
stiftet har avkonsoliderats.
Aktiekapitalets utveckling Tidpunkt Förändring Totalt Kvotvärde Totalt antal aktierantal aktierper aktie, kraktiekapital, krNybildning 2010.11.19 500 500 50 50 000Nyemission 2011.04.08 4 500 5 000 50 250 000Nyemission 2011.09.15 8 650 13 650 50 682 500Nyemission 2012.03.02 18 350 32 000 50 1 600 000Nyemission 2012.06.02 600 32 600 50 1 630 000Nyemission 2013.03.21 17 870 50 470 50 2 523 500Nyemission 2013.09.13 2 700 53 170 50 2 658 500Nyemission 2014.02.21 14 590 67 760 50 3 388 000Nyemission 2014.08.15 347 68 107 50 3 909 400Apportemission 2014.08.15 10 428 78 535 50 3 926 750Nyemission 2014.09.24 400 78 935 50 3 946 750Nyemission 2015.01.14 17 760 96 695 50 4 834 750Nyemission 2015.03.11 2 700 99 395 50 4 969 750Nyemission 2015.03.19 2 000 101 395 50 5 069 750Apportemission 2015.03.31 18 245 119 640 50 5 982 000Nyemission 2015.04.23 1 900 121 540 50 6 077 000Nyemission 2015.11.28 50 229 171 769 50 8 588 450Nyemission 2015.12.01 2 000 173 769 50 8 688 450Nyemission 2016.08.23 4 350 178 119 50 8 905 950Nyemission 2016.11.24 81 700 259 819 50 12 990 950Nyemission 2017.07.05 39 500 299 319 50 14 965 950Nyemission 2017.12.06 11 738 311 057 50 15 552 850Nyemission 2018.04.18 29 465 340 522 50 17 026 100Nyemission 2018.11.14 38 900 379 422 50 18 971 100Nyemission 2019.04.23 29 490 408 912 50 20 445 600Nyemission 2019.11.12 7 677 416 589 50 20 829 450Återlösen 2020.01.03 -60 000 356 589 50 17 829 450Nyemission 2020.01.07 81 433 438 022 50 21 901 100Nyemission 2020.04.28 34 338 472 360 50 23 618 000Split 50:1 2020.06.22 23 145 640 23 618 000 1 23 618 000Nyemission 2020.07.03 5 500 000 29 118 000 1 29 118 000Nyemission 2020.07.14 1 874 665 30 992 665 1 30 992 665Nyemission 2020.08.17 667 500 31 660 165 1 31 660 165Nyemission 2020.08.17 1 474 975 33 135 140 1 33 135 140Nyemission 2020.11.19 16 545 455 49 680 595 1 49 680 595Nyemission 2020.12.04 1 654 545 51 335 140 1 51 335 140
77
Utdelning
Ingen utdelning har skett under räkenskapsåret (0 Mkr).
Substansvärde
Substansvärdet är det skapade samlade värde som före-
taget förvaltar åt sina ägare vilket innefattar eget kapital,
uppskjuten skatteskuld samt derivatinstrument. Fortinovas
långsiktiga substansvärde uppgick den 31 december 2025 till
2 618 Mkr (2 452), vilket motsvarar 51,0 kr per aktie (47,8).
En väsentlig komponent i substansvärdeberäkningen är det
bedömda marknadsvärdet på fastighetsportföljen. En käns-
lighetsanalys där bedömt värde på fastighetsportföljen varie-
ras med fem procent genererar ett substansvärdeintervall på
aktien om 45,7-56,3 kr, motsvarande +/- 5,3 kr per aktie.
Egetkapitalreglerade optioner
Under 2023 har ett långsiktigt incitamentsprogram riktats
till ledande befattningshavare och nyckelpersoner inom kon-
cernen. Per 2025.12.31 omfattar programmet 470 000 teck-
ningsoptioner motsvarande en utspädning om cirka 1 procent
av utestående aktier och röster. Enligt programmet ger varje
option innehavaren rätt att teckna en ny B-aktie i Fortinova
Fastigheter AB (publ) till förutbestämt lösenpris om 26,85 kr.
• För mer information, se not 6.
2025.12.31 2024.12.31Substansvärde Mkr kr/aktie Mkr kr/aktieEget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 375,7 46,3 2 252,7 43,9Återföring uppskjuten skatt 244,5 4,7 212,3 4,1Återföring derivat -1,8 - -13,3 -0,2Långsiktigt substansvärde 2 618,4 51,0 2 451,7 47,8Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/- 5 %, Mkr 270,1 244,6Utestående antal aktier, tusental 51 335 51 335
NOT 18 EGET KAPITAL
78
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 19 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Koncernen ModerbolagetMkr 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31Förutbetalda hyresintäkter 34,1 30,7 - -Upplupna räntekostnader, derivat och lån 4,3 4,9 0,4 -Upplupna övriga kostnader 9,7 8,2 1,3 1,2Summa 48,1 43,8 1,7 1,2
NOT 20 STÄLLDA SÄKERHETER, EVENTUALFÖRPLIKTELSER OCH EVENTUALTILLGÅNGAR
REDOVISNINGSPRINCIP
För koncernens förpliktelser ställs säkerheter i huvudsak i
form av pantbrev i fastigheter.
Moderbolagets eventualförpliktelser består av borgens-
åtaganden till förmån för fastighetsägande dotterbolag.
Eventualförpliktelser till förmån för koncernföretag är finan-
siellt garantiavtal och redovisas inte som en avsättning utan
i stället lämnas upplysning. I normalfallet är moderbolaget
kredittagare, men då upplåning sker direkt mot fastighets-
ägande bolag ställer moderbolaget borgen.
Koncernen ModerbolagetMkr 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31Ställda säkerheterFastighetsinteckningar 3 385,4 3 051,7 - -Pantsatta aktier i dotterbolag 77,2 75,9 49,7 56,2Summa 3 462,6 3 127,6 49,7 56,2EventualförpliktelserBorgen för koncernföretag - - 2 239,4 1 901,5Summa - - 2 239,4 1 901,5
79
Andelar i koncernföretag, årets förändring
Moderbolaget
Mkr 2025.12.31 2024.12.31
Ingående anskaffningsvärde 1 715,4 1 632,1
Lämnade och återbetalda aktieägartillskott 21,1 89,4
Justering slutlig köpeskilling - -0,3
Förvärv 21,9 -
Försäljning -0,1 -5,8
Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 1 758,3 1 715,4
Ingående nedskrivningar -71,4 -102,6
Årets nedskrivningar -10,5 -8,3
Årets återförda nedskrivningar 37,0 39,5
Utgående ackumulerade nedskrivningar -44,9 -71,4
Utgående redovisat värde på andelar i koncernföretag 1 713,4 1 644,0
NOT 21 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
REDOVISNINGSPRINCIP
Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget till anskaff-
ningsvärde enligt anskaffningsvärdemetoden. För andelar i
handelsbolag justeras redovisat värde årligen med rappor-
terade bolags andel av dotterbolagets nettoresultat samt
räkenskapsårets uttag och insättningar. Koncernbidrag och
aktieägartillskott redovisas i enlighet med Rådet för finansiell
rapportering RFR 2. Aktieägartillskott förs direkt mot eget
kapital hos mottagaren och som aktier och andelar hos givaren.
Koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner i resulta-
träkningen. Det bokförda värdet på andelar i koncernföretag
prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna
kapital. I de fall bokfört värde överstiger koncernmässiga vär-
den, sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om en
tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker en återföring.
Årets förvärv av dotterbolag är tillgångsförvärv och inte rörelseförvärv.
Direktägda dotterbolags bokförda värden redovisas i tabellen på nästa sida. Övriga i koncernen ägda bolags bokförda värden
framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.
Resultat från andelar i koncernföretag i moderbolagets resultaträkning uppgick till 26,5 Mkr (51,5). Posten avser resultat från
försäljning av dotterbolag 0 Mkr (20,4), nedskrivning av aktier och andelar -10,5 Mkr (-8,3) samt återföring av nedskrivning av
aktier och andelar 37,0 Mkr (39,5). Nedskrivning och återföring av nedskrivning är ett resultat av förändrade fastighetsvärden
drivet av parametrar som redogörs för i not 10.
80
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Dotterbolag Organisations-
nummer
Säte Andel % Antal
andelar
Redovisat
värde
2025.12.31
Mkr
Redovisat
värde
2024.12.31
Mkr
Verksamhet
Fortinova AB 556773-8132 Varberg 100 1 000 7,1 14,1 Servicebolag
Fortinova Bolag 1 AB 559355-9023 Varberg 100 250 0,2 5,2 Fastighetsbolag
Fortinova Bolag 6 AB 559359-9987 Varberg 100 250 28,9 31,4 Fastighetsbolag
Fortinova Borås Hästhoven 2 AB 559018-6457 Varberg 100 500 37,1 27,1 Fastighetsbolag
Fortinova Borås Hästhoven 2 Parkerings AB 559326-1497 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 1 AB 556664-7565 Varberg 100 100 19,2 20,7 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 2 AB 556648-2344 Varberg 100 1 000 16,2 23,2 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 3 AB 556888-2541 Varberg 100 500 88,8 88,8 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 4 AB 556508-4828 Varberg 100 3 000 16,7 19,6 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 41 AB 559303-4456 Varberg - - - - Vilande
Fortinova Bostäder 6 AB 556688-3087 Varberg 100 100 000 4,8 4,1 Fastighetsbolag
HB Fortinova Fastigheter i Tvååker 916552-5149 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 7 AB 556546-9870 Varberg 100 1 000 9,9 8,7 Fastighetsbolag
HB Fortinova Fastigheter i Kungsbacka 969651-5528 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 8 AB 556951-8268 Varberg 100 500 30,8 28,8 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 9 AB 556835-5688 Varberg 100 500 10,0 10,0 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 14 AB 556749-0817 Varberg 100 1 000 8,9 8,9 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 15 AB 556885-7477 Varberg 100 500 6,4 14,9 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 17 AB 559036-1431 Varberg 100 500 20,5 21,5 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 20 AB 556969-8524 Varberg 100 500 10,5 12,0 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 22 AB 559084-6209 Varberg 100 50 000 25,0 26,1 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 30 AB 556350-3977 Varberg 100 1 000 59,3 58,3 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 31 AB 556286-2408 Varberg 100 1 000 58,2 60,2 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 34 AB 559251-7444 Varberg 100 250 86,9 90,1 Holdingbolag
Fortinova Bostäder 40 AB 556539-7659 Varberg - - - - Fastighetsbolag
HB Fortinova Fastigheter i Göteborg 916446-7798 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 35 AB 559267-0367 Varberg 100 250 144,7 128,5 Holdingbolag
HB Fortinova Fastigheter i Falköping 916901-0890 Varberg - - - - Fastighetsbolag
HB Fortinova Fastigheter 1 i Trollhättan 969673–2966 Varberg - - - - Fastighetsbolag
HB Fortinova Fastigheter 2 i Trollhättan 969639-8404 Varberg - - - - Fastighetsbolag
HB Fortinova Fastigheter 3 i Trollhättan 969667-1974 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Handelsbolaget Fortinova Högsbo 6:8 & 7:5 916833-3723 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Handelsbolaget Fortinova Varla 2:391 916836-1013 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 50 AB 556225-4614 Varberg 100 10 000 178,2 180,2 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 101 AB 559100-1770 Varberg 100 500 158,2 156,5 Fastighetsbolag
Fortinova Holdingbolaget 7 AB 559541-4466 Varberg - - - - Holdingbolag
Fortinova Bostäder 114 AB 559107-8075 Varberg - - - - Fastighetsbolag
HB Fortinova Fastigheter i Uddevalla 916843-8803 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 104 AB 559149-2706 Varberg 100 500 59,8 50,8 Holdingbolag
Fortinova Bostäder 32 AB 556915-3181 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Strömmen Holding i Lilla Edet AB 559147-3573 Varberg - - - - Holdingbolag
HB Fortinova Fastigheter i Lilla Edet 916568-0175 Lilla Edet - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 105 AB 559149-4132 Varberg 100 500 21,6 21,1 Fastighetsbolag
Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i dotterbolag
NOT 21 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
81
Specifikation av moderbolagets direkta och indirekta innehav av andelar i dotterbolag
NOT 21 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
Dotterbolag Organisations-
nummer
Säte Andel % Antal
andelar
Redovisat
värde
2025.12.31
Mkr
Redovisat
värde
2024.12.31
Mkr
Verksamhet
Fortinova Bostäder 106 AB 559149-2714 Varberg 100 500 24,3 23,5 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder Fristad AB 559070-2154 Varberg 100 500 63,3 58,9 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder Strömstad AB* 559172-8299 Varberg 100 50 000 88,1 - Fastighetsbolag
Fortinova Holdingbolaget AB 559383-9748 Varberg 100 250 30,5 61,7 Fastighetsbolag
Fortinova Kommersiella 1 AB 556899-0948 Varberg 100 500 17,0 27,3 Fastighetsbolag
HB Varbergsvalen 916852-3117 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Tolken 10 AB 556747-6709 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Kommersiella 2 AB 556916-5987 Varberg 100 500 0,6 0,6 Fastighetsbolag
Fortinova Kommersiella 4 AB 556945-9703 Varberg 100 500 3,6 9,0 Fastighetsbolag
Fortinova Kommersiella 5 AB 556729-4698 Varberg 100 100 36,9 46,9 Fastighetsbolag
Fortinova Kommersiella 6 AB 559303-3318 Varberg 100 50 000 12,8 9,3 Fastighetsbolag
Fortinova Kommersiella 8 AB 556434-7424 Varberg 100 1 020 31,5 31,5 Fastighetsbolag
Fortinova Bostäder 23 AB 556974-7701 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Olofstorp 3:45 & 3:59 AB 559343-3583 Varberg 100 1 000 12,2 12,5 Fastighetsbolag
Kungsbacka Lärkan 15 Fastighets AB 559071-6576 Varberg 100 500 34,5 34,2 Fastighetsbolag
Kungsbacka Lärkan 14 Fastighets AB 559071-6568 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Marmor 4 i Varberg AB 559135-9343 Varberg 100 500 77,2 83,2 Fastighetsbolag
Bergdalsterassen i Borås AB 556842-4229 Varberg 100 500 147,1 134,8 Fastighetsbolag
Bergdalsterassen Parkerings AB 559326-1703 Varberg - - - - Fastighetsbolag
Fortinova Traktorn 6 AB** 556145-6681 Varberg 100 1 000 20,0 - Fastighetsbolag
Fortinova Traktorn 1 AB** 556781-0055 Varberg 100 1 000 6,0 - Fastighetsbolag
Andelar i koncernföretag 1 713,4 1 644,0
* = Tillträtt 2025.10.01
** = Tillträtt 2025.04.01
Bolag som fusionerats under räkenskapsåret
Fortinova Holdingbolaget 3 AB 559478-9918 Varberg 100 250
Fortinova Holdingbolaget 4 AB 559506-6522 Varberg 100 500
Bolag som tillträtts och sålts under året
Fortinova Holdingbolaget 5 AB 559541-4458 Varberg 100 500
Fortinova Holdingbolaget 6 AB 559541-4474 Varberg 100 500
Fortinova Holdingbolaget 7 AB 559541-4466 Varberg 100 500
82
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 23 TILLGÅNGSFÖRVÄRV
Förvärvade tillgångar samt eget kapital och skulder
KoncernenMkr 2025.12.31 2024.12.31Förvaltningsfastigheter 305,6 -Kortfristiga fordringar 0,5 -Likvida medel 11,5 0,1Summa tillgångar 317,6 0,1Eget kapital 1,3 0,1Räntebärande skulder 205,0 -Reglering av säljarens interna skulder, del av köpeskilling 101,1 -Kortfristiga skulder 10,2 -Summa eget kapital och skulder 317,6 0,1Köpeskilling -69,0 -0,1- varav utbetald -69,0 -0,1Avgår: Likvida medel i de förvärvade verksamheterna 11,5 0,1Tillkommer: reglering av interna skulder -101,1 -Påverkan likvida medel -158,6 -
Fordringar hos koncernföretag
Moderbolaget
Mkr 2025.12.31 2024.12.31
Ingående anskaffningsvärde 44,2 60,2
Tillkommande fordringar
59,2 61,3
Amorteringar, avgående fordringar -20,3 -77,3
Utgående anskaffningsvärde/redovisat värde 83,1 44,2
NOT 22 FORDRINGAR HOS / SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG
Fortinovas koncernmellanhavanden är långfristiga och för-
väntas fortlöpa för att hantera koncernens likviditetflöde.
Moderbolaget har upptagit ränteswappar för dotterbolagens
räkning. Vägda genomsnittliga räntesatsen på fordringar hos
dotterbolag uppgår till 3,5 procent (3,5).
83
26,7 26,7
Moderbolaget 2025.12.31, Mkr Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering
Vid årets början - 1 764,1 1 764,1
Kassaflöde - - -
Icke kassaflödespåverkande
Årets resultat - 31,6 31,6
Vid årets slut - 1 795,7 1 795,7
Moderbolaget 2024.12.31, Mkr Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansiering
Vid årets början - 1712,9 1712,9
Kassaflöde - - -
Icke kassaflödespåverkande
Årets resultat - 51,2 51,2
Vid årets slut - 1 764,1 1 764,1
NOT 24 SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Koncernen 2025.12.31, Mkr Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansieringVid årets början 2 699,7 2 282,4 4 982,1KassaflödeUpptagna banklån 134,0 - 134,0Amortering av banklån -49,8 - -49,8Icke kassaflödespåverkandeFörvärv av förvaltningsfastigheter 205,0 - 205,0Avyttring av dotterbolag -29,8 - -29,8Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande - -31,9 -31,9Årets totalresultat - 125,2 125,2Vid årets slut 2 959,1 2 375,7 5 334,8Koncernen 2024.12.31, Mkr Räntebärande skulder Eget kapital Summa finansieringVid årets början 2 783,9 2 142,0 4925,9KassaflödeAmortering av banklån -84,2 - -84,2Icke kassaflödespåverkandeTransaktioner med innehav utan bestämmande inflytande -Årets totalresultat - 113,7 113,7Vid årets slut 2 699,7 2 282,4 4 982,1
84
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 25 FINANSIELLA INSTRUMENT
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernens finansiella tillgångar och skulder värderas till
upplupet anskaffningsvärden förutom derivatinstrument
som är värderade till verkligt värde via resultaträkningen.
Moderbolagets samtliga finansiella tillgångar och skulder
värderas till upplupet anskaffningsvärden.
Finansiella instrument värderade till verkligt värde via resul-
taträkningen
Till denna kategori hör koncernens derivatinstrument. Derivaten
redovisas initialt till anskaffningsvärde och omvärderas därefter
till verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 2 i värderingshierarkin.
Verkliga värden baseras på framtida diskonterade kassaflöden.
Värdeförändringar på derivat redovisas i resultaträkningen i
posten värdeförändringar derivatinstrument, orealiserade och
räntekupongen redovisas i posten finansiella kostnader.
• För mer information om koncernens derivatinstrument, se
not 13.
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
I denna kategori återfinns finansiella tillgångar som inte är
derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar
och som inte är noterade på en aktiv marknad. Exempel på
tillgångar i denna kategori är andra långfristiga fordringar,
andelar, kund-och hyresfordringar, övriga fordringar, förut-
betalda kostnader och upplupna intäkter samt likvida medel.
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
Fortinovas finansiella skulder värderade till upplupet an-
skaffningsvärde utgörs i huvudsak av räntebärande skulder,
leverantörsskulder, övriga skulder samt upplupna kostnader
och förutbetalda intäkter.
Redovisning i och borttagande från balansräkningen
En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättig-
heterna i avtalet realiseras, förfaller eller företaget förlorar
kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balans-
räkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat
sätt utsläckts.
UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Klassificering och värdering
Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning av derivatin-
strument, de hamnar därmed i kategorin innehav för handel.
Derivatinstrument värderas till verkligt värde exklusive trans-
aktionskostnader och värdeförändringarna redovisas i årets
resultat. Derivatens verkliga värden baseras på framtida
diskonterade kassaflöden. Vid värdering av derivat till verkligt
värde görs ingen justering för motpartsrisk i form av Credit
Value Adjustment (CVA) och Debt Value Adjustment (DVA), då
skillnaden inte är väsentlig.
Finansiella tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde
utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffnings-
tidpunkten.
Kundfordringar utgörs i huvudsak av hyresfordringar vil-
ka redovisas till det belopp som beräknas inflyta, det vill säga
efter avdrag för osäkra fordringar.
Likvida medel bedöms vara omsättningsbara omgående
med en försumbar risk för värdeförändring vilket medför att
redovisat värde motsvarar verkligt värde.
Räntebärande skulder utgörs av traditionella banklån till
nordiska banker. Upptagna lån är säkerställda med pantbrev
i koncernens förvaltningsfastigheter och med moderbolags-
borgen då fastighetsägande bolag är kredittagare.
Övriga finansiella instrument redovisas initialt till anskaff-
ningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med
tillägg för transaktionskostnader. Ett finansiellt instrument
klassificeras vid första redovisningen bland annat utifrån i
vilket syfte instrumentet förvärvades.
Verkligt värde för koncernens finansiella instrument an-
ses motsvara redovisat värde.
RISKER
Finansiella risker
Fortinova är genom sin verksamhet exponerat för olika finan-
siella risker såsom kreditrisk, marknadsrisk (främst ränterisk)
och likviditetsrisk, vilka uppstår i koncernens finansiella in-
strument. För att minimera risker arbetar Fortinova i enlighet
med den finanspolicy som årligen prövas och fastställs av
styrelsen.
Kreditrisk
Kreditrisk definieras som risken att Fortinovas motparter,
exempelvis kunder, inte kan uppfylla sina finansiella åtag-
anden mot koncernen. Kreditrisk inom finansverksamheten
uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid
tecknande av ränteswapavtal samt vid utställda kreditavtal.
Kreditrisken avseende koncernens banktillgodohavanden
begränsas genom att endast använda reglerade nordiska
banker. Koncernens likvida medel står på bankkonto hos
nationella sparbanker, Swedbank, Nordea, Skandinaviska
Enskilda Banken AB (publ), Danske Bank A/S Sverige filial
och Handelsbanken. Kreditrisken avseende övriga motparter
hanteras genom kreditbedömningar före investeringar ge-
nomförs och hyres- och andra avtal tecknas.
• För mer information om Fortinovas kreditrisker avseende
hyresfordringar, se not 3.
85
Marknadsrisk
Ränterisk
Ränterisk avser risken för att förändringar i ränteläget påver-
kar koncernens upplåningskostnad och värdet på räntederi-
vat. Finansieringskostnader är en av Fortinovas största kost-
nadsposter och de påverkas av storleken på räntebärande
skulder, aktuella marknadsräntor, kreditinstitutens margina-
ler samt koncernens strategi avseende räntebindningstider.
För att begränsa en omedelbar påverkan av förändring
i marknadsräntorna har Fortinova valt att arbeta med både
kort och lång räntebindning. Av samma orsak har Fortinova
valt att teckna kreditavtal med olika löptid samt använda sig
av derivatinstrument (ränteswappar). Dock kommer föränd-
ringar i både marknadsräntor och kreditmarginaler alltid över
tid att få genomslag i räntenettot.
Vid räkenskapsårets utgång uppgick koncernens räntebä-
rande skulder till 2 959 Mkr (2 700). Av totala skulden utgörs
948 Mkr (730) av gröna banklån. Årets genomsnittliga ränte-
nivå uppgick till 3,4 procent (3,9) och genomsnittligt avtalad
ränta uppgick vid årets slut till 3,3 procent (3,4). Den genom-
snittliga räntebindningstiden, inklusive i effekter av ingångna
derivatavtal, uppgick till 2,4 år (2,7). Den genomsnittliga
kapitalbindningstiden uppgick till 3,2 år (2,2). Andelen kapital
som förfaller inom 12 månader uppgår till 18 procent. En för-
ändring av marknadsräntan med +/- 50 punkter motsvarar
cirka +1/-1 Mkr i förändrat räntenetto på helårsbasis.
Fortinovas finansiella mål inkluderar att ha en räntetäck-
ningsgrad om minst 180 procent. För 2025 uppgick ränte-
täckningsgraden till 211 procent (186).
• För mer information om koncernens räntesäkringar, se not
13 Derivatinstrument.
Likviditetsrisk
En likviditetsrisk innebär en situation där likvida medel för
betalningsåtaganden inte kan säkerställas.
Koncernen hanterar sin likviditets- och kapitalanskaff-
ningsrisk genom att löpande göra likviditetsprognoser och
tillse att det finns tillgång till tillräckligt med likvida medel i
koncernen för kommande betalningar. Likviditetshantering
innefattar att inneha tillräckligt med likvida medel, att ha till-
gång till kreditlöften och kundernas förmåga att betala sina
skulder inom överenskommen tid.
Den huvudsakliga likviditetsrisken avser koncernens
externa låneavtal och möjligheten att fullgöra åtagandena i
dessa. I vissa avtal med kreditgivare finns covenanter i form
av gränsvärden för räntetäckningsgrad och belåningsgrad.
Vid årets utgång var samtliga gränsvärden uppnådda.
För att reducera likviditetsrisken använder koncernen fi-
nansiella instrument som omvandlar rörlig ränta till fast ränta
och därigenom ger större förutsägbarhet i framtida kassaflö-
den. Fortinova innehar inga fasträntelån och 72 procent (73)
av koncernens rörliga lån är säkrade via ränteswappar.
Fortinovas finansiella mål inkluderar att belåningsgraden
inte ska överstiga 55 procent. Vid räkenskapsårets utgång
uppgick koncernens belåningsgrad till 55 procent (55).
Refinansieringsrisk
Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls
kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader.
Fortinova arbetar aktivt för att nå en låg finansieringsrisk i
förhållande till prissättning på marknaden bland annat ge-
nom långsiktigt samarbete med nordiska banker. Styrelsen
fastställer löpande nivån för kapitalbindning i låneportföljen.
Målet är att ha finansiering från flertalet motparter samt en
låneportfölj med spridda förfall och en relevant löptid i för-
hållande till prissättning. Refinansieringsrisken ska begränsas
genom att koncernen alltid ska ha god framförhållning vid
refinansieringsomförhandlingar.
• För mer information om koncernens relationer och förfal-
lostruktur, se not 13 respektive not 19
NOT 25 FINANSIELLA INSTRUMENT
86
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Koncernen 2025.12.31, Mkr Redovisat belopp Summa avtalsen-< 1 mån 1-3 mån 3-12 1-5 år > 5 årliga kassaflödenmånRäntebärande skulder 2 959,1 3 310,1 6,3 366,3 265,3 2 189,6 482,6Derivatinstrument 11,2 10,0 - 1,3 2,9 4,8 1,0Leasingskuld 2,4 2,4 0,1 0,2 0,3 1,5 0,3Övriga långfristiga skulder 0,2 0,2 - - - - 0,2Leverantörsskulder 24,6 24,6 24,6 - - - -Övriga skulder 7,1 7,1 - 7,1 - - -Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 4,3 4,3 - 4,3 - - -Summa 3 008,9 3 358,7 31,0 379,2 268,5 2 195,9 484,1
Koncernen 2024.12.31, Mkr Räntebärande skulder 2 699,7 2 699,7 186,2 372,5 515,8 1 252,1 373,1Derivatinstrument 12,3 12,3 - - - 3,3 9,0Leasingskuld 2,7 2,7 0,1 0,2 0,3 2,0 0,1Övriga långfristiga skulder 0,3 0,3 - - - - 0,3Leverantörsskulder 15,1 15,1 15,1 - - - -Övriga skulder 0,9 0,9 - 0,9 - - -Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 4,9 4,9 - 4,9 - - -Summa 2 735,9 2 735,9 201,5 378,5 516,1 1 257,4 382,5
NOT 25 FINANSIELLA INSTRUMENT
Finansiella tillgångar, Finansiella tillgångar, värderade till upplupet Koncernen värderade till verkligt värdeanskaffningsvärde Summa redovisat värde NivåFinansiella tillgångar, Mkr 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31Derivatinstrument 13,0 25,6 - - 13,0 25,6 2Andra långfristiga fordringar - - 0,7 0,7 0,7 0,7Kundfordringar - - 2,4 2,1 2,4 2,1Övriga fordringar - - 1,8 0,6 1,8 0,6Likvida medel - - 211,3 239,0 211,3 239,0Summa 13,0 25,6 216,2 242,4 229,2 268,0
Finansiella skulder, Finansiella skuldervärderade till upplupet Koncernen värderade till verkligt värdeanskaffningsvärde Summa redovisat värde NivåFinansiella skulder, Mkr 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31 2025.12.31 2024.12.31Långfristiga räntebärande skulder - - 2 419,3 1 625,2 2419,3 1625,2Derivatinstrument 11,2 12,3 - - 11,2 12,3 2Leasingskuld - - 2,4 2,7 2,4 2,7Övriga långfristiga skulder - - 0,2 0,3 0,2 0,3Kortfristiga räntebärande skulder - - 539,8 1 074,5 539,8 1074,5Leverantörsskulder - - 24,6 15,1 24,6 15,1Övriga skulder - - 7,1 0,9 7,1 0,9Upplupna kostnader och förutbet. intäkter - - 4,3 4,9 4,3 4,9Summa 11,2 12,3 2 997,7 2 723,6 3 008,9 2 735,9
Klassificering av finansiella instrument
Löptidsanalys finansiella skulder
Tabellen är upprättad baserad på ej diskonterade kassaflöden, nuvarande amorteringsplan samt samtliga låneförfall.
87
År, förfall Kapitalbindnings-% Räntebindnings-% Genomsnittlig ränta, struktur, Mkrstruktur, Mkrutgående avtalade villkor, %0-1 år 540 18 1 020 34 3,01-2 år 709 24 418 14 2,92-3 år 811 27 519 18 3,73-4 år 137 5 303 10 3,24-5 år 308 10 441 15 3,7> 5 år 454 15 258 9 4,0Summa 2 959 100 2 959 100 3,3
NOT 25 FINANSIELLA INSTRUMENT
Förfallostruktur
Kapitalstruktur
Koncernen finansieras huvudsakligen genom eget kapital
och traditionella banklån med fastighetsinteckningar som
säkerhet. Styrelsen är ytterst ansvarig för koncernens kapi-
talhantering. Koncernens verksamhet innebär investeringar
i enskilda fastigheter eller i portföljer av fastigheter. Inför
varje förvärv upprättas en affärsplan för investeringen som
inkluderar finansiering och prognoser för de finansiella nyck-
eltalen med hänsyn till hur de uppfyller intern och externa
krav. Inför varje investering eller avyttring analyseras även
hur denna påverkar koncernens totala kapitalstruktur och
finansiella nyckeltal. Kapitalhanteringen styrs och följs upp
löpande genom årliga uppdateringar av planer, budgetar
samt kvartalsvisa utfallsrapporter.
NOT 26 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande finns följande belopp i kronor:
Balanserat resultat 1 712 818 296Årets resultat 31 596 467Summa 1 744 414 762
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel dispo-
neras enligt följande:
Balanseras i ny räkning 1 744 414 762Summa 1 744 414 762
88
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
NOT 28 HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS SLUT
• Den 27 januari 2026 hölls en extra bolagsstämma där
det togs beslut om att ge styrelsen bemyndigande att
besluta om återköp och överlåtelser av egna aktier.
• Efter balansdagen har Fortinova återköpt totalt
889 000 egna aktier till en genomsnittlig kurs om 28,11
kr, motsvarande ett totalt belopp om 25 Mkr. Återköpen
har skett inom ramen för bemyndigandet från extra
bolagsstämman 27 januari 2026.
• Den 2 mars 2026 har sex fastigheter i Uddevalla från-
trätts. Åsatt fastighetsvärde uppgick till totalt 72 Mkr
med ett bedömt hyresvärde om 6,7 Mkr fördelat på 84
lägenheter.
• Det geopolitiska läget är fortsatt instabilt, med pågående
konflikter och handelspolitiska spänningar, vilket tillsam-
mans med makroekonomisk osäkerhet bidrar till ökad
volatilitet på världsmarknaderna. Utvecklingen påverkar
även kostnadsbilden, där särskilt energi-, material- och
finansieringskostnader uppvisar fortsatt variation.
NOT 27 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Fortinovas närstående utgörs av koncernbolag, styrelseleda-
möter och företagsledning. Koncernens närståendetransak-
tioner utgår till marknadsmässiga villkor. Fortinovas styrelse
erhåller arvode i enlighet med årsstämmans beslut. Extra
ersättning har utgått till ledamot och ordförande i revisions-
utskottet, Helena Örnstedt, med 32 500 kronor. Ersättningen
motiveras med omfattande arbete i samband med Fortinovas
listbyte till Nasdaq Stockholm. Styrelseledamot Anders Val-
demarsson är anställd i Fortinova AB och den verkställande
direktören Anders Johansson är anställd i Fortinova Fastig-
heter AB (publ). Anders Valdemarsson och Anders Johansson
äger vardera 50 procent av A2F Fastigheter AB vars innehav i
Fortinova uppgår till 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-akti-
er. Inga närståendetransaktioner utöver dessa ersättningar
har skett med något närstående bolag eller privatperson
under året. Moderbolagets närståendetransaktioner avser
endast transaktioner med närstående bolag inom koncernen.
• Koncernens dotterbolag och koncernmellanhavanden fram-
går av not 21 och 22.
• För mer information om ersättning till ledande befattnings-
havare, se not 6.
89
STYRELSENS INTYGANDE
Koncernens resultat- och balansräkningar kommer att föreläggas årsstämman 2026.05.12 för fastställelse.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redo-
visningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat. Årsredovis-
ningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av moderbolagets ställning och resultat.
Förvaltningsberättelsen för koncernen och moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och
moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget
och de företag som ingår i koncernen står inför.
Ulrika Ramsvik
Auktoriserad revisor
Ole Salsten
Styrelseordförande
Catharina Lagerstam
Styrelseledamot
Fredrik Bergmann
Styrelseledamot
Anders Valdemarsson
Styrelseledamot
Anders Johansson
Verkställande direktör
Carl-Johan Carlsson
Styrelseledamot
Helena Örnstedt
Styrelseledamot
Anna Weiner Jiffer
Styrelseledamot
Vår revisionsberättelse har lämnats den 20 april 2026
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Varberg den 20 april 2026
90
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Till bolagsstämman i Fortinova Fastigheter AB (publ), org.nr
556826-6943
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
UTTALANDEN
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernre-
dovisningen för Fortinova Fastigheter AB (publ) för år 2025.
Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på
sidorna 40-89 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställ-
ning per den 31 december 2025 och av dess finansiella resultat
och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncern-
redovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningsla-
gen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av
koncernens finansiella ställning per den 31 december 2025
och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt
IFRS Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, och
årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med
årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer re-
sultaträkningen och totalresultat samt balansräkningen för
moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den
kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo-
lagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens
(537/2014/EU) artikel 11.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar en-
ligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta
innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse,
inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens
(537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade
bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller
dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli-
ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
VÅR REVISIONSANSATS
Revisionens inriktning och omfattning
Vi utformade vår revision genom att fastställa väsentlig-
hetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktigheter i
de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden
där verkställande direktören och styrelsen gjort subjektiva
bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga upp-
skattningar som har gjorts med utgångspunkt från antagan-
den och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur
är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat
risken för att styrelsen och verkställande direktören åsido-
sätter den interna kontrollen, och bland annat övervägt om
det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov
till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter.
Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamålsenlig
granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella
rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens
struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den
bransch i vilken koncernen verkar.
Väsentlighet
Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår be-
dömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå
en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rappor-
terna innehåller några väsentliga felaktigheter.
Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller
misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt eller tillsam-
mans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut
som användarna fattar med grund i de finansiella rapporterna.
Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa
kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finansiella
rapporteringen som helhet. Med hjälp av dessa och kvalita-
tiva överväganden fastställde vi revisionens inriktning och
omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt
och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och
sammantagna felaktigheter på de finansiella rapporterna
som helhet.
SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden
som enligt vår professionella bedömning var de mest betydel-
sefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades
inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till,
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men
vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
REVISIONSBERÄTTELSE
91
ÖVRIG UPPLYSNING
Revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen
för räkenskapsåret 2024 har utförts av en annan revisor som
lämnat en revisionsberättelse daterad 25 april 2025 med
omodifierade uttalanden i rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen.
ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Detta dokument innehåller även annan information än års-
redovisningen och koncernredovisningen och återfinns på
sidorna 1–39, 94–97 och 105–116. Den andra informationen
består också av ersättningsrapporten för 2025 som vi in-
hämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-
redovisningen omfattar inte denna information och vi gör
inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra
information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den informa-
tion som identifieras ovan och överväga om informationen
i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen
och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi
även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt
bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsent-
liga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende
denna information, drar slutsatsen att den andra informa-
tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att
rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
SÄRSKILT BETYDELSEFULLT OMRÅDE HUR VÅR REVISION BEAKTADE DET
SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDET
Värdering av förvaltningsfastigheter
Vi hänvisar till förvaltningsfastigheter i not 10. Förvaltnings-
fastigheterna redovisas till verkligt värde om 5 401,2 mkr och
utgör en väsentlig del av Fortinova Fastigheters koncern-
balansräkning.
Värderingen av förvaltningsfastigheterna sker till verk-
ligt värde. Detta bedöms utifrån varje fastighets långsiktiga
intjäningsförmåga där dess driftsnetto sätts i relation till ett
direktavkastningskrav. Värderingen baseras på en uppskatt-
ning av framtida in- och utbetalningar under en kalkylperiod
och ett restvärde vid kalkylperiodens slut samt en diskonte-
ring av dessa kassaflöden och restvärde med hänsyn till en
riskfri ränta och ett riskpåslag.
Under räkenskapsåret har 100 procent av beståndet varit
föremål för värdering av externa värderingsinstitut.
Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som
ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsammans med
det faktum att endast en mindre förändring i de enskilda
fastigheternas beräkningsparametrar, såsom bedömning av
framtida driftsnetto, uthyrningsgrad och avkastningskrav,
kan leda till väsentliga förändringar i beräknat värde, gör att
värderingen av förvaltningsfastigheter är ett särskilt betydel-
sefullt område i revisionen.
Vi har i vår revision bland annat genomfört följande gransknings-
åtgärder avseende företagsledningens värdering av koncernen
förvaltningsfastigheter.
Vi har följt upp och analyserat redovisade värden på fastigheter-
na mot externa värderingar.
Vi har granskat och analyserat ingående parametrar och anta-
gande i värderingsmodellerna på ett urval av fastigheterna.
Vi har bedömt kompetensen och objektiviteten hos de externa
värderarna och haft samtal med värderarna.
Vi har kontrollerat beräkningarna för ett urval av de gjorda
värderingarna av förvaltningsfastigheterna och bedömt utfallet.
Vi har stickprovmässigt testat indata i beräkningsmodellerna
mot information i fastighetssystemet och aviseringssystemet.
Vi har tagit del av och diskuterat ledningens bedömning av
avkastningskraven och bedömda underhållskostnader för vissa
specifika fastigheter samt fastighetsportföljen som helhet.
Vi har granskat lämnade tilläggsupplysningar i årsredovisningen.
92
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och
att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad
gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder,
som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och
verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll
som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning
och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-
visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören
för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att
fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt,
om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta
verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift.
Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrel-
sen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget,
upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt
alternativ till att göra något av detta.
REVISORNS ANSVAR
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe-
rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en
hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision
som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid
kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan
finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen
och koncernredovisningen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen
av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revi-
sorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/
revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsbe-
rättelsen.
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH
ANDRA FÖRFATTNINGAR
REVISORNS GRANSKNING AV FÖRVALTNING OCH
FÖRSLAG TILL DISPOSITION AV BOLAGETS VINST
ELLER FÖRLUST
UTTALANDEN
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen har vi även utfört en revision av styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning för Fortinova Fastighe-
ter AB (publ) för år 2025 samt av förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens leda-
möter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räken-
skapsåret.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi-
tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till
utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om
utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bola-
gets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker
ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna
kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-
ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat
att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så
att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltning-
en enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat
vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring
ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsför-
valtningen ska skötas på ett betryggande sätt.
REVISORNS ANSVAR
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbe-
vis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om
någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något
väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet
mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner
av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om
detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om försla-
get är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen
garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed
i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försum-
melser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget,
93
eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller
förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen
av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webbplats:
www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskriv-
ning är en del av revisionsberättelsen.
REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN
UTTALANDEN
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och
verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och
koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Fortinova
Fastigheter AB (publ) för år 2025.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lag-
stadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i
ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommendation
RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar
enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet
Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Fortinova
Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i
övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS
ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap.
4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för
att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och
verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta
Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller misstag.
REVISORNS ANSVAR
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rap-
porten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller
kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark-
naden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-
ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rappor-
ten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och
god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en
väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses
vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan
förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare
fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on
Quality Management 1, som kräver att företaget utformar,
implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning
inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yr-
kesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpli-
ga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovis-
ningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgär-
der som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna
för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa
beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedöm-
ning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som
är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören
tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder
som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,
men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den
interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärde-
ring av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och
verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering
av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och
en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med
den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av
huruvida koncernens resultat-, balans- och eget kapitalräk-
ningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har
märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-för-
ordningen.
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, Masthamnsgatan
1, 413 29 Göteborg, utsågs till Fortinova Fastigheter AB (publ)
s revisor av bolagsstämman den 14 maj 2025 och har varit
bolagets revisor sedan 14 maj 2025.
Göteborg den dag som framgår av vår elektroniska signatur
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Ulrika Ramsvik
Auktoriserad revisor
94
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
BOLAGSSTYRNING
95
96
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
STYRELSE
OLE SALSTEN, F. 1962, ORDFÖRANDE SEDAN 2015
Utbildning: Examen som Godkänd revisor, SSV Norrköping.
Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Bakgrund som revisor, entreprenör och lång erfarenhet av styrelsearbete.
Uppdrag i Fortinova: Ordförande i styrelsen samt ledamot i revisionsutskottet och ersättningsutskottet.
Andra väsentliga uppdrag: Ägare till investeringsbolaget Salstenen AB. Styrelseordförande i In Unda AB. Styrelseledamot i
bland annat Sappa Holding AB, Magine Holding AB och Utbildia AB.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova 2025.12.31: 640 000 B-aktier, genom bolag.
FREDRIK BERGMANN, F. 1970, LEDAMOT SEDAN 2011
Utbildning: IHM Business School, marknadsekonomi.
Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet av styrelsearbete och företagsutveckling.
Uppdrag i Fortinova: Ledamot i styrelsen och ersättningsutskottet
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i G.F. Bergmann Förvaltning AB, Gunred Holding AB och PTB AB.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova 2025.12.31: 618 000 B-aktier, genom bolag.
CARL-JOHAN CARLSSON, F. 1974 LEDAMOT SEDAN 2019
Utbildning: Jur.kand. vid Lunds universitet och Universität Heidelberg. Civilekonomprogrammet vid Handelshögskolan i
Stockholm.
Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Erfarenhet av investment banking, investeringar och styrelsearbete.
Uppdrag i Fortinova: Ledamot i styrelsen samt i revisionsutskottet och ersättningsutskottet.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Sönerna Carlsson Family Office AB. Styrelseledamot i Carapax Marine
Group AB och Hälsoresurs i Sverige AB. Verkställande direktör i Skogsallén Holding AB.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova 2025.12.31: 119 832 B-aktier.
ANDERS VALDEMARSSON, F. 1977 LEDAMOT SEDAN 2011, VICE VD
Utbildning: Civilekonom vid Internationella Handelshögskolan i Jönköping. Teknologie kandidatexamen med huvudämnet
datateknik vid Ingenjörshögskolan i Jönköping samt Napier University, Edinburgh.
Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Medgrundare av Fortinova och ansvarig för bolagets transaktionsverksamhet sedan 2010.
Uppdrag i Fortinova: Ledamot i styrelsen och vice verkställande direktör.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i A2F Fastigheter AB och Centrumhuset i Åsa AB. Styrelseledamot,
styrelsesuppleant eller ledande befattningshavare i flera bolag inom Fortinova koncernen.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Beroende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova 2025.12.31: 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier genom bolag, samt 75 000 optioner.
ANNA WEINER JIFFER, F. 1971 LEDAMOT SEDAN 2021
Utbildning: Master of Science in Innovation Management and Entrepreneurship samt civilingenjör, väg och vatten, från
Chalmers tekniska högskola.
Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Erfarenhet från affärsutveckling, bolagsstyrning och styrelsearbete.
Uppdrag i Fortinova: Ledamot i styrelsen och ersättningsutskottet.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Polynova Nissen AB och Polynova Nordic AB. Styrelseledamot i Serendipity AB.
Styrelseledamot och Vd i HållbarTillväxt Sverige AB.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova 2025.12.31: Inget innehav.
HELENA ÖRNSTEDT, F. 1970 LEDAMOT SEDAN 2019
Utbildning: Utbildad i ekonomi vid Handelshögskolan i Halmstad.
Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Erfarenhet inom ekonomi, bolagsstyrning, finans och ledarskap.
Uppdrag i Fortinova: Ledamot i styrelsen, ordförande i revisionsutskottet och ledamot i ersättningsutskottet.
Andra väsentliga uppdrag: CFO i PAMN Red Holding AB och dess dotterbolag Nilson Group AB.
Svensk kod för bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieinnehav i Fortinova per 2025.12.31: 6 016 B-aktier.
CATHARINA LAGERSTAM, F. 1962 LEDAMOT SEDAN 2024
Utbildning: Doktorsexamen i finansiell ekonomi från Handelshögskolan i Stockholm, civilingenjör från KTH och
civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm.
Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Lång erfarenhet från finans, strategi och styrelsearbete.
Uppdrag i Fortinova: Ledamot i styrelsen och ordförande i ersättningsutskottet.
Andra väsentliga uppdrag: Ägare och styrelseordförande i Quaestus AB. Styrelseordförande i Glycolink AB.
Styrelseledamot i Image Systems AB och ICA Försäkring AB.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova 2025.12.31: Inget innehav.
97
FÖRETAGSLEDNING
ANDERS JOHANSSON, F. 1979, VD SEDAN 2010
Utbildning: Bachelor of Finance samt Bachelor of Accountancy vid University of Illinois, Urbana-Champaign.
Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Grundade Fortinova 2010 och har sedan starten varit ansvarig för den löpande
förvaltningen. Flera års erfarenhet från fastigheter och kapitalförvaltning.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i A2F Holding AB, Centrumhuset i Åsa AB, KAEJ Fastigheter AB,
Åsa Stationsväg 2 Exploaterings AB, KAEJ Fastigheter 2 AB och A2F Fastigheter AB. Styrelseledamot, styrelsesuppleant
eller annan ledande befattningshavare i flera bolag inom Fortinova koncernen.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Beroende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieinnehav i Fortinova 2025.12.31: 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier genom bolag, samt 75 000 optioner.
ANDERS VALDEMARSSON, F. 1977, VICE VD SEDAN 2010, STYRELSELEDAMOT
Utbildning: Civilekonom och ingenjör. Filosofie magisterexamen med inriktning mot industriell ekonomi vid Internationella
Handelshögskolan i Jönköping. Teknologie kandidatexamen med huvudämnet datateknik vid Ingenjörshögskolan i Jönköping
samt Napier University, Edinburgh.
Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Medgrundare av Fortinova och ansvarig för bolagets transaktionsverksamhet sedan 2010.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i A2F Fastigheter AB och Centrumhuset i Åsa AB. Styrelseledamot, styrelse-
suppleant eller ledande befattningshavare i flera bolag inom Fortinova koncernen.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Beroende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieinnehav i Fortinova 2025.12.31: 2 750 000 A-aktier och 1 936 650 B-aktier genom bolag, samt 75 000 optioner.
LENA LEFFLER, F. 1972, HR BUSINESS PARTNER SEDAN 2023
Utbildning: Civilekonom vid Handelshögskolan Göteborg, inriktning Service Management.
Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Tidigare 14 år i olika HR-roller inom Riverty-koncernen, en global aktör inom finansiering,
betallösningar och inkasso.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Warberg Innebandyklubb.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieägande i Fortinova 2025.12.31: 40 000 optioner.
JOHN WENNEVID, F. 1984, CFO SEDAN 2016
Utbildning: Kandidat- och magisterexamen i redovisning och beskattning vid Karlstad universitet.
Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Över 10 års erfarenhet av fastighetsbranschen samt ledarskap. Tidigare arbetat
med bland annat finansiell skuld och tillgångsförvaltning, revision och rekrytering.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i WhyJohn AB. Styrelseledamot, styrelsesuppleant eller annan ledande
befattningshavare i flera bolag inom Fortinova koncernen.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieinnehav i Fortinova 2025.12.31: 19 822 B-aktier, genom bolag, samt 75 000 optioner.
HANS-EMIL LUNDQUIST, F. 1975, FÖRVALTNINGSCHEF SEDAN 2022
Utbildning: Gymnasieexamen i Ekonomi.
Huvudsaklig arbetslivserfarenhet: Över 20 års erfarenhet av fastighetsförvaltning och ledarskap från olika svenska fastighets-
aktörer, bland annat Castellum, Varbergs Bostad och Riksbyggen. Hans-Emils kompetens omfattar både kommersiella
fastigheter och bostadsfastigheter.
Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Föreningen Bandyspelaren nr 151 ek. för. Styrelseledamot i Gärdsås Ut-
vecklings AB och Bostadsrättsföreningen Tändstiftet.
Svensk Kod för Bolagsstyrning: Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och större aktieägare.
Aktieinnehav i Fortinova 2025.12.31: 75 000 optioner.
98
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova Fastigheter AB (publ), (Fortinova), är ett svenskt
publikt bolag med säte i Varberg. Fortinovas B-aktier är se-
dan 19 november 2025 noterade på Nasdaq Stockholm.
PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING
För att säkerställa en god styrning av koncernen är ansvaret
tydligt fördelat mellan bland annat ägare, styrelse samt vd
och ledning. Till grund för styrningen av koncernen ligger
bolagsordningen, styrelsens arbetsordning inklusive vd-in-
struktion, antagna policys och riktlinjer samt den svenska
aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, förordningar
och regelverk. Fortinova tillämpar även Svensk kod för bo-
lagsstyrning (Koden) som finns tillgänglig på www.bolags-
styrning.se. Fortinova följer Koden med undantag för Kodens
bestämmelse 2.3 avseende valberedningens sammansättning
(vd ingår i valberedningen) samt kravet på särskild gransk-
ningsfunktion (internrevision).
AKTIEN OCH ÄGARNA
Antalet aktieägare i Fortinova uppgick vid årets slut till 2 760
aktieägare. Fortinovas huvudaktieägare är A2F Fastigheter
AB, SEB Funds AB, Fastighets AB Balder och Försäkringsbo-
laget Avanza Pension som tillsammans innehar 41 procent av
kapitalet och 60 procent av rösterna. Fortinovas grundare,
vice vd och styrelseledamot Anders Valdemarsson och vd
Anders Johansson, innehar via A2F Fastigheter AB 9 procent
av kapitalet och 39 procent av rösterna. De tio största aktieä-
garna stod för motsvarande cirka 64 procent av kapitalet och
cirka 76 procent av rösterna.
Fortinova har ett pågående långsiktigt incitamentspro-
gram riktat till ledande befattningshavare och nyckelperso-
ner inom koncernen. Programmet omfattar 470 000 teck-
ningsoptioner motsvarande en utspädning om cirka 1 procent
av utestående aktier och röster i Fortinova. Det förekommer
inga konvertibler eller motsvarande värdepapper utöver
nämnda teckningsoptioner som kan leda till ytterligare aktier
i Fortinova.
Fortinovas aktiekapital uppgick per den 31 december
2025 till 51,3 Mkr, fördelat på 2 750 000 A-aktier (tio röster
per aktie) och 48 585 140 B-aktier (en röst per aktie). Det
finns inga begränsningar avseende hur många röster varje
aktieägare kan avge vid bolagsstämma. Samtliga aktier har
lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Fortinovas
börsvärde uppgick vid årets slut till 1,4 Mdkr.
Fortinova är ett kassaflödesorienterat fastighetsbolag
och bolagets utdelningspolicy är baserad på en ambition att
överföra löpande förvaltningsresultat till aktieägarna. Vid be-
dömning av utdelningens storlek ska bolagets investerings-
alternativ, finansiella ställning och kapitalstruktur beaktas.
Utdelningen ska långsiktigt uppgå till minst 40 procent av
förvaltningsresultatet belastat med schablonskatt.
BOLAGSSTÄMMA
Bolagsstämman är Fortinovas högsta beslutande organ varvid
aktieägarna i bolaget utövar sin rätt att besluta om bolagets
angelägenheter vid årsstämman eller, om så erfordras, vid en
extra bolagsstämma. Ordinarie bolagsstämma (årsstämma)
hålls i Varberg inom sex månader efter räkenskapsårets
utgång. Aktieägare har rätt att delta vid årsstämman, per-
sonligen eller via ombud eller poströstning, om aktieägaren
är införd i aktieboken på den så kallade avstämningsdagen
samt har anmält sitt deltagande vid stämman till Fortinova
inom den tid som anges i kallelsen till stämman. För att kunna
utöva rösträtt vid stämman måste även aktieägare vars akti-
er är förvaltarregistrerade tillfälligt omregistrera sina aktier i
eget namn enligt vad som följer av kallelsen.
Årsstämman väljer styrelseordförande och övriga styrel-
seledamöter samt revisorer. Till årsstämmans uppgifter hör
också att fastställa bolagets och koncernens balans- och re-
sultaträkningar samt att besluta om disposition av resultatet
av verksamheten, ansvarsfrihet för styrelseledamöter och vd,
riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare och
inrättande av valberedning.
Kallelse till årsstämman sker genom annonsering i
Post- och Inrikes Tidningar samt på Fortinovas webbplats.
Att kallelse har skett ska också annonseras i rikstäckande
dagstidning. Av kallelsen framgår bland annat dagordning
samt styrelsens och valberedningens förslag till beslut. Ak-
tieägare som önskar få ett ärende behandlat på årsstämman
ska normalt ha inkommit till styrelsen senast sju veckor före
bolagsstämman.
Vid Fortinovas årsstämma den 14 maj 2025 represente-
rades cirka 42 procent av kapitalet och 61 procent av totala
antalet röster i Fortinova. Årsstämman genomfördes fysiskt
med möjlighet till förhandsröstning (poströstning) med stöd
av bestämmelser i gällande bolagsordning. Information om
de vid årsstämman fattade besluten offentliggjordes samma
dag som stämman så snart utfallet av röstningen var slutligt
sammanställt. Ett anförande av verkställande direktören ge-
nomfördes på plats.
Följande beslut fattades av årsstämman den 14 maj 2025:
• Fastställande av koncernens och moderbolagets resultat-
och balansräkningar för räkenskapsåret 2024.
• Balanserade vinstmedel ska överföras i ny räkning.
• Beslutades i enlighet med valberedningens förslag att
arvode till styrelsen utgår med 340 000 kronor till
styrelseordförande och med 160 000 kronor till övriga
styrelseledamöter som inte är anställda inom koncernen.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
99
Vidare beslutades att ersättning till ordförande i revi-
sionsutskottet ska utgå med 65 000 kronor samt 27 000
kronor vardera till övriga ledamöter. Inget arvode ska
utgå för arbete i ersättningsutskottet.
• Ansvarsfrihet för vd och styrelse.
• Omval av styrelseledamöterna Ole Salsten, Fredrik
Bergmann, Helena Örnstedt, Carl-Johan Carlsson, Anna
Weiner Jiffer, Anders Valdemarsson och Catharinga La-
gerstam. Ole Salsten omvaldes till styrelsens ordförande.
• Beslut om nyval av PwC som revisor med Ulrika Ramsvik
som huvudansvarig revisor.
• Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission
av aktier av serie B om högst 20 procent av det registre-
rade aktiekapitalet.
• Beslutades, i enlighet med styrelsens förslag, om att anta
riktlinjer för ersättning till ledande befattnngshavare i
enlighet med förslaget i kallelsen.
Protokoll och presentation från ovan bolagsstämmor finns på
Fortinovas hemsida.
VALBEREDNING
Valberedningens mandattid löper intill dess att en ny valbe-
redning har utsetts för att lägga fram förslag avseende bland
annat val av ordförande och övriga ledamöter i styrelsen, val
av revisor, val av ordförande på årsstämman och arvodesfrå-
gor. Inför årsstämman den 14 maj 2025 bestod valberedning-
en i Fortinova av:
• Patrik Jönsson (SEB Funds AB, valberedningens ordförande)
• Anders Johansson (A2F Fastigheter AB)
• Nils Hast (Odin Fonder)
Valberedningens sammansättning innebär en avvikelse från
Kodens bestämmelse 2.3 då vd ingår i valberedningen. An-
ledningen till avvikelsen är att vd även är största aktieägare
i Fortinova och således ingår vd i valberedningen i egenskap
av huvudaktieägare. Valberedningen har bedömt att vd:s
deltagande, i egenskap av huvudaktieägare, inte medför
intressekonflikter som påverkar valberedningens arbete.
Aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen
under adress som framgår på Fortinovas webbplats. Valbe-
redningens förslag till årsstämman offentliggörs i samband
med kallelsen till årsstämman. Därutöver lämnar valbered-
ningen även ett motiverat yttrande avseende föreslagen
styrelse samt en redogörelse för hur valberedningen har
bedrivit sitt arbete. Valberedningen eftersträvar i sitt arbete
att en jämn könsfördelning i styrelsen ska upprätthållas samt
att styrelsen i övrigt ska präglas av mångsidighet och bredd
avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. Valbered-
ningen tillämpar för detta ändamål, såsom mångfaldspolicy,
regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning vid framtagandet av
sitt förslag till val av styrelseledamöter.
Valberedningen har inför årsstämman 2025 hållit sex
protokollförda möten där samtliga frågor som åligger valbe-
redningen att behandla enligt Koden diskuterats. Valbered-
ningen har bland annat diskuterat och övervägt styrelsens
storlek, vilka kompetensområden som bör vara företrädda
inom styrelsen, arvode till styrelseledamöterna samt förslag
till val av revisor.
STYRELSEN
Aktieägarna utser styrelsen vid årsstämman varje år. Sty-
relsens övergripande uppgift är att ansvara för koncernens
organisation och förvaltning samt för att kontrollen av
bokföringen, medelsförvaltningen och ekonomiska förhål-
landen i övrigt är betryggande. Det åligger därför styrelsen
att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och
att styrelsen erhåller erforderlig information om Fortinovas
ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk
rapportering. Utöver att svara för bolagets organisation och
förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i
strategiska frågor såsom fastställande av strategiska planer,
affärs- och lönsamhetsmål samt policys. Vidare fattar styrel-
sen beslut om större förvärv och försäljningar av fastigheter
och bolag, större investeringar i underhåll- och reparations-
åtgärder samt finansieringsfrågor.
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING
Fortinovas styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst
fem och högst sju ledamöter utan suppleanter. Det finns inga
bestämmelser i bolagsordningen om tillsättande och entledigan-
de av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen.
Styrelsens ledamöter väljs årligen på årsstämman för tiden intill
slutet av nästa årsstämma. Nya styrelseledamöter får en ge-
nomgång av Fortionva och dess verksamhet samt deltar i Nas-
daq Stockholms utbildning för styrelseledamöter i börsbolag.
Från och med årsstämma den 14 maj 2025 har Fortinovas
styrelse bestått av sju stämmovalda ledamöter utan supple-
anter. Vid årsstämman 2025 omvaldes Ole Salsten, Fredrik
Bergmann, Helena Örnstedt, Carl-Johan Carlsson, Anna Wei-
ner Jiffer, Anders Valdemarsson och Catharina Lagerstam. En
närmare presentation av ledamöterna finns på Fortinovas
hemsida. Fortinovas styrelse har således från och med den
14 maj 2025 bestått av sju ledamöter vilket är i enlighet med
bolagsordningen. Vd ingår inte i styrelsen.
STYRELSENS ARBETE
Styrelsens arbete regleras i en arbetsordning som fastställs
årligen på det konstituerande styrelsemötet. Arbetsordning-
en innehåller bland annat instruktioner om ansvarsfördel-
ningen inom styrelsen samt i förhållande till vd och utskottens
arbetsuppgifter. Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet
och ser till att styrelsen utför sina uppgifter. Ordföranden
följer koncernens verksamhet genom kontinuerliga kontakter
med vd och ansvarar för att övriga ledamöter fortlöpande får
den information som krävs för att styrelsearbetet ska kunna
utföras på bästa sätt. Ordföranden ansvarar för att utvärde-
ring av styrelsens och vd:s arbete görs årligen.
100
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Beslut i styrelsen kräver att både mer än hälften av de
närvarande ledamöterna, och mer än en tredjedel av det to-
tala antalet ledamöter röstar för beslut. Vid lika röstetal har
ordföranden utslagsröst.
STYRELSENS ÅRSPLANERING
Utöver stående punkter såsom investeringsbeslut och informa-
tion från vd i form av ekonomisk rapport, marknadsanalys och
löpande förvaltning har under året följande frågor hanterats:
• Konstituerande styrelsemöte
• Hållbarhetsfrågor
• Fastställande av delårsbokslut och bokslutskommuniké
• Ersättningsfrågor
• Förberedelser inför årsstämma
• Revisionsfrågor
• Utvärdering av risker och intern styrning och kontroll
• Utdelningsförslag
• Strategi och planer, bl a Affärsplan 2026-2028 och bud-
get 2026
• Informationssäkerhet
• Policys
• Utvärdering av vd:s arbete
• Utvärdering av styrelsens arbete
• Närståendefrågor och intressekonflikter
• Beslut om listbyte till Nasdaq Stockholm
MÖTEN UNDER 2025
Under 2025 har styrelsen haft 19 protokollförda möten, va-
rav ett var konstituerande. Vid vart och ett av dessa möten
har styrelsen behandlat ovan angivna ärenden liksom andra
frågor av väsentlig betydelse för Fortinova. Styrelsearbetet
under året har särskilt inriktats på strategidiskussioner,
konjunktur- och finansieringsfrågor, hållbarhets- och regelef-
terlevnads samt investeringar. Styrelsens arbete under 2025
har i stor utsträckning fokuserat på Fortionvas listbyte till
Nasdaq Stockholm, vilket inneburit ett omfattande arbete
med att vidareutveckla styrning, kontroll, rapportering och
regelefterlevnad. Det är även därför det varit flera styrelse-
möten under 2025 jämfört med ett normalt år. Vd och bola-
gets tjänstemän är föredragande på styrelsemötena.
Fortinovas revisorer har under året, utöver närvaro i Re-
visionsutskottet, närvarat vid styrelsemöte som hölls i mars.
Styrelsen har genomfört en utvärdering av sitt arbete under
2025. Utvärderingen genomfördes under ledning av styrel-
sens ordförande i form av en digital och anonym plattform.
Valberedningen har tagit del av resultatet från utvärderingen
inför kommande årsstämma. Styrelsen har också utvärderat
vd utan att denne närvarade.
ERSÄTTNINGSUTSKOTT
Fortionvas styrelse har under 2025 infört ett separat er-
sättningsutskott, vars ordförande är Catharina Lagerstam.
Ersättningsutskottet ska bereda förslag avseende ersätt-
ningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för
Fortinovas ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet
har också i uppdrag att följa och utvärdera Fortinovas pågå-
ende och under året avslutade program för rörlig ersättning
till ledande befattningshavare samt tillämpningen av de
riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som
bolagsstämman enligt lag ska besluta om samt gällande er-
sättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Fortinova. Ersätt-
ningsutskottet ska även säkerställa att Fortinova årligen upp-
rättar en ersättningsrapport i enlighet med aktiebolagslagen
och Svensk kod för bolagsstyrning.
Utskottet utses årligen av styrelsen och består av minst
två ledamöter.
Ersättningsutskottet har sedan maj 2025 bestått av hela
styrelsen, förutom Anders Valdemarsson, med Catharina
Lagerstam som ordförande.
Ersättningsutskottet har under året sammanträtt vid ett
tillfälle och har vid detta tillfälle behandlat de uppgifter som
ankommer på ett ersättningsutskott enligt Koden och sty-
relsens arbetsordning och ersättningsutskottets instruktion.
Närvarande vid sammanträdet var Catharina Lagerstam, Ole
Salsten, Fredrik Bergmann, Anna Weiner Jiffer och Carl-Johan
Carlsson. Helena Örnstedt närvarade inte på grund av jäv.
REVISIONSUTSKOTT
Fortinova har ett revisionsutskott som består av Helena
Örnstedt (utskottets ordförande), Carl-Johan Carlsson och
Namn Funktion Ledamot
sedan
Ersättning Närvaro,
styrelsemöten
Närvaro,
revisions-
utskott
Oberoende
av bolaget och
bolagsled-
ningen
Oberoende
av större
aktieägare
Ole Salsten Ordförande 2015 367 000 19 av 19 13 av 13 Ja Ja
Fredrik Bergmann Ledamot 2011 160 000 19 av 19 Ja Ja
Helena Örnstedt Ledamot 2019 257 500 19 av 19 13 av 13 Ja Ja
Anna Weiner Jiffer Ledamot 2021 160 000 18 av 19 Ja Ja
Carl-Johan Carlsson Ledamot 2019 187 000 19 av 19 12 av 13 Ja Ja
Anders Valdemarsson Ledamot 2011 0 19 av 19 Nej Nej
Catharina Lagerstam Ledamot 2024 160 000 19 av 19 Ja Ja
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING
101
Ole Salsten. Revisionsutskottets uppgifter framgår av dess
instruktion vilken fastställs årligen av styrelsen.
Revisionsutskottet ska, utan att det påverkar styrelsens
ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat stödja verksam-
heten vid identifiering och hantering av sådana risker som
skulle kunna äventyra, riskera eller förhindra uppnåendet av
målen i enlighet med bolagets strategi. Utskottet ska hålla
sig informerad om bolagets finansiella rapportering, effekti-
viteten i bolagets interna styrning och kontroll, riskhantering
samt hanteringen av närståendetransaktioner genom att
delta i, och följa upp, planeringen av revisionen av bolagets
finansiella rapporter och interna kontroll. Vidare innebär upp-
giften att övervaka revisorns opartiskhet och självständighet
och därvid särskilt uppmärksamma om revisorn tillhandahål-
ler bolaget andra tjänster än revisionstjänster, samt biträda
vid förberedelse av upphandling av revisorstjänster samt i
samband med bolagsstämmans beslut om revisorsval.
I syfte att säkerställa god intern styrning och kontroll
har Fortinova tagit fram ett antal policys. Revisionsutskottet
ansvarar för en årlig genomgång med ledning och revisor för
att säkerställa att rutinerna kring bolagets policys fungerar,
samt föreslå eventuella förändringar och löpande följa upp
relevanta granskningsområden.
Under 2025 har revisionsutskottet sammanträtt tretton
gånger för att behandla bland annat ovanstående frågor. Vid
fem av dessa tillfällen har bolagets revisor deltagit, bland
annat för planering av granskningsarbete och redogörelse
av genomförda granskningar. Vid sammanträdet i oktober
medverkade revisorn utan ledningens medverkan.
VD OCH KONCERNLEDNING
Vd ansvarar för Fortinovas löpande förvaltning och leder
bolagets verksamhet i enlighet med styrelsens riktlinjer och
anvisningar, bland annat genom antagen vd-instruktion. Det
åligger vd att ta fram ett komplett informations- och besluts-
underlag inför styrelsemötena, föredra ärenden samt motive-
ra sina förslag till åtgärder och beslut. Vd håller även styrelsen
löpande informerad om bolagets och koncernens utveckling
genom periodvisa informationsbrev. Fortinovas vd Anders
Johansson är, tillsammans med vice vd Anders Valdemarsson,
större aktieägare i bolaget via A2F Fastigheter AB. Eventuella
intressekonflikter hanteras inom ramen för styrelsens arbete,
tillämpliga policys och gällande regelverk. I sitt dagliga arbete
leder vd koncernledningen. I Fortinovas koncernledning ingår
vd, Transaktionschef, CFO & IR-ansvarig, Förvaltningschef och
HR Business Partner. Fortinovas koncernledning presente-
ras i årsredovisningen under avsnitt Ledning. Vd och övriga
medlemmar av koncernledningen har kontinuerliga möten för
att följa upp affärsområdenas utveckling och resultat, upp-
datera prognoser och planer samt diskutera aktuella frågor.
Rapporteringen från koncernledning till vd sker kvartalsvis
av respektive verksamhet. I samband härmed, jämte årliga
utvecklingssamtal, utvärderas att rätt kompetens finns på
nyckelpositioner.
ERSÄTTNING TILL VD OCH KONCERNLEDNING
Riktlinjer för lön och annan ersättning till bolagets ledande
befattningshavare beslutas av årsstämman. Följande riktlin-
jer, som omfattar vd och andra personer i bolagets ledning,
beslutades av årsstämman 2025.
• Ledande befattningshavare ska erbjudas fast lön som är
konkurrenskraftig, marknadsmässig och som baseras på
den anställdes ansvarsområde och prestation.
• Ledande befattningshavare ska erbjudas marknadsmäs-
siga pensionsvillkor huvudsakligen i form av premiebase-
rade pensionsavtal.
• Ledande befattningshavare ska erbjudas sedvanliga
icke-monetära förmåner som underlättar utförandet av
arbetet.
• Utöver fast lön ska rörlig ersättning som belönar förut-
bestämda och mätbara prestationer kunna erbjudas.
Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt
värdeskapande inom koncernen. Rörlig ersättning ska
utbetalas i form av lön och ska inte överstiga 50 procent
av den fasta ersättningen för aktuell befattningshavare
under ifrågavarande år.
• För ledande befattningshavare ska en ömsesidig upp-
sägningstid om sex månader gälla. Avgångsvederlag,
inklusive lön under uppsägningstiden, får inte överstiga
24 månadslöner.
• Styrelsen äger rätt att frångå riktlinjerna om det i ett
enskilt fall finns särskilda skäl för detta.
En ersättningsrapport upprättas årligen och granskas av
bolagets revisor i enlighet med aktiebolagslagen. Rapporten
framläggs för godkännande vid årsstämman och revisorns
yttrande offentliggörs på bolagets webbplats.
ORGANISATION
Fortinova befinner sig fortsatt i en expansiv fas, vilket inne-
bär att organisationen växer i takt med detta. Vid årets slut
uppgick antalet medarbetare till 43 personer, fördelat på 19
kvinnor och 24 män.
Förvaltningsorganisationen har delats in i förvaltnings-
områdena Halland, Västra Götaland och Skaraborg med
ansvariga för respektive region.
EXTERNA REVISORER
Fortinovas revisorer väljs årligen av årsstämman. Vid års-
stämman 2025 nyvaldes Öhrlings PricewaterhouseCoopers
AB (PwC) till revisor med Ulrika Ramsvik som huvudansvarig
revisor till och med utgången av årsstämman 2026. Revisorn
granskar styrelsens och vd:s förvaltning av bolaget och kvali-
teten i bolagets redovisning. Revisorn rapporterar resultatet
av sin granskning till aktieägarna genom revisionsberättelsen,
vilken framläggs på årsstämman. Därutöver lämnar revisorn
detaljerade redogörelser till revisionsutskottet som huvudre-
gel minst två gånger per år. Styrelsen träffar bolagets revisor
utan närvaro av koncernledningen en gång per år. Utöver
102
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
revisionen utför PwC vissa revisionsnära tjänster för Fortino-
va. Dessa tjänster avser huvudsakligen redovisnings-, skatte-
och aktiebolagsrättsliga frågor och Fortinova bedömer att
utförandet av dessa tjänster inte äventyrar PwC:s oberoende.
Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i
separat not i årsredovisningen.
INTERN STYRNING OCH KONTROLL AVSEENDE
FINANSIELL RAPPORTERING
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Fortinova har
ett tillfredsställande system för intern styrning och kontroll
av den finansiella rapporteringen. Detta system utformas i
samverkan mellan styrelsen, koncernledningen och bolagets
personal i syfte att säkerställa följande:
• att bolaget har en tillförlitlig finansiell rapportering
• att bolaget har en ändamålsenlig och effektiv organisa-
tion för den finansiella rapporteringen
• att bolaget efterlever tillämpliga lagar, god redovisnings-
sed och andra tillämpliga bestämmelser avseende den
finansiella rapporteringen.
Nedan beskrivs Fortinovas system för riskutvärdering och
intern kontroll, främst i samband med den finansiella rap-
porteringen. Beskrivningen följer det internationellt erkända
COSO-ramverket.
Kontrollmiljö
För att säkerställa den interna styrningen och kontrollen av
den finansiella rapporteringen utgår Fortinovas kontrollmiljö
ifrån en tydlig ansvars- och arbetsfördelning, dels mellan
styrelse och vd, dels inom den operativa verksamheten inom
bolaget. Styrelsens arbetsordning och vd-instruktion syftar
till att säkerställa en sådan tydlig roll och ansvarsfördelning
till gagn för en effektiv hantering av verksamhetens risker.
På motsvarande sätt finns även besluts- och attestordning
som omfattar hela koncernens verksamhet i syfte att bland
annat säkerställa god ordning och för att förebygga eller i tid
upptäcka oavsiktliga fel, oegentligheter/bedrägerier som kan
ha en väsentlig påverkan på bolagets finansiella rapportering.
Av styrelsen antagna policys, såsom exempelvis upp-
förandepolicy (Code of Conduct) och finanspolicy, är också
av betydelse för arbetet med den interna styrningen och
kontrollen. Vidare finns fastställda riktlinjer för bolagets med-
arbetare för att de ska förstå betydelsen av sina respektive
roller för upprätthållandet av god intern styrning och kontroll.
Riktlinjerna för den finansiella rapporteringen uppdateras vid
ändring av lagkrav, noteringskrav och/eller redovisningsstan-
darder.
Riskbedömning
Fortinovas koncernledning utvärderar och identifierar löpan-
de risken för väsentliga fel i den finansiella rapporteringen
baserat på diskussioner och möten inom organisationen. Sty-
relsen, i egenskap av revisionsutskott, går igenom bolagets
väsentliga risker med bolagets revisorer och styrelsen fast-
ställer vid behov nödvändiga åtgärder som behöver vidtas.
Områden med högre risk har identifierats vara:
• Bedömning vid beslut om förvärv eller projektutvärdering
av förvaltningsfastighet
• Värdering av förvaltningsfastigheter
• Finansiering av förvaltningsfastigheter
• Klimatförändringar påverkar verksamheten på lång sikt
Kontrollaktiviteter
Kontrollaktiviteter utformas för att både förebygga och upp-
täcka brister inom de identifierade riskområdena ovan liksom
att säkerställa att eventuella felaktigheter i den finansiella
rapporteringen blir rättade. Kontrollaktiviteter finns även för
att säkerställa att rapportering sker i enlighet med gällande
redovisningsregler och standarder. Kontroller finns bland
annat genom olika systemstöd, inbyggda i antagna rutiner
och arbetsfördelningar såsom kvartalsvis rapportering till
ledningsgrupp samt genom principen om att alla dokument
ska granskas och godkännas av minst två personer. Fortinova
har en HR-funktion dit anställda kan vända sig för vägledning
samt en extern visselblåsarfunktion där misstänkta oegent-
ligheter kan rapporteras. Styrelsen granskar delårs- och
årsbokslut före publicering. Instruktioner, rutiner och manu-
aler upprättas, uppdateras och kommuniceras kontinuerligt
till berörda medarbetare i syfte att se till att de har aktuell
kunskap. Medarbetare genomgår även utbildning för att sä-
kerställa erforderlig kompetens.
Information och kommunikation
Såväl den interna informationen inom Fortinova som den
externa kommunikationen styrs på en övergripande nivå
av koncernens riktlinjer för informationsgivning. Koncern-
ledningen ansvarar för att informera berörda medarbetare
om deras ansvar för att upprätthålla god intern styrning
och kontroll, i syfte att säkerställa en effektiv och korrekt
informationsgivning av den finansiella rapporteringen. Detta
sker bland annat genom regelbundna informationsmöten. Via
Fortinovas intranät hålls medarbetarna vidare uppdaterade
om antagna policys, riktlinjer, instruktioner och manualer.
IR-avdelningen ansvarar för den externa informations-
givningen avseende den finansiella rapporteringen. Arbetet
bedrivs efter principen om löpande och korrekt informa-
tionsgivning i enlighet med Nasdaq Stockholms regelverk för
emittenter.
UPPFÖLJNING AV INTERN STYRNING OCH KONTROLL
Fortinovas koncernledning utvärderar löpande att den
interna styrningen och kontrollen av den finansiella rap-
porteringen fungerar på avsett sätt. Detta sker bland annat
genom självutvärdering och analyser samt genom att ta del
av ekonomiavdelningens arbete i syfte att fånga upp behov
av åtgärder eller förslag på förbättringar. Avrapportering sker
till revisionsutskott. Styrelsen erhåller därefter kommentarer
till verksamheten och den interna styrningen och kontrollen.
Bolagets revisorer medverkar som huvudregel vid möte
103
med revisionsutskottet tre gånger per år och informerar
då om sina iakttagelser kring bolagets interna rutiner och
kontrollsystem. Revisionsutskottets ledamöter har då även
tillfälle att ställa frågor till de externa revisorerna. Det åligger
därefter styrelsen att säkerställa att åtgärder vidtas rörande
eventuella brister och förslag till åtgärder som framkommit
såväl i koncernledningens rapportering som i revisionen och i
informationen från revisorerna.
Utöver ovan avser bland annat den interna styrningen och
kontrollen:
• Representanter ur bolagsledningen närvarar regelbundet
vid styrelsemöten, vilket möjliggör för styrelsen att följa
upp aktuella frågor och bedömningar direkt med led-
ningspersoner.
• Strukturerad och begränsad IT-miljö med användarbe-
gränsningar kopplade till funktion och roll. Miljön om-
fattar även systemstöd med bedömd utbildning för att
säkerställa rätt kompetens.
UTVÄRDERING AV BEHOVET AV SÄRSKILD
GRANSKNINGSFUNKTION (INTERNREVISION)
Fortinovas koncernledning går löpande igenom rutinerna och
dokumentationen avseende det interna kontrollsystemet.
Det har inte framkommit något som tyder på att kontrollsys-
temet inte skulle fungera på avsett sätt. Styrelsen har mot
bakgrund av detta beslutat att inte inrätta någon särskild
granskningsfunktion. Styrelsen omprövar årligen detta beslut.
Övriga bolagsstyrningsdokument såsom Bolagsordning
finns tillgängliga på Fortinovas hemsida.
ÖVERTRÄDELSER
Under 2025 har inga överträdelser skett av Nasdaq Stock-
holms regelverk för emittenter eller av god sed på aktiemark-
naden enligt beslut av börsens disciplinnämnd eller uttalande
av Aktiemarknadsnämnden.
Varberg den 20 april 2026
Ole Salsten, Styrelseordförande
Fredrik Bergmann, Styrelseledamot
Helena Örnstedt, Styrelseledamot
Anna Weiner Jiffer, Styrelseledamot
Carl-Johan Carlsson, Styrelseledamot
Anders Valdemarsson, Styrelseledamot
Catharina Lagerstam, Styrelseledamot
104
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Till Bolagsstämman i Fortinova Fastigheter AB (publ), org.nr
556826-6943
UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor-
ten för år 2025 på sidorna 98-103 och för att den är upprättad
i enlighet med årsredovisningslagen.
GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR
16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta
innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har
en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jäm-
fört med den inriktning och omfattning som en revision enligt
International Standards on Auditing och god revisionssed i
Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för våra uttalanden.
UTTALANDE
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i
enlighet med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsre-
dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag
är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen
samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Göteborg den dag som framgår av vår elektroniska signatur
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Ulrika Ramsvik
Auktoriserad revisor
REVISORS YTTRANDE OM
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN
105
Antagna riktlinjer för ersättning till ledande befattningsha-
vare och styrelseledamöter i Fortinova Fastigheter AB (publ)
och dess dotterbolag av årsstämman 2025.
OMFATTNING
Dessa riktlinjer omfattar bolagsledningen för Fortinova Fast-
igheter AB (publ) (”Fortinova”) samt bolagets styrelseledamö-
ter i den mån andra ersättningar än sådana som beslutats av
årsstämman utgår till styrelseledamöter. Med bolagsledning
avses verkställande direktör, vice verkställande direktör och
andra personer i bolagsledningen. Med andra personer i
bolagsledningen avses personer som ingår i ledningsgruppen
och chefer som är direkt underställda den verkställande
direktören. Chefer direkt underställda den verkställande di-
rektören är i bolagets fall CFO/ekonomichef, förvaltningschef
samt HR Business Partner. Riktlinjerna är framåtblickande
och ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och föränd-
ringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att
riktlinjerna antagits av årsstämman 2025. Riktlinjerna om-
fattar inte sådana ersättningar som beslutas av bolagsstäm-
man. Beträffande anställningsförhållanden som lyder under
andra regler än svenska får vederbörliga anpassningar ske för
att följa tvingande sådana regler eller fast lokal praxis, varvid
dessa riktlinjers övergripande ändamål så långt möjligt ska
tillgodoses.
FRÄMJANDE AV BOLAGETS AFFÄRSSTRATEGI,
LÅNGSIKTIGA INTRESSEN OCH HÅLLBARHET
Fortinovas vision är att vara västra Sveriges mest framståen-
de bostadsfastighetsbolag. Fortinova förvärvar, utvecklar och
förvaltar bostadsfastigheter i Västra Sverige med positiva
kassaflöden och goda möjligheter till värdetillväxt. Bolaget
investerar i bostadsfastigheter i kommuner med god be-
folkningstillväxt i västra Sverige. Fortinova uppnår långsiktig
värdetillväxt genom att investera i orter där människor vill bo,
arbeta och leva. Bolagets strategi är vidare att bostadsfast-
igheter över tid ska utgöra 80 procent av portföljens totala
förvaltningsfastighetsvärde för att erhålla en hög riskjuste-
rad avkastning.
Fortinova har som affärsidé och övergripande mål att dri-
va och utveckla verksamheten på ett långsiktigt hållbart sätt.
Ett långsiktigt framgångsrikt och hållbart genomförande
av bolagets affärsstrategi förutsätter att bolaget kan rekry-
tera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs
att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa
riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbju-
das en konkurrenskraftig totalersättning.
Rörliga kontantersättningar som omfattas av dessa rikt-
linjer ska även de syfta till att främja bolagets affärsstrategi
och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet.
ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av
följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersätt-
ning, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman
kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta
om exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar.
Den fasta ersättningen ska beakta den enskildes ansvars-
områden och erfarenhet. Den fasta lönen ska ses över årligen.
Den rörliga ersättningen får uppgå till högst 50 procent av
den årliga fasta lönen för koncernledningen. Den rörliga kon-
tantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till
att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen,
inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig
koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens
långsiktiga utveckling. Uppfyllelse av kriterier för utbetal-
ning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under en
period om ett år. Rörliga ersättningar ska vara kopplade till
förutbestämda och mätbara kriterier, utformade med syfte
att främja bolagets långsiktiga värdeskapande. När mätpe-
rioden för uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig
kontantersättning avslutats ska det bedömas/fastställas i
vilken utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar
för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till
verkställande direktören. Vad avser rörlig kontantersättning
till övriga befattningshavare ansvarar verkställande direktö-
ren för bedömningen, efter samråd med styrelseordförande.
Finansiella mål ska bedömas baserat på den av bolaget se-
nast offentliggjorda finansiella informationen.
Pension
För verkställande direktören och övriga ledande befattnings-
havare ska pensionsförmåner vara premiebestämda. Pen-
sionspremierna för premiebestämd pension ska kunna uppgå
till högst 25 procent av den fasta årliga kontantlönen. Rörlig
kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande.
Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjuk-
vårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner ska inte
utgöra en väsentlig del av den totala ersättningen.
RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE OCH
STYRELSELEDAMÖTER
106
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Kontant ersättning
Ytterligare kontant ersättning kan utgå vid extraordinära
omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära arrang-
emang är tidsbegränsade och endast görs på individnivå
antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattningshavare,
eller som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver
personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning ska
vara affärsmässigt motiverad, stå i proportion till individens
fasta lön och inte utges mer än en gång per år och per individ.
Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen.
Därutöver kan årsstämman om så beslutas lämna erbju-
dande om långsiktiga incitamentsprogram såsom aktie- eller
aktiekursrelaterade ersättningar eller incitamentsprogram.
Sådana långsiktiga incitamentsprogram beslutas av bolags-
stämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer.
Kriterier för utdelning av rörlig ersättning m.m.
Den rörliga ersättningen ska vara kopplad till förutbestämda
och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-fi-
nansiella. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av kortsiktig
rörlig ersättning ska kunna mätas under en period om ett
år. Kriterierna kan också utgöras av individanpassade kvan-
titativa eller kvalitativa mål. Kriterierna för såväl kortsiktig
som långsiktig rörlig ersättning ska vara utformade så att
de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen,
inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig
koppling till affärsstrategin eller främja befattningshavarens
långsiktiga utveckling.
När mätperioden för uppfyllelse av kriterier för utbetal-
ning av rörlig ersättning avslutats ska det fastställas i vilken
utsträckning kriterierna uppfyllts. Styrelsen ansvarar för den
bedömningen.
Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen baseras på
den av bolaget senast offentliggjorda finansiella informationen.
Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag eller avtal och med
de begränsningar som må följa därav helt eller delvis återkräva
rörlig ersättning som utbetalats på felaktiga grunder.
ERSÄTTNING TILL STYRELSELEDAMÖTER
Styrelseledamöters ersättning för arbete i Fortinovas sty-
relse beslutas av bolagsstämman. Styrelseledamöter har
enbart rätt att erhålla sådant arvode som beslutats om av
bolagsstämman. Eventuell ytterligare ersättning kan dock
utgå för tjänster som styrelseledamöter tillhandahåller
Fortinova inom deras respektive expertisområden förutsatt
utförd tjänst ligger utanför vad som kan anses som sedvanligt
uppdrag som styrelseledamöter. Sådan ersättning ska vara
marknadsmässig och regleras i ett konsultavtal som god-
känns av styrelsen.
ANSTÄLLNINGSVILLKOR
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings-
riktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda
beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning,
ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och
ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens besluts-
underlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och
de begränsningar som följer av dessa.
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden för
verkställande direktören och övriga ledande befattningsha-
vare vara högst sex månader. Vid uppsägning från ledande
befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst
sex månader.
Ersättning för åtagande om konkurrensbegränsning kan
komma att utgå vid anställningens upphörande i syfte att
kompensera för eventuellt inkomstbortfall. Ersättningen för
verkställande direktören och övriga ledande befattnings-
havare skall utgöra skillnaden mellan den genomsnittliga
kontanta ersättning senaste 12 månader vid tidpunkten för
uppsägningen med avdrag för den eventuellt lägre inkomst
som intjänas i ny verksamhet, dock högst 80 procent av den
genomsnittliga månadsersättningen. Ersättningen ska utgå
under den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning
gäller, vilket ska vara högst 12 månader efter anställningens
upphörande. I övrigt utgår inga avgångsvederlag.
BESLUTSPROCESS, FÖRÄNDRINGAR OCH
AVVIKELSER, ETC.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra
riktlinjerna
Ersättningsutskottet i Fortinova utgörs vid tidpunkten för
dessa riktlinjers upprättande av styrelsen i sin helhet. I ut-
skottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om för-
slag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone
vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstäm-
man. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits
av bolagsstämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera
program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämp-
ningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshava-
re samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer
i bolaget. Styrelsen är oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen. Vid styrelsens behandling av och beslut
i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande
direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån
de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller
delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och
ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsikti-
ga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa
bolagets ekonomiska bärkraft.
Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna och
hur aktieägarnas synpunkter beaktats Förslaget innebär inga
förändringar i förhållande till Bolagets befintliga ersättnings-
riktlinjer. Fortinova har inte mottagit några synpunkter från
aktieägarna att beakta vid framtagandet av detta förslag.
107
FASTIGHETSFÖRTECKNING
Fastighetsförteckning per segment
Halland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Falkenberg Morup 20:21 86 1
Falkenberg Morup 20:22 86 1
Falkenberg Morup 20:24 86 1
Falkenberg Morup 20:25 86 1
Falkenberg Morup 20:32, 20:33 99 1
Falkenberg Morup 20:34 72 1
Falkenberg Morup 20:35 72 1
Falkenberg Morup 20:36 86 1
Falkenberg Morup 20:37 86 1
Falkenberg Morup 20:6 288 4
Falkenberg Morup 20:7 172 2
Falkenberg Morup 20:8 288 4
Falkenberg Skogstorp 4:163 556 7
Falkenberg Skogstorp 4:164 656 8
Falkenberg Skogstorp 4:165 320 4
Falkenberg Skogstorp 4:168 262 4
Falkenberg Skogstorp 4:169 556 7
Falkenberg Skogstorp 4:22 158 2
Falkenberg Skogstorp 4:23 158 2
Falkenberg Skogstorp 4:24 158 2
Falkenberg Svärdet 3 1 826 20
Falkenberg Tröinge 6:93 2 995 -
Falkenberg Vinkeln 7 1 649 22
Kungsbacka Gubbekulla 1:150 234 2
Kungsbacka Kolla 3:38 330 4
Kungsbacka Kolla 3:4 813 -
Kungsbacka Kungsbacka 2:25 3 504 -
Kungsbacka Lärkan 14 - -
Kungsbacka Lärkan 15 3 193 45
Kungsbacka Onsala Lunden 1:132 230 3
Kungsbacka Onsala Lunden 1:133 230 3
Kungsbacka Onsala Lunden 1:134 230 3
Kungsbacka Onsala Lunden 1:135 230 3
Kungsbacka Onsala Lunden 1:136 230 2
Kungsbacka Svalan 12 1 916 32
Kungsbacka Varla 2:391 3 261 -
Varberg Bälgen 1 25 248 -
Varberg Cylindern 12 982 -
Varberg Fastarp 2:12 862 12
Varberg Fastarp 2:215 735 8
Varberg Fastarp 3:82 499 8
Varberg Flaket 1 2 963 -
Varberg Färgaren 10 2 710 -
Varberg Galten 5 964 12
Varberg Gösen 11 306 6
Varberg Gösen 12 357 7
Varberg Gösen 4 478 8
Varberg Kalkstenen 1 650 12
Varberg Kalkstenen 2 1 977 33
Varberg Katten 7 719 7
108
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fastighetsförteckning per segment
Halland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Varberg Kommerserådet 8 1 996 5
Varberg Kopparslagaren 2 520 5
Varberg Lagmannen 21 2 091 18
Varberg Ljungpiparen 2 2 448 36
Varberg Ljungpiparen 3 1 497 24
Varberg Ljungpiparen 4 1 015 12
Varberg Marmorn 3 1 481 28
Varberg Marmorn 5 5 852 110
Varberg Mimer 1 4 526 61
Varberg Munkagård 1:197 1 008 16
Varberg Munkagård 1:59, 1:83 1 167 -
Varberg Rolfstorp 20:40 678 10
Varberg Siken 16 450 9
Varberg Siken 17 482 10
Varberg Tolken 10 2 286 -
Varberg Tolken 11 3 240 -
Varberg Traktorn 1 - -
Varberg Traktorn 6 6 426 -
Varberg Trädlyckan 41 300 5
Varberg Trönninge 11:6 890 10
Varberg Tvååkers-Ås 15:1 801 10
Varberg Uttern 2 712 8
Varberg Vabränna 1:47 376 8
Varberg Vabränna 10:12 645 12
Varberg Vabränna 10:13 911 16
Varberg Vabränna 10:14 1 031 15
Varberg Valen 2 8 230 -
Varberg Valen 4 3 530 -
Varberg Valen 5 2 750 -
Varberg Valinge 3:31 382 6
Varberg Värö-Backa 1:30 2 349 31
Varberg Värö-Backa 1:31 1 644 10
Varberg Värö-Backa 1:9 (tomt) - -
Varberg Värö-Backa 31:3, 3:26 979 14
Varberg Värö-Backa 8:45 1 583 21
Varberg Värö-Backa 8:54 815 11
Varberg Värö-Backa 9:21 1 398 16
Summa Halland 131 141 844
Forts. Fastighetsförteckning
109
Fastighetsförteckning per segment
Skaraborg Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Falköping Vidar 4 2 044 31
Götene Abborren 14 1 821 26
Götene Blåbäret 21 104 1
Götene Eken 2 1 459 6
Götene Furan 1 2 662 -
Götene Linden 1 1 408 10
Götene Linden 10 2 405 12
Götene Linden 2 583 5
Götene Linden 4 600 -
Götene Linden 5 2 294 23
Götene Lönnen 13 1 695 23
Götene Staren 4 2 351 31
Götene Storken 1 901 12
Götene Uttern 2 971 15
Götene Älgen 11 883 13
Skövde Frostaliden 1 5 902 80
Skövde Kajan 2 324 5
Skövde St. Väring 11:78 1 168 16
Skövde Stångesäter 2:52 1 395 18
Skövde Säter 5:4 2 290 27
Skövde Timmersdala 1:36 550 8
Skövde Timmersdala 26:22 190 2
Skövde Timmersdala 26:28 579 8
Skövde Timmersdala 3:18 381 6
Skövde Tulpanen 24 536 8
Skövde Värsås 8:94 814 12
Tibro Boken 8 590 8
Tibro Näckrosen 3 351 4
Tibro Pollux 3 556 8
Tibro Vitsippan 18 1 287 18
Vara Vakteln 4 4 283 -
Summa Skaraborg 43 377 436
Forts. Fastighetsförteckning
Borås Fristads Prästgård 1:144 4992 92
Borås Hästhoven 2 4 156 69
Borås Kiden 3 5 278 149
Borås Kiden 4 3 174
Göteborg Bergsjön 15:1 - -
Göteborg Bergsjön 15:4 4 408 64
Göteborg Bergsjön 15:5 4 456 66
Göteborg Bergsjön 15:7 8 772 132
Göteborg Bergsjön 767:213 - -
Göteborg Högsbo 6:8 8 478 -
Göteborg Högsbo 7:5 320 -
Göteborg Olofstorp 3:45 816 12
Göteborg Olofstorp 3:59 816 12
Göteborg Sävenäs 40:38 720 -
Fastighetsförteckning per segment
Västra Götaland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
110
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fastighetsförteckning per segment
Västra Götaland Fastighetsbeteckning Uthyrningsbar yta (kvm) Lägenheter (antal)
Forts. Fastighetsförteckning
Lilla Edet Hägern 2 3 275 36
Lilla Edet Hägern 4 990 16
Lilla Edet Hägern 5 3 141 50
Lilla Edet Hägern 6 1 964 24
Lilla Edet Järnboden 1 5970 41
Lilla Edet Klostret 6:113 1 468 17
Lilla Edet Klostret 6:2 4 641 78
Lilla Edet Klostret 6:3 4 449 70
Lilla Edet Kroken 14:5 1 382 22
Lilla Edet Kroken 15:1 943 17
Lilla Edet Kroken 16:1 1 828 24
Lilla Edet Ström 1:62 665 10
Lilla Edet Ström 1:63 605 9
Lilla Edet Ström 2:5 440 6
Lilla Edet Vävaren 10 66 -
Lilla Edet Vävaren 3 6 425 68
Strömstad Häggen 2 3 726 94
Strömstad Linden 12 2 515 65
Strömstad Linden 13 3 755 97
Strömstad Rönnen 9 - -
Tjörn Skår 1:11 773 11
Tjörn Skår 1:82 860 14
Trollhättan Fågeln 7 914 17
Trollhättan Hackspetten 3 3 064 48
Trollhättan Hjulet 2 3 133 -
Trollhättan Hjulet 6 1 710 -
Trollhättan Hortensian 2 664 8
Trollhättan Rödhaken 4 495 10
Trollhättan Rödhaken 5 495 10
Trollhättan Rödhaken 6 495 10
Trollhättan Tulpanen 1 552 8
Trollhättan Tulpanen 8 1 013 18
Uddevalla Banmästaren 12 975 19
Uddevalla Fisketången 3 2 171 32
Uddevalla Fullriggaren 1 2 194 34
Uddevalla Fullriggaren 4 2 040 32
Uddevalla Galeasen 2 442 8
Uddevalla Galeasen 3 430 8
Uddevalla Galeasen 7 913 14
Uddevalla Skärhagen 1 1 360 20
Uddevalla Skärhagen 2 574 11
Uddevalla Skärhagen 3 571 11
Uddevalla Skärhagen 4 546 12
Uddevalla Skärhagen 5 570 10
Uddevalla Skärhagen 6 1 197 20
Uddevalla Söndagen 1 2 650 36
Uddevalla Venus 1 817 16
Uddevalla Venus 6 1 420 24
Summa Västra Götaland 127 672 1 801
111
DEFINITIONER NYCKELTAL
Fortinova presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen
som inte definieras enligt IFRS® redovisningsstandarder, så
kallade alternativa nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. Fortinova
anser att de alternativa nyckeltalen ger värdefull komplette-
rande information till investerare, företagsledning och andra
intressenter då de möjliggör en effektiv utvärdering och analys
av bolagets finansiella ställning och prestation. Nyckeltalen är
inte alltid jämförbara med andra företags använda mått och ska
därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS®
redovisningsstandarder. Fortinova tillämpar dessa alternativa
nyckeltal konsekvent över tid.
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
NYCKELTAL DEFINITION MOTIVERING / SYFTE
Verkligt förvaltnings-
fastighetsvärde, kr/kvm
uthyrningsbar yta
Redovisat verkligt värde på förvaltningsfastigheter
enligt balansräkningen per balansdagen, fördelat på
uthyrningsbar yta.
Belyser fastighetsportföljens värdenivå och utveckling
över tid.
Hyresvärde Kontrakterade hyror vid periodens slut plus bedömd
marknadshyra för ej uthyrda ytor på årsbasis.
Åskådliggör koncernens potentiella intäkt baserat på
full uthyrning.
Ekonomisk
uthyrningsgrad
Kontrakterade hyror i förhållande till hyresvärdet vid
periodens slut.
Åskådliggör ekonomisk utnyttjandegrad av koncernens
fastigheter och används som ett effektivitetsmått för
uthyrningen.
Areamässig
uthyrningsgrad
Kontrakterad area i förhållande till total uthyrningsbar
area vid periodens slut.
Åskådliggör hur stor del av fastighetsbeståndet som
är uthyrt.
FINANSIELLA NYCKELTAL
Avkastning på eget
kapital
Resultat för rullande tolv månader hänförligt till
moderbolagets aktieägare i relation till genomsnittligt
eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare.
Belyser koncernens förmåga att generera avkastning
på ägarnas kapital.
Genomsnittlig ränta Räntekostnad för rullande tolv månader i relation till
genomsnittlig räntebärande skuld.
Åskådliggör koncernens ränterisk i relation till räntebä-
rande skulder.
Långsiktigt
substansvärde
Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets
ägare, justerat för verkligt värde på räntederivat och
uppskjuten skatt enligt balansräkningen med återlägg-
ning av räntederivat samt uppskjuten skatt i sin helhet.
Ger en indikator på nettotillgångarnas långsiktiga
värde genom att eliminera poster som inte bedöms
realiseras.
Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel,
i procent av förvaltningsfastigheternas verkliga värde
vid periodens slut.
Belyser koncernens finansiella risk och åskådliggör hur
stor del av fastighetsvärdet som finansierats genom
räntebärande skulder efter avdrag av likvida medel.
Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av förvaltningsfastig-
heternas verkliga värde vid periodens slut.
Belyser koncernens finansiella risk och åskådliggör hur
stor del av fastighetsvärdet som finansierats genom
räntebärande skulder.
Räntebindningstid Per balansdagen viktad återstående räntebindningstid
för räntebärande skulder och derivat.
Åskådliggör ränterisken för Fortinovas räntebärande
skulder.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat för rullande tolv månader efter
återläggning av finansiella kostnader i relation till
finansiella kostnader.
Åskådliggör koncernens risknivå och motståndskraft
för förändringar i räntenetto. Belyser koncernens
förmåga att täcka sina räntekostnader.
Överskottsgrad Periodens driftsöverskott i förhållande till hyresintäkter. Ett effektivitetsmått som åskådliggör hur stor andel
av koncernens hyresintäkter som återstår efter
fastighetskostnader.
Förvaltningsmarginal Periodens förvaltningsresultat i förhållande till
hyresintäkter.
Ett effektivitetsmått som åskådliggör hur stor andel
av intjäningen som återstår efter centrala administra-
tionskostnader och räntenetto.
AKTIERELATERADE NYCKELTAL
Långsiktigt substans-
värde per aktie
Långsiktigt substansvärde dividerat med antal
utestående aktier per balansdagen.
Utgör ett etablerat nyckeltal för att bedöma substans-
värdet per aktie och möjliggör jämförelse över tid och
med andra fastighetsbolag.
Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i
relation till antal utestående aktier vid periodens slut.
Åskådliggör respektive akties andel av det egna
kapitalet och belyser ägarnas andel av koncernens
totala tillgångar per aktie.
Förvaltningsresultat
per aktie
Förvaltningsresultat i relation till vägt antal genom-
snittliga utestående stamaktier under perioden.
Åskådliggör utvecklingen av förvaltningsresultatet
med hänsyn till utestående aktier.
Periodens resultat per
aktie
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare i relation till vägt antal genomsnittliga
utestående stamaktier under perioden.
Åskådliggör utvecklingen av periodens resultat med
hänsyn till utestående aktier.
112
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
2025.01.01-
2025.12.31
(12 mån)
2024.01.01-
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Verkligt fastighetsvärde, kr/kvm uthyrningsbar yta
A Fastighetsvärde vid årets slut, Mkr 5 401,2 4 891,8 4 813,1 4 515,5
B Uthyrningsbar yta vid årets slut, kvm 302 190 286 102 287 974 268 543
A / B Verkligt fastighetsvärde, kr/kvm uthyrningsbar yta 17 873 17 098 16 714 16 815
Hyresvärde, Mkr
A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 417,1 371,3 354,9 307,1
B Vakansvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 7,7 4,0 4,0 6,1
A + B Hyresvärde, Mkr 424,8 375,3 358,9 313,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
A Kontraktsvärde på årsbasis vid årets slut, Mkr 417,1 371,3 354,9 307,1
B Årets hyresvärde, Mkr 424,8 375,3 358,9 313,2
A / B Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98,2 98,9 98,9 98,1
Areamässig uthyrningsgrad, %
A Uthyrd yta vid årets slut, kvm 297 534 283 472 285 363 264 061
B Icke uthyrd yta vid årets slut, kvm 4 656 2 630 2 611 4 482
A / (A + B) Areamässig uthyrningsgrad, % 98,5 99,1 99,1 98,3
AVSTÄMNINGSTABELLER
FÖR ALTERNATIVA NYCKELTAL
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
113
2025.01.01-
2025.12.31
(12 mån)
2024.01.01-
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Avkastning på eget kapital, %
A Resultat för rullande tolv månader hänförligt till moderbolagets
aktieägare, Mkr
124,7 113,6 -262,9 150,0
B Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 2 314,2 2 197,4 2 291,6 2366,2
A / B Avkastning på eget kapital, % 5,4 5,2 -11,5 6,3
Räntebärande skulder, vid årets slut, Mkr
A Långfristiga räntebärande skulder, Mkr 2 419,3 1 625,2 2 172,5 2 288,8
B Kortfristiga räntebärande skulder, Mkr 539,8 1 074,5 611,4 177,4
A + B Räntebärande skulder, Mkr 2 959,1 2 699,7 2 783,9 2 466,2
Genomsnittlig ränta, %
A Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -95,9 -105,6 -95,2 -50,6
B Genomsnittlig räntebärande skuld, Mkr 2 829,4 2 741,8 2 625,1 2 027,0
A / B Genomsnittlig ränta, % 3,4 3,9 3,6 2,5
Långsiktigt substansvärde, Mkr
A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets slut, Mkr 2 375,7 2 252,7 2 142,0 2 441,2
B Derivatinstrument vid årets slut, Mkr -1,8 -13,3 -27,9 -86,0
C Uppskjuten skatteskuld vid årets slut, Mkr 244,5 212,3 178,9 228,5
A + B + C Långsiktigt substansvärde, Mkr 2 618,4 2 451,7 2 293,0 2 583,7
Nettobelåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2 959,1 2 699,7 2 783,9 2 466,2
B Likvida medel vid årets slut, Mkr 211,3 239,0 227,3 515,0
C Förvaltningsfastighetsvärde vid årets slut, Mkr 5 401,2 4 891,8 4 813,1 4 515,5
(A - B) / C Nettobelåningsgrad, % 50,9 50,3 53,1 43,2
Belåningsgrad, %
A Räntebärande skulder vid årets slut, Mkr 2 959,1 2 699,7 2 783,9 2 466,2
B Förvaltningsfastighetsvärde vid årets slut, Mkr 5 401,2 4 891,8 4 813,1 4 515,5
A/B Belåningsgrad, % 54,8 55,2 57,8 54,6
Räntebindningstid, år 2,4 2,7 2,1 2,4
Räntetäckningsgrad, %
A Förvaltningsresultat för rullande tolv månader, Mkr 106,3 90,4 85,9 90,6
B Räntekostnad för rullande tolv månader, Mkr -95,9 -105,6 -95,2 -50,6
(A - B) / (-B) Räntetäckningsgrad, % 210,8 185,6 190,2 279,1
Överskottsgrad, %
A Årets driftöverskott, Mkr 245,4 224,9 204,4 210,3
B Årets hyresintäkter, Mkr 393,4 367,2 332,1 369,0
A / B Överskottsgrad, % 62,4 61,2 61,5 57,0
Förvaltningsmarginal, %
A Årets förvaltningsresultat, Mkr 106,3 90,4 85,9 118,2
B Årets hyresintäkter, Mkr 393,4 367,2 332,1 369,0
A / B Förvaltningsmarginal, % 27,0 24,6 25,9 32,0
FINANSIELLA NYCKELTAL
114
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
AKTIERELATERADE NYCKELTAL
2025.01.01-
2025.12.31
(12 mån)
2024.01.01-
2024.12.31
(12 mån)
2023.01.01-
2023.12.31
(12 mån)
2021.09.01-
2022.12.31
(16 mån)
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr/aktie
A Långsiktigt substansvärde vid årets slut, Mkr 2 618,4 2 451,7 2 293,0 2 583,7
B Utestående antal aktier vid årets slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Långsiktigt substansvärde per aktie, kr/aktie 51,0 47,8 44,7 50,3
Eget kapital per aktie, kr/aktie
A Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets slut, Mkr 2 375,7 2 252,7 2 142,0 2 441,2
B Utestående antal aktier vid årets slut 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Eget kapital per aktie, kr/aktie 46,3 43,9 41,7 47,6
Förvaltningsresultat per aktie, kr/aktie
A Årets förvaltningsresultat, Mkr 106,3 90,4 85,9 118,2
B Genomsnittligt antal aktier under året 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Förvaltningsresultat per aktie, kr/aktie 2,1 1,8 1,7 2,3
Årets resultat per aktie, kr/aktie
A Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 124,7 113,7 -262,9 212,0
B Genomsnittligt antal aktier under året 51 335 140 51 335 140 51 335 140 51 335 140
A / B Årets resultat per aktie, kr/aktie 2,4 2,2 -5,1 4,1
115115115
ÖVRIG INFORMATION
ADRESSER
Fortinova Fastigheter AB (publ)
Norrgatan 10
432 41 Varberg
Tel: 0340-59 25 50
E-post: ekonomi@fortinova.se
Org.nr. 556826-6943
FORTINOVA.SE
På fortinova.se finns möjlighet att dels hämta, dels prenumerera på
pressmeddelanden och delårsrapporter. Ytterligare information kan
erhållas av Anders Johansson, verkställande direktör, Fortinova Fast-
igheter AB (publ), telefon 0340-59 25 50 eller John Wennevid, CFO och
IR-ansvarig, Fortinova Fastigheter AB (publ), telefon 0340-59 25 59.
FINANSIELL KALENDER
2026.05.11 Delårsrapport Q1, januari – mars 2026
2026.05.12 Årsstämma 2026, Varberg
2026.07.15 Delårsrapport Q2, januari – juni 2026
2026.11.04 Delårsrapport Q3, januari – september 2026
2027.02.17 Bokslutskommuniké 2026, januari – december 2026
FORTINOVA.SE
116
VERKSAMHET FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVRIG INFORMATIONINTRODUKTION
Fortinova Fastigheter AB (publ) Norrgatan 10, 432 41 Varberg | 0340-59 25 50 | ekonomi@fortinova.se | fortinova.se
116116
549300H8ZDTNCZ8PPJ252025-01-012025-12-31549300H8ZDTNCZ8PPJ252024-01-012024-12-31549300H8ZDTNCZ8PPJ252025-12-31549300H8ZDTNCZ8PPJ252024-12-31549300H8ZDTNCZ8PPJ252023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252023-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252024-01-012024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252024-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252024-01-012024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252024-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252023-12-31549300H8ZDTNCZ8PPJ252025-01-012025-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252025-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252025-01-012025-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252025-12-31ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252025-01-012025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252025-01-012025-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252025-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252025-01-012025-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300H8ZDTNCZ8PPJ252025-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberiso4217:SEKxbrli:sharesiso4217:SEKxbrli:shares